ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Αγωγή διόρθωσης εσφαλμένης κτηματολογικής εγγραφής ακινήτου. Οι πρώτες εγγραφές δεν παράγουν τεκμήριο έως την οριστικοποίησή τους. Οι πρώτες εγγραφές, των οποίων δεν αμφισβητήθηκε η ακρίβεια με αγωγή του άρθ. 6 § 2 ν. 2664/1998 μέσα στην προβλεπόμενη από αυτό προθεσμία, καθίστανται οριστικές αμέσως μετά την πάροδο της προθεσμίας. Οι πρώτες εγγραφές, των οποίων αμφισβητήθηκε με αγωγή η ακρίβεια μέσα στην προθεσμία, οριστικοποιούνται μόλις καταστεί αμετάκλητη η δικαστική απόφαση που απορρίπτει την αγωγή. Αν, αντίθετα, η απόφαση δέχεται ολικά ή μερικά την αγωγή, διορθώνεται η αρχική εγγραφή σύμφωνα με το διατακτικό της απόφασης αυτής μόλις αυτή καταστεί αμετάκλητη. Η διορθωμένη αυτή πρώτη εγγραφή είναι άμεσα οριστική και παράγει αμάχητο τεκμήριο.
Κτήση κυριότητας με χρησικτησία πριν και μετά την οριστικοποίηση της πρώτης κτηματολογικής εγγραφής.

Σύμφωνα με το άρθρο 1 §§ 1 εδ. α΄ και 2 του ν. 2664/1998, που ρυθμίζει τη λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου, αυτό αποτελεί σύστημα οργανωμένων σε κτηματοκεντρική βάση νομικών, τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών, εκ των οποίων οι μεν τεχνικές καταχωρίζονται στο κτηματολογικό διάγραμμα, οι δε νομικές στο κτηματολογικό φύλλο εκάστου ακινήτου και αποσκοπούν στον ακριβή καθορισμό των ορίων των ακινήτων και στη δημοσιότητα των εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων και βαρών, με τρόπο που να διασφαλίζεται η δημόσια πίστη, προστατεύοντας κάθε καλόπιστο συναλλασσόμενο που στηρίζεται στις κτηματολογικές εγγραφές. Σύμφωνα δε με το άρθρο 11 § 1 του ν. 2664/1998, σε κάθε ακίνητο ή ιδιοκτησιακό αντικείμενο αντιστοιχεί ένα κτηματολογικό φύλλο με περισσότερες κτηματολογικές εγγραφές, δηλ. καταχωρίζονται σε αυτό όλες οι εγγραφές-πληροφορίες που το αφορούν και ανάλογα με το στάδιο διενέργειάς τους διακρίνονται σε αρχικές, πρώτες –οριστικές και μη– και μεταγενέστερες. «Αρχικές» είναι οι εγγραφές που εμφανίζονται στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες κατά το πέρας της κτηματογράφησης με βάση τις δηλώσεις εγγραπτέων δικαιωμάτων κατ’ άρθρα 1 και 2 § 3 του ν. 2308/1995 και μετά την καταχώρισή τους στα κτηματολογικά βιβλία ονομάζονται «Πρώτες Εγγραφές», καθώς αποτελούν την πρώτη (αρχική) εγγραφή στο Εθνικό Κτηματολόγιο (άρθρο 12 του ν. 2308/1995). Οι πρώτες εγγραφές, επί των οποίων στηρίζεται κάθε μεταγενέστερη εγγραφή, αποτελούν πράξη δημόσιας αρχής με διαπιστωτικό χαρακτήρα των υφισταμένων κατά την έναρξη του Εθνικού Κτηματολογίου σε μία περιοχή εμπράγματων δικαιωμάτων, που μετά την οριστικοποίησή τους και σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 7 του ιδίου νόμου, παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακριβείας (ΑΠ 34/2019, ΑΠ 690/2018, ΑΠ 1342/2015, ΑΠ 1500/2013, ΕφΑθ 4496/2019, ΕφΑθ 2991/2017, ΕφΑθ 600/2016, ΕφΑθ 618/2015 όλες δημ. στην ΤΝΠ-Νόμος). Οι πρώτες εγγραφές διακρίνονται δε σε οριστικές και μη οριστικές. Οι μη οριστικές πρώτες εγγραφές, δηλ. από την έναρξη λειτουργίας του Εθνικού Κτηματολογίου σε μία περιοχή εωσότου αυτές οριστικοποιηθούν κατά τα κατωτέρω, ουδέν τεκμήριο παράγουν. Συγκεκριμένα, κατά το άρθρο 7 του ν. 2664/1998, οι πρώτες εγγραφές, των οποίων ουδόλως αμφισβητήθηκε η ακρίβεια ενώπιον των δικαστηρίων με αγωγή του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998 μέσα στην προβλεπόμενη από αυτό προθεσμία (σήμερα πια μετά από αλλεπάλληλες νομοθετικές παρεμβάσεις- παρατάσεις η προθεσμία είναι 14 έτη από το τέλος του έτους, εντός του οποίου έγινε η έναρξη λειτουργίας του Εθνικού Κτηματολογίου στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο για τις παλαιές κτηματογραφήσεις και πλέον, για τις περιοχές όπου η σχετική προθεσμία δεν έληξε μέχρι 30.11.2018, αυτή παρατάθηκε μέχρι 31.12.2022, σύμφωνα με το άρθρο 9 του ν. 4821/31.7.2021 και μετά με το άρθρο 39 του ν. 4990/2022 παρατάθηκε μέχρι 31.12.2023 και τέλος παρατάθηκε με το άρθρο 36 ν. 5160/2024 να λήξει ενός (1) έτους από τη δημοσίευση πράξης του Διοικητικού Συμβουλίου του ΝΠΔΔ «Ελληνικό Κτηματολόγιο» με την οποία διαπιστώνεται η εφαρμογή του συστήματος του Κτηματολογίου σε αντικατάσταση του συστήματος μεταγραφών και υποθηκών στο σύνολο της επικράτειας της χώρας, ενώ για τα ακίνητα σε περιοχές όπου η κτηματογράφηση έγινε μετά το ν. 3481/2006, η προθεσμία είναι 8 έτη), καθίστανται οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακριβείας υπέρ των φερόμενων με τις πρώτες αυτές εγγραφές ως δικαιούχων για τα δικαιώματα στα οποία αυτές αφορούν αμέσως μετά την πάροδο της προρρηθείσας προθεσμίας του άρθρου 6 § 2 του ν. 2664/1998. Από τη δημιουργία του αμάχητου αυτού τεκμηρίου, αποκλείεται οποιαδήποτε μεταβολή του περιεχομένου των πρώτων εγγραφών, οπότε πλέον ο πραγματικός δικαιούχος, που ενδεχομένως δεν πρόλαβε να προβεί στη διόρθωση, έχει ενοχική μόνον αξίωση κατά του ανακριβώς αναγραφόμενου ως δικαιούχου για την απόδοση του πλουτισμού από τη δημιουργία του αμάχητου τεκμηρίου.

