1Ειδικά ζητήματα μακροχρόνιων μισθώσεων[1]

Αναστάσιος Βαλτούδης,

Καθηγητής Αστικού Δικαίου Νομικής Σχολής ΑΠΘ, Δικηγόρος

1. Γενικά: Οι μακροχρόνιες μισθώσεις 10, 20 ή και περισσότερων ετών είναι κομβικής σημασίας για τη διενέργεια μεγάλων επενδύσεων, κυρίως διότι παρέχουν στον μισθωτή επαρκές χρονικό διάστημα για να αποσβέσει τις επενδύσεις που επιθυμεί να διενεργήσει στο μίσθιο (βλ. π.χ. εμπορική μίσθωση πολυκαταστήματος διάρκειας 30 ετών, εκμίσθωση μεταλλείου σε ιδιώτη έως και 100 έτη, εκμίσθωση δικαιώματος έρευνας και εκμετάλλευσης πετρελαίου ή φυσικού αερίου έως και 35 έτη από την ανακάλυψη του κοιτάσματος κ.ο.κ.). Σε αυτού του είδους τις μισθώσεις ανακινούνται ουσιώδη νομικά ζητήματα, που μπορεί μεν να ανακύπτουν και σε άλλους τύπους συμβάσεων, όχι όμως με την ίδια ένταση ή και συχνότητα όπως εδώ. Συγκεκριμένα:

2. Η πολυετής δέσμευση ως «ανήθικον δέσμευσιν»; Ένα πρώτο ζήτημα αφορά το κύρος μιας μακροχρόνιας μίσθωσης. Ερωτάται αν συνιστά «ανήθικον δέσμευσιν» η πολυετής δέσμευση των συμβαλλομένων από μια διαρκή σύμβαση ορισμένου χρόνου (αφού στις αορίστου χρόνου το δικαίωμα αμφοτέρων των μερών για αναιτιολόγητη καταγγελία αποκλείει εξ ορισμού το υπέρμετρο της δέσμευσης). Αν συνιστά δηλαδή η πολυετής δέσμευση των μερών υπέρμετρη δέσμευση της οικονομικής ελευθερίας τους κατά την ΑΚ 179, όπως πράγματι υποστηρίζεται από μερίδα της θεωρίας του αστικού και του εμπορικού δικαίου.

3. Ορθότερο είναι να υποστηριχθεί ότι: Η μακροχρόνια μίσθωση ορισμένου χρόνου (όπως και κάθε διαρκής σύμβαση) δεν δεσμεύει υπέρμετρα την οικονομική ελευθερία των μερών απλώς επειδή είναι μακροχρόνια (άλλο αν συντρέξουν ειδικές περιστάσεις εκμετάλλευσης της ανάγκης ενός εκ των συμβαλλομένων ή αν ο μισθωτής είναι καταναλωτής και συνομολογήσει γενικό όρο παράτασης ή ανανέωσης διαρκούς σύμβασης για χρονικό διάστημα «υπερβολικά μακρό», οπότε ο αντίστοιχος όρος είναι καταχρηστικός και ως εκ τούτου άκυρος κατά το άρθρ. 2 § 7 εδ. δ’ ν. 2251/1994). Αντιθέτως, είναι αυτή η μακροχρόνια δέσμευση μιας μίσθωσης (και μιας διαρκούς σύμβασης γενικότερα), που μπορεί να ανταποκρίνεται πληρέστερα στα οικονομικά συμφέροντα των μερών, όπως ήδη αναφέρθηκε και ανωτέρω. Όμως, όσο περισσότερο λειτουργεί μια 2μακροχρόνια μίσθωση, τόσο περισσότερο αυξάνεται το ενδεχόμενο να κριθεί υπέρμετρη η δέσμευση των συμβαλλομένων, ιδίως λόγω απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών. Εδώ η καταγγελία για σπουδαίο λόγο είναι το προσήκον δικαίωμα, που ισχύει –όπως παγίως αποφαίνεται και ο Άρειος Πάγος–, ακόμη και αν τα μέρη αποκλείσουν με συμφωνία τους την άσκησή του.

