Με την κρινόμενη έφεση ζητήθηκε η εξαφάνιση της 369/2018 αποφάσεως του Διοικητικού Εφετείου Πειραιώς με την οποία, κατ’ αποδοχήν αιτήσεως ακυρώσεως του εφεσίβλητου σωματείου, ακυρώθηκε η …/2006 άδεια οικοδομής του Τμήματος Πολεοδομίας Καλύμνου της Ν.Α. Δωδεκανήσου, όπως αναθεωρήθηκε με τις …/2011 και …/2016 πράξεις αναθεώρησης της ίδιας υπηρεσίας. Με την εν λόγω οικοδομική άδεια, όπως αναθεωρήθηκε, επετράπη, αρχικά στην Ι.Ρ. και τελικά στον εκκαλούντα, η ανέγερση διώροφης οικοδομής με υπόγειο σε γήπεδο εκτός σχεδίου, στη θέση … της νήσου Πάτμου. Από το συνδυασμό των άρθρων 24 παρ. 1 και 2 και 17 του Συντάγματος συνάγεται θεμελιώδης, από πλευράς δυνατότητας δομήσεως, διαφοροποίηση μεταξύ των περιοχών των αναπτυσσομένων με βάση οργανωμένο πολεοδομικό σχέδιο, οι οποίες προορίζονται για δόμηση, και των εκτός σχεδίου περιοχών, οι οποίες δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, την δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά την γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού και, συνεπώς, η οικιστική εκμετάλλευση, όταν κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, τελεί υπό αυστηρούς όρους. Στην πρώτη κατηγορία περιοχών, που προορίζονται προς δόμηση, αυτή επιτρέπεται με μόνη προϋπόθεση την τήρηση των ορισμών του σχεδίου πόλεως και των όρων και περιορισμών δομήσεως που το συνοδεύουν. Στην δεύτερη κατηγορία περιοχών, εν όψει του ότι δεν είναι δυνατόν, από τη φύση τους και την έλλειψη πολεοδομικής οργάνωσης, να εξασφαλισθεί η τήρηση των κατά τα ανωτέρω συνταγματικών σκοπών, η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές, ούτε να οδηγούν σε εξομοίωση των εκτός σχεδίου περιοχών με εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμών περιοχές ή στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο, όπως δια της κατατμήσεως ενιαίου γηπέδου σε μικρότερα όταν με αυτήν καθίσταται δυνατή, κατά τις παρομαρτούσες συνθήκες, η άμεση ή έμμεση δημιουργία οικιστικού συνόλου χωρίς προηγούμενη έγκριση σχεδίου οργανωμένης δόμησής του. Οι ανωτέρω αρχές είναι εφαρμοστέες και στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.), οι οποίες, σύμφωνα με το άρθρο 29 του ν. 1337/1983 και σε αρμονία με τα άρθρα 24 παρ. 2 και 43 παρ. 2 του Συντάγματος, θεσπίζονται με προεδρικό διάταγμα, αποτελούν προσωρινό υποκατάστατο της αξιούμενης από το Σύνταγμα (άρθρο 24 παρ. 2) ορθολογικής χωροταξίας μεγάλης κλίμακας, εθνικής και περιφερειακής, και αποβλέπουν στον οικιστικό έλεγχο των περιαστικών εκτός σχεδίου περιοχών αφ’ ενός προς πρόληψη της περαιτέρω επιδείνωσης των προβλημάτων τους και προστασία του περιβάλλοντος αυτών και αφ’ ετέρου προς παρεμπόδιση της δημιουργίας δεδομένων και πραγματικών καταστάσεων που θα είχαν ως συνέπεια να δυσχεραίνεται ο μελλοντικός σχεδιασμός της περιοχής. Εξ άλλου, εν όψει του χαρακτήρα των περιλαμβανομένων στη Ζ.Ο.Ε. περιοχών ως αποτελουμένων από ακίνητα εκτός σχεδίου, τα οποία δεν προορίζονται κατ’ αρχήν προς δόμηση, οι καθοριζόμενοι με την Ζ.Ο.Ε. όροι και περιορισμοί δομήσεως και χρήσεως δύνανται να εξικνούνται και μέχρις ολοσχερούς απαγόρευσης της δομήσεως σε περιοχές όπου η ανάγκη διαφύλαξης του ιδιαίτερου χαρακτήρα τους το επιβάλλει. Εφ’ όσον δε τα μέτρα αυτά αφ’ ενός θεσπίζονται με αντικειμενικά κριτήρια χάριν της προστασίας του δημοσίου συμφέροντος και τεκμηριώνονται από τα στοιχεία του φακέλου και αφ’ ετέρου δεν εξαφανίζουν ούτε καθιστούν την ιδιοκτησία αδρανή σε σχέση με τον προορισμό της, δεν προσκρούουν στο άρθρο 17 του Συντάγματος ούτε στο άρθρο 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ. Οι διατάξεις της Ζ.