Περαιτέρω, κατά την άποψη που ακολουθεί το παρόν Δικαστήριο (αλλά και το σύνολο της μέχρι τώρα παραχθείσας για το ζήτημα νομολογίας, βλ. σχετ. Σωτ. Κοτρώνη, Η οριστικοποίηση και το αμάχητο τεκμήριο των πρώτων εγγραφών έκδ. 2022 σ. 116 επ. και υποσημ. 327, 328) ως στηριζόμενη στο γράμμα του νόμου και δη του άρθρου 7 § 2 του ν. 2664/1998, οι πρώτες εγγραφές των οποίων αμφισβητήθηκε με αγωγή η ακρίβεια μέσα στην ανωτέρω προθεσμία, οριστικοποιούνται μόλις καταστεί αμετάκλητη η δικαστική απόφαση που απορρίπτει την αγωγή. Αν, αντίθετα, η απόφαση δέχεται ολικά ή μερικά την αγωγή, διορθώνεται η αρχική εγγραφή σύμφωνα με το διατακτικό της απόφασης αυτής μόλις τούτη καταστεί αμετάκλητη. Η διορθωμένη αυτή πρώτη εγγραφή είναι άμεσα οριστική και παράγει το προρρηθέν αμάχητο τεκμήριο (ΕφΘεσ 9/2023 ΤΝΠ-Νόμος). Συνεπώς, μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών αποκλείεται οποιαδήποτε μεταβολή λόγω διόρθωσης του περιεχομένου των αρχικών εγγραφών, που αφορά στους δικαιούχους και τα καταχωρισθέντα δικαιώματα. Ωστόσο, ο πραγματικός δικαιούχος μπορεί, από τη δημιουργία του αμάχητου τεκμηρίου και μετά την οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής, να στραφεί κατά του ανακριβώς αναγραφόμενου ως δικαιούχου, με αγωγή που στηρίζεται στις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού (άρθρα 904 ΑΚ επ.), ζητώντας την απόδοση του πλουτισμού. Αντικείμενο της αξίωσης αυτής είναι η κατά τον χρόνο της δημιουργίας του αμάχητου τεκμηρίου χρηματική αξία του ακινήτου στο οποίο αφορά η ανακριβής εγγραφή. Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 7 § 2 εδ. ε΄ ν. 2664/1998, δεν αποκλείεται όμως και η in nature αποκατάσταση της ζημίας του πραγματικού δικαιούχου με την αυτούσια απόδοση του ακινήτου, εάν δεν έχει ακολουθήσει μεταβίβαση από επαχθή αιτία και εγγραφή της στα κτηματολογικά βιβλία. Η σχετική αγωγή αδικαιολόγητου πλουτισμού, ως ενοχική, δεν είναι εγγραπτέα στα κτηματολογικά βιβλία, παρά το γεγονός ότι η εγγραφή αυτή θα απέτρεπε μεταβίβαση του ακινήτου από τον ανακριβώς εγγεγραμμένο ως δικαιούχο σε τρίτο από επαχθή αιτία. Εάν τελεσφορήσει, σε περίπτωση που είναι δυνατή η αυτούσια απόδοση του πλουτισμού, η μεταβίβαση θα γίνει με σύμβαση η οποία εγγράφεται στο κτηματολογικά φύλλο του ακινήτου, ως επιγενόμενη εγγραφή κατά την έννοια των άρθρων 12 και 13 ν. 2664/1998 και δεν αποτελεί διόρθωση της αρχικής εγγραφής (Δ. Παπαστερίου, Κτηματολογικά Δίκαιο, σ. 1159 επ., ΜΠρΘεσ 2200/2021, αδημ. στο νομικό τύπο).