4. Τα ανωτέρω επαληθεύει εν πολλοίς το δίκαιο των μισθώσεων: Στις ειδικά ρυθμισμένες μισθώσεις του δικαιώματος έρευνας και εκμετάλλευσης μεταλλείων αλλά και υδρογονανθράκων ισχύει το έγκυρο της μακροχρόνιας μίσθωσης σε συνδυασμό με την καταγγελία αυτής μόνο για σπουδαίο λόγο. Το ίδιο και επί χρονομεριστικής μίσθωσης (time sharing), όπου το έγκυρο της μεγάλης διάρκειας της μίσθωσης (έως και 60 έτη) συνδυάζεται με το δικαίωμα καταγγελίας των μερών μόνο για σπουδαίο λόγο. Ομοίως, κατά την ορθότερη άποψη, και επί εμπορικής μίσθωσης, εφόσον αυτή υπάγεται στη ρυθμιστική εμβέλεια του ν. 4242/2014 (άρθρ. 13 § 1 εδ. α’, § 2 α ν. 4242/2014· για το προϊσχύσαν δικαίωμα καταγγελίας λόγω μεταμέλειας του μισθωτή μετά την παρέλευση ενός έτους από την «έναρξη της σύμβασης» βλ. άρθρ. 43 § 1 π.δ. 34/1995), αλλά και επί μίσθωσης για στέγαση δημοσίων υπηρεσιών (εξαιρουμένης της εκμίσθωσης ακινήτου για στέγαση υπηρεσιών νπδδ, η οποία δεν μπορεί να ξεπερνά τα 12 έτη). Στη δε αστική μίσθωση ισχύουν επίσης τα ανωτέρω, και μάλιστα ακόμη και αν η μίσθωση συνομολογηθεί (εξαρχής ή εκ των υστέρων) για διάστημα άνω των 30 ετών. Απλώς, στην τελευταία περίπτωση, μετά την παρέλευση της 30ετίας αμφότερα τα μέρη δικαιούνται να καταγγείλουν τη μίσθωση ακόμη και χωρίς σπουδαίο λόγο (βλ. την αναγκαστικού δικαίου ΑΚ 610).

5. Περιεχόμενο αποζημίωσης που σωρεύεται με καταγγελία: Το δεύτερο ζήτημα αφορά την αποζημίωση που δικαιούται αυτός που καταγγέλλει τη μίσθωση λόγω συμβατικής παράβασης του άλλου μέρους. Γνωστό είναι ότι, κατά τον Άρειο Πάγο, κάθε «βαριά παράβαση των συμβατικών υποχρεώσεων ενός εκ των συμβαλλομένων» συνιστά σπουδαίο λόγο καταγγελίας της διαρκούς σύμβασης. Σωρευτικά δε με την καταγγελία ο καταγγέλλων δικαιούται πλήρη αποζημίωση λόγω πρόωρης λύσης της σύμβασης (διαφορετικά από τις στιγμιαίες συμβάσεις, όπου η υπαναχώρηση του δανειστή άλλοτε δεν σωρεύεται καθόλου με αποζημίωση-θετικό διαφέρον [ΑΚ 689-690], άλλοτε σωρεύεται μόνο με την εύλογη αποκατάσταση του θετικού διαφέροντος [ΑΚ 387], ενώ μόνο σε ορισμένες περιπτώσεις σωρεύεται με το πλήρες θετικό διαφέρον που απομένει [ΑΚ 543, CISG άρθρ. 45 § 1 περίπτ. β’, § 2]. Εν προκειμένω λ.χ. ο μισθωτής, αν καταγγείλει τη μίσθωση λόγω υπερημερίας του εκμισθωτή (ΑΚ 585), δικαιούται σωρευτικά να απαιτήσει τα καθαρά διαφυγόντα κέρδη, που θα αποκόμιζε έως την προβλεπόμενη από τα μέρη ή τον νόμο λήξη της σύμβασης (επί μίσθωσης ορισμένου χρόνου). Καθαρά είναι τα ακαθάριστα κέρδη του μισθωτή μείον το κόστος επένδυσης (αν η υλοποίηση της επένδυσης προϋποτίθετο για την αποκόμιση των κερδών), και μείον τα λειτουργικά έξοδα του μισθωτή, προ φόρων. Η αποζημίωση αυτή συνιστά οιονεί θετικό διαφέρον του μισθωτή, αφού, μολονότι δεν υπάρχει σύμβαση, ο μισθωτής περιάγεται στην κατάσταση που θα βρισκόταν αν η μίσθωση υπήρχε και είχε εκπληρωθεί ομαλά.