Ο.Ε. Πάτμου προβλέπουν για την περιοχή του επίδικου ακινήτου, μεταξύ άλλων όρων και περιορισμών δομήσεως, ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. και χρήση κατοικίας, παραπέμπουν δε κατά τα λοιπά στις διατάξεις του π.δ. της 24/31.5.1985 περί της εκτός σχεδίου δόμησης, μεταξύ των οποίων και αυτές του άρθρου 1 παράγρ. 1 αυτού. Δεδομένου ότι η τελευταία αυτή διάταξη, όπως είχε αρχικά, όριζε στην περίπτωση α΄ απλώς το ελάχιστο εμβαδόν για την κατά τον κανόνα δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων, ενώ ρύθμιζε συνολικά το ζήτημα των προϋποθέσεων αυτής στην επόμενη περίπτωση β΄, ο νομοθέτης, προς αποφυγή παρερμηνείας και καταστρατηγήσεων, με το άρθρο 10 παράγρ. 1 του ν. 3212/2003 όρισε, κατά τροποποίηση της ανωτέρω περίπτωσης α΄, ελάχιστο μήκος προσώπου των γηπέδων επί του κοινόχρηστου χώρου τα 25 μ. Η διάταξη αυτή, ανεξαρτήτως α) του ζητήματος αν δικαιολογείται ο καθορισμός μικρότερου προσώπου από αυτό που ορίζεται στην περίπτωση β΄ της παραγρ. 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24/31.5.1985, β) αν δύναται να τύχει εφαρμογής πριν την έκδοση του π.δ/τος που προβλέπεται στην εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 20 παράγρ. 15 του ν. 3937/2011 και γ) του ότι, σύμφωνα με την μεταβατική διάταξη του άρθρου 23 παράγρ. 3 του ν. 3212/2003, δεν ισχύει προκειμένου περί γηπέδων που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 του ίδιου νόμου (31.12.2003), πάντως δεν θεσπίζει το πρώτον ως προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων την ύπαρξη προσώπου αυτών σε κοινόχρηστο χώρο διότι, κατά τα προεκτεθέντα, την έννοια αυτή είχε εξ αρχής και η τροποποιούμενη διάταξη του άρθρου 1 παράγρ. 1 περίπτ. α΄ του π.δ. της 24/31.5.1985. Επομένως, και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παράγρ. 1 του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παράγρ. 1 του π.δ. της 24/31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφ’ όσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, κατά τα ειδικότερον οριζόμενα στην περίπτωση β΄ της παραγρ. 1 του άρθρου 1 αυτού (= άρθρο 162 παράγρ. 2 περίπτ. β΄ του ΚΒΠΝ). Με τα δεδομένα αυτά, εφ’ όσον το επίδικο, εκτός σχεδίου και προϋφιστάμενο του ν. 3212/2003, ακίνητο δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό, δεν ήταν οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις συνδυασμένες διατάξεις του π.δ. της 24/31.5.1985 περί εκτός σχεδίου δόμησης και του π.δ. της 16.7/1.8.2001 περί Ζ.Ο.Ε. Πάτμου και συνεπώς νομίμως, αν και με διαφορετική αιτιολογία, οι προσβληθείσες οικοδομικές άδειες ακυρώθηκαν με την εκκαλούμενη απόφαση. Επίσης, ο εμπεριεχόμενος στις κρίσιμες διατάξεις των π.δ/των της 16.7/1.8.2001 και της 24/31.5.1985 όρος δομήσεως, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, δικαιολογείται από λόγους δημοσίου συμφέροντος, συνισταμένους στην διαφύλαξη του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποτροπή δημιουργίας με ιδιωτική πρωτοβουλία διάσπαρτων οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό, όπως ορίζει, σε αρμονία με το άρθρο 24 του Συντάγματος, το άρθρο 17 του ν.