Τέλος, δεδομένου ότι ο θεσμός της χρησικτησίας συνεχίζει να λειτουργεί στο χώρο εκτός της κτηματολογικής δημοσιότητας, γίνονται δεκτά τα εξής: α) όταν ο χρησιδεσπόζων έχει συμπληρώσει εικοσαετή νομή κατά το στάδιο της κτηματογράφησης (δηλαδή πριν από τις πρώτες εγγραφές) ή κατά το στάδιο λειτουργούντος του κτηματολογίου μέσα στην προθεσμία του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998, αλλά πριν από την οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής, τότε ο χρησιδεσπόζων αποκτά κυριότητα στο ακίνητο. Ως κύριος μπορεί να αμφισβητήσει την ορθότητα της πρώτης εγγραφής με την αγωγή του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998. Αν δεν ασκηθεί η αγωγή αυτή και παρέλθει άπρακτη η αποκλειστική προθεσμία, ο κύριος από έκτακτη χρησικτησία χάνει το δικαίωμά του και περιορίζεται στην άσκηση των ενοχικών αξιώσεων του άρθρου 7 ν. 2664/1998, β) όταν ο χρησιδεσπόζων συμπληρώνει εικοσαετή νομή μετά την οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής τότε: αα) αν ο εγγεγραμμένος δεν έχει μεταβιβάσει ή επιβαρύνει το δικαίωμά του από επαχθή αιτία, ο κύριος μπορεί να ασκήσει διεκδικητική ή αναγνωριστική της κυριότητάς του αγωγή, ακόμη και μετά την πάροδο της προθεσμίας του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998. Στην περίπτωση αυτή δεν αμφισβητείται η ακρίβεια της εγγραφής κατά το χρονικό διάστημα που καλύπτεται από την προθεσμία του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998 (δηλαδή δεν αμφισβητείται η ακρίβεια της πρώτης εγγραφής) αλλά η επιγενόμενη ανακρίβειά της, λόγω συμπλήρωσης εκ των υστέρων στο πρόσωπο του χρησιδεσπόζοντος των προσόντων της έκτακτης χρησικτησίας, η δε αγωγή έχει χαρακτήρα αγωγής του άρθρου 13 § 2 ν. 2664/1998 (βλ. ΜΠρΘεσ 2200/2021 αδημ., Λ. Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο, σ. 251 και Σωτ. Κοτρώνης, σε Εθνικό Κτηματολόγιο, Κατ’ άρθρο Ερμηνεία ν. 2664/1998, Γεώργιος Διαμαντόπουλος, Σάκκουλας, σ. 239), ββ) αν έχει χωρήσει ειδική διαδοχή από επαχθή αιτία και έχει εγγραφεί η πράξη, ο καλόπιστος τρίτος - ειδικός διάδοχος βασίζει τον τίτλο του στο αμάχητο τεκμήριο της πρώτης εγγραφής υπέρ του δικαιοπαρόχου του και καθίσταται εγκύρως δικαιούχος. Ο χρησιδεσπόσας δεν μπορεί να ασκήσει την διεκδικητική αγωγή κατά του τρίτου, διατηρεί όμως κατά του ανακριβώς εγγεγραμμένου αξιώσεις αδικαιολόγητου πλουτισμού ή αποζημίωσης από αδικοπραξία κατ’ άρθρο 13 § 4 ν. 2664/1998 (βλ. σχετ. Τ. Αθανασόπουλους, Ο θεσμός της χρησικτησίας στις πρώτες και μεταγενέστερες εγγραφές, 2016, Νόμος, Δ. Παπαστερίου, Κτηματολογικό δίκαιο, 2013, σ. 1038, με περαιτέρω παραπ. στη θεωρία).