6. Συχνά όμως ο μισθωτής διενεργεί δαπάνες, ιδίως επενδύσεις, στο μίσθιο. Ερωτάται συνεπώς αν δικαιούται να τις αποκαταστήσει, όταν, συνεπεία της καταγγελίας του, οι επενδύσεις αυτές αχρηστεύονται, καθίστανται ανώφελες/μάταιες (ή, κατά την ορολογία του Αρείου Πάγου επί καταγγελίας συμβάσεων εμπορικής αντιπροσωπείας ή αποκλειστικής διανομής, μη ανακτήσιμες). Η απάντηση πρέπει να είναι θετική. Δεν πρόκειται για δαπάνες που παραμένουν σε όφελος του εκμισθωτή (όπως συχνά προβλέπεται στις μισθωτικές συμβάσεις) αλλά για ζημία του μισθωτή (θετική ζημία αρνητικού διαφέροντος), όμοια με τη ζημία επί προσυμβατικού πταίσματος (ΑΚ 197-198), όπου οι δαπάνες προπαρασκευής της σύμβασης αχρηστεύονται λόγω της αδικαιολόγητης ματαίωσης σύναψης της σύμβασης και καθίστανται έτσι ζημία αυτού που τις έχει διενεργήσει. Στις δε μισθώσεις (όπως και σε κάθε διαρκή σύμβαση) αυτή η αποζημίωση, για τις ανώφελες δαπάνες, έχει ιδιαίτερη αξία, αν δεν είναι ευχερής η αποτίμηση των διαφυγόντων κερδών του δανειστή.

7. Τις δαπάνες αυτές πάντως δικαιούται ο μισθωτής διαζευκτικά (και όχι σωρευτικά) προς τα διαφυγόντα κέρδη, δεδομένου ότι, ή τα κέρδη θα είχε αποκομίσει (έχοντας διενεργήσει τις δαπάνες) ή τις δαπάνες δεν θα είχε διενεργήσει (και εξ αυτού του λόγου δεν θα είχε αποκομίσει τα συναφή κέρδη). Ορθά συνεπώς ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι επί πολυετούς εκμίσθωσης σπηλαίου, το οποίο δεν παραδόθηκε ποτέ στον μισθωτή λόγω υπαίτιας συμπεριφοράς του Δημοσίου-εκμισθωτή, ο μισθωτής δικαιούνταν μεν διαφυγόντα κέρδη, όχι όμως ταυτοχρόνως τις δαπάνες α) σύστασης και λειτουργίας της εταιρίας του 3μισθωτή που είχε συσταθεί με αποκλειστικό σκοπό την εκμετάλλευση του σπηλαίου, β) συμμετοχής στον δημόσιο διαγωνισμό με τον οποίο κατακυρώθηκε στον μισθωτή η εκμετάλλευση του σπηλαίου, γ) έκδοσης εγγυητικών επιστολών για τη συμμετοχή του μισθωτή στον δημόσιο διαγωνισμό και δ) κατάρτισης της επίδικης σύμβασης και εκπόνησης μελετών για την εκμετάλλευση του σπηλαίου. Διότι, όπως αποφάνθηκε κατά λέξη ο Άρειος Πάγος, «επιδικαζομένων των διαφυγόντων κερδών οι δαπάνες έχουν εκπληρώσει τον σκοπό τους».

8. Απρόοπτη μεταβολή συνθηκών: Το τρίτο ζήτημα αφορά την απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών στις μακροχρόνιες μισθώσεις (ΑΚ 288, 388). Γνωστό είναι ότι η απρόοπτη και σημαντική μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στηρίχθηκε η σύναψη μιας διαρκούς σύμβασης, ενδέχεται να καταστήσει την εξακολούθηση ισχύος της αντίθετη στην καλή πίστη. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της ραγδαίας μείωσης (ή σπανιότερα της ραγδαίας αύξησης) της μισθωτικής αξίας του μισθίου, που, ενόψει και του αντικτύπου της απρόοπτης μεταβολής στην περιουσία του οφειλέτη (π.χ. μείωση τζίρου), μπορεί να καταστήσουν αντίθετη στην καλή πίστη την εξακολούθηση ισχύος της σύμβασης.

9. Στις περιπτώσεις αυτές ο θιγείς συμβαλλόμενος δικαιούται είτε να απαιτήσει από το δικαστήριο την αναπροσαρμογή της διαρκούς σύμβασης (ακόμη και αν η απρόοπτη μεταβολή επήλθε ενόσω ο οφειλέτης ήταν ήδη υπερήμερος) είτε να καταγγείλει, δικαστικώς ή εξωδίκως, τη διαρκή σύμβαση για σπουδαίο λόγο.

10. Ειδικά δε όσον αφορά την αναπροσαρμογή του μισθώματος, αυτή, κατά την πάγια νομολογία του Αρείου Πάγου: α) δεν ισχύει αναδρομικά –δηλαδή από την επέλευση της απρόοπτης μεταβολής–, αλλά από την επίδοση της αγωγής, β) δεν αποκαθιστά αναγκαστικά την πλήρη ισοδυναμία μισθωτικής αξίας και μισθώματος, αλλά απλώς αμβλύνει εν μέρει τη ζημία του συμβαλλομένου από τη ραγδαία μείωση ή αύξηση της μισθωτικής αξίας, ώστε η σύμβαση να κριθεί εκ νέου συμβατή με την καλή πίστη, ενώ γ) συμπαρασύρει τον όρο περί συμβατικής αναπροσαρμογής, ώστε να ισχύει πλέον η εκ του νόμου προβλεπόμενη.