δ. της 17.7.1923, όπως ισχύει (άρθρο 162 παρ. 1 του ΚΒΠΝ). Αντίθετη εκδοχή θα οδηγούσε στην κατάτμηση μεγαλύτερων εκτάσεων σε πολλές μικρότερες, κάθε μια από τις οποίες θα είχε το απαιτούμενο για δόμηση εμβαδόν, στην ανέγερση οικοδομών στα περισσότερα γήπεδα και στη δημιουργία, χωρίς ειδικό σχεδιασμό, σχετική μελέτη και τήρηση των τεχνικών προδιαγραφών κατασκευής οδών, ιδιωτικού οδικού δικτύου βάσει αποκλειστικά της βούλησης των ιδιοκτητών των συγκεκριμένων γηπέδων, είτε με την παραχώρηση τμημάτων των γηπέδων προς δημιουργία ιδιωτικών οδών, είτε με την σύσταση δουλειών διόδου προκειμένου να εξασφαλισθεί η πρόσβαση σε υφιστάμενες κοινόχρηστες οδούς των γηπέδων που στερούνται προσώπου σε αυτές, και τελικά στην αποκρουόμενη από το Σύνταγμα και το νόμο δημιουργία σε εκτός σχεδίου περιοχές οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό. Περαιτέρω, ο ανωτέρω όρος δομήσεως παρίσταται πρόσφορος και αναγκαίος για τη θεραπεία του επιδιωκόμενου με αυτόν κατά τα ανωτέρω σκοπού, δεδομένου μάλιστα ότι αφορά σε περιοχές που δεν προορίζονται κατ’ αρχήν για οικοδομική εκμετάλλευση, και δεν είναι προδήλως δυσανάλογος προς τον σκοπό αυτό, στοιχεί δε προς βασικό κανόνα της πολεοδομικής νομοθεσίας ο οποίος ισχύει και για τα οικόπεδα εντός πολεοδομικού σχεδίου, ως προς τα οποία τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν νοείται να τελούν υπό ευνοϊκότερους όρους δομήσεως. Επομένως η ρύθμιση αυτή είναι σύμφωνη με τα άρθρα 17 του Συντάγματος και 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ. Τέλος, ο κανόνας, κατά τον οποίο τα εκτός σχεδίου ακίνητα είναι δομήσιμα μόνο αν διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο), εξαγγέλλεται ρητώς ήδη στις αποφάσεις ΣΕ 2606, 3848, 3849/2005 7μ., οι οποίες είναι προγενέστερες της οικοδομικής άδειας …/2006, ενώ η απόφαση ΣΕ 3504/2010 7μ., με την οποία ερμηνεύθηκε έτι σαφέστερον η περίπτωση α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24/31.5.1985, είναι προγενέστερη της άδειας …/2011 με την οποία αναθεωρήθηκε ουσιωδώς η αρχική οικοδομική άδεια …/2006. Εν όψει τούτου ο επίμαχος κανόνας, πέραν του ότι έπρεπε να είναι γνωστός στις πολεοδομικές αρχές, οι οποίες οφείλουν να ακολουθούν τη νομολογία των αρμοδίων δικαστηρίων κατά την άσκηση των αρμοδιοτήτων τους και ειδικώς κατά την έκδοση των οικοδομικών αδειών, ήταν προβλέψιμος και για τους επιμελείς αγοραστές και τους συναλλασσομένους εν γένει, τους οποίους οι νομικοί τους παραστάτες και τεχνικοί σύμβουλοι οφείλουν να ενημερώνουν επί του ισχύοντος πολεοδομικού καθεστώτος των ακινήτων και των εφαρμοστέων όρων και περιορισμών δομήσεως. Πολλώ μάλλον ο επίμαχος κανόνας και η σχετική νομολογία, περιλαμβανομένης της ως άνω αποφάσεως ΣΕ 3504/2010 7μ., έπρεπε ευλόγως να είναι γνωστοί κατά τον χρόνο απόκτησης του επίδικου ακινήτου από τον εκκαλούντα, το έτος 2015. Εν όψει τούτων δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι δημιουργήθηκε υπέρ του εκκαλούντος νομική και πραγματική κατάσταση δεκτική προστασίας, βάσει των αρχών της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της ασφάλειας δικαίου, η οποία θα επέβαλλε την διατήρηση της ισχύος των προσβληθεισών οικοδομικών αδειών.