11. Κατά τα λοιπά όμως ερωτάται αν ο συμβαλλόμενος υποχρεούται, προτού καταγγείλει τη σύμβαση ή απαιτήσει τη δικαστική αναπροσαρμογή της, να αναδιαπραγματευτεί τη σύμβαση και, μόνο αν αυτή η προσπάθεια δεν τελεσφορήσει, να ασκήσει τα συναφή δικαιώματά του. Και αν η παραβίαση της υποχρέωσης αυτής για αναδιαπραγμάτευση της σύμβασης από τον θιγέντα ή τον αντισυμβαλλόμενό του γεννά δικαίωμα αναστολής εκπλήρωσης των παροχών, αποζημίωσης ή ακόμη και καταγγελίας της σύμβασης για σπουδαίο λόγο.

12. Παρά την αντίθετη άποψη στην ελληνική θεωρία, δεν υπάρχει κατά τη γνώμη μου υποχρέωση των μερών για αναδιαπραγμάτευση της σύμβασης. Τούτο διότι: α) Το γράμμα του νόμου είναι σαφές: «Αν τα περιστατικά μεταβλήθηκαν» (προβλέπει η ΑΚ 388), «το δικαστήριο μπορεί … να αναγάγει την παροχή στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης», χωρίς, συνεπώς, να παρεμβληθεί προηγουμένως, αναγκαστικά, προσπάθεια αναδιαπραγμάτευσης από τα μέρη (και δεν θα μπορούσε ασφαλώς η λύση να διαφέρει υπό την ΑΚ 288). Τα συμφέροντα που διακυβεύονται επίσης είναι σαφή: Αν υιοθετούσαμε την άποψη ότι υπάρχει υποχρέωση για αναδιαπραγμάτευση, ο μεν κακόπιστος συμβαλλόμενος θα προφασιζόταν αναδιαπραγμάτευση, για να καθυστερήσει την προσφυγή του θιγέντος αντισυμβαλλομένου του στη Δικαιοσύνη. Ο δε ισχυρός συμβαλλόμενος θα επιχειρούσε να επιβάλλει τους όρους του στον αδύναμο, ο δε τελευταίος, αν δεν συμμορφωνόταν ή αν αρνούνταν να διαπραγματευτεί τους δυσμενέστατους για αυτόν όρους, θα διέτρεχε τον κίνδυνο να κριθεί ότι παραβίασε συμβατική του υποχρέωση (περί αναδιαπραγμάτευσης), ακριβώς επειδή αρνήθηκε να συμπράξει στην ατελέσφορη αυτή διαδικασία.

13. Ορθό συνεπώς είναι να υποστηριχθεί ότι: Ευκταία η αναδιαπραγμάτευση από τα μέρη, που ξέρουν καλύτερα από όλους τη σύμβαση και μπορούν να δώσουν γρήγορες λύσεις. Αν όμως δεν τη διενεργήσουν, δεν θα παραβιάσουν καμία υποχρέωση. Η ίδια άποψη, κατ’ αποτέλεσμα, επικρατεί στη Σύμβαση της Βιέννης για τις διεθνείς πωλήσεις κινητών. Στη δε Γερμανία, όπου το ζήτημα συζητήθηκε εκτενώς, ο νομοθέτης αρνήθηκε ρητά –κατά τη μεγάλη μεταρρύθμιση του γερμανικού ενοχικού δικαίου– να καθιερώσει συναφή υποχρέωση επί απρόοπτης μεταβολής.

14. Επίλογος: Μπορεί ο 20ος αιώνας να ήταν, για τη θεωρία του αστικού δικαίου και τη διεθνή νομοθεσία, ο αιώνας της πώλησης, ιδίως της εμπορικής (βλ. CISG). Στον 21ο αιώνα όμως τα πράγματα έχουν αλλάξει. Οι διαρκείς συμβάσεις (ιδίως εμπορικής συνεργασίας κάθε μορφής) αλλά και οι μισθώσεις –μακροχρόνιες, για την υλοποίηση μεγάλων επενδύσεων, ή βραχυχρόνιες– κυριαρχούν στο δίκαιο και στον χώρο των συναλλαγών. Και σε αυτή τη νέα πραγματικότητα η σημασία του αστικού δικαίου παραμένει κομβική.

[1] Το κείμενο αποδίδει μέρος από την ομιλία του γράφοντος στο 13ο Πανελλήνιο Συνέδριο της Ένωσης Αστικολόγων στη Σύρο (21-22 Ιουνίου 2019).