ΜΕφΘρ 41/2025

Δικ.: Γεώργιος Στιβακτάκης

Παρατηρήσεις

Η οριστικοποίηση πρώτης εγγραφής επί έκδοσης αμετάκλητης δικαστικής απόφασης πριν από την πάροδο της προθεσμίας διόρθωσης του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998

1. Οι αποφάσεις ΜΕφΘρ 41/2025 και ΜΕφΔωδ 94/2025 πραγματεύονται το επίκαιρο και μεγάλης πρακτικής σημασίας ζήτημα του χρονικού σημείου οριστικοποίησης πρώτης εγγραφής που αμφισβητήθηκε με αγωγή διόρθωσης που άσκησε συγκεκριμένο πρόσωπο, επί της οποίας εκδόθηκε αμετάκλητη απόφαση πριν από την πάροδο της προθεσμίας του άρθ. 6 § 2 ν. 2664/1998. Οι αποφάσεις κρίνουν –στις συγκεκριμένες περιπτώσεις με obiter dicta– ότι πρώτη εγγραφή, η οποία αμφισβητήθηκε με αγωγή διόρθωσης, καθίσταται άμεσα οριστική και παράγει έναντι όλων το αμάχητο τεκμήριο του άρθ. 7 ν. 2664/1998, έστω κι αν δεν παρήλθε η νόμιμη προθεσμία, μόλις καταστεί αμετάκλητη η απόφαση που απορρίπτει την αγωγή ή, εάν η απόφαση κάνει δεκτή την αγωγή, μόλις διορθωθεί η πρώτη εγγραφή με βάση την αμετάκλητη απόφαση. Κατά συνέπεια, εάν εντός της προθεσμίας διόρθωσης ασκηθεί άλλη αγωγή του άρθ. 6 § 2 ν. 2664/1998 από τρίτο, ο οποίος δεν συμμετείχε στη δίκη που οδήγησε στην έκδοση της αμετάκλητης απόφασης, η αγωγή πρέπει να απορριφθεί ως μη νόμιμη, διότι ασκήθηκε κατά ήδη οριστικοποιημένης πρώτης εγγραφής. Ως μη νόμιμη, λόγω επέλευσης της οριστικοποίησης με την έκδοση αμετάκλητης απόφασης που απορρίπτει την αγωγή, πρέπει να απορριφθεί και η νέα αγωγή που ασκείται από τον ίδιο ενάγοντα εντός της προθεσμίας διόρθωσης, ακόμη κι αν τη στηρίζει σε άλλη πραγματική και νομική βάση. Τη θέση αυτή υιοθετούν οι πρώτες δικαστικές αποφάσεις που αντιμετώπισαν το ζήτημα –οι περισσότερες ως obiter dictum[1] και ορισμένες ως αυτοτελές αντικείμενο δίκης[2]– καθώς και μερίδα της επιστήμης[3].

2. Η θέση αυτή, κατά τη γνώμη του γράφοντος και σημαντικής μερίδας της επιστήμης[4], δεν είναι ορθή, για πολλούς λόγους. Ειδικότερα, η νομολογία επικαλείται, καταρχάς, τη γραμματική διατύπωση του άρθ. 7 § 3 ν. 2664/1998, το οποίο, ορίζοντας ότι «[ο]ι πρώτες εγγραφές των οποίων αμφισβητήθηκε με αγωγή η ακρίβεια μέσα στην κατά το άρθρο 6 § 2 προθεσμία, οριστικοποιούνται μόλις καταστεί αμετάκλητη η δικαστική απόφαση που απορρίπτει την αγωγή», ενώ «[αν] η απόφαση που κατέστη αμετάκλητη δέχεται ολικά ή μερικά την αγωγή, διορθώνεται η αρχική εγγραφή σύμφωνα με το διατακτικό της αμετάκλητης απόφασης, [η δε] διορθωμένη αυτή εγγραφή είναι οριστική», φαίνεται, εκ πρώτης όψεως, να ρυθμίζει δεσμευτικά το χρονικό σημείο της οριστικοποίησης. Ωστόσο, στη διάταξη δεν υπάρχει απολύτως καμία αναφορά ότι η οριστικοποίηση επέρχεται έναντι όλων, δηλαδή ακόμη και έναντι τρίτων, οι οποίοι δεν συμμετείχαν στη δίκη που οδήγησε στην έκδοση αμετάκλητης απόφασης και, συνεπώς, δεν δεσμεύονται από το δεδικασμένο της, αλλά δικαιούνται να ζητήσουν τη διόρθωση της πρώτης εγγραφής εντός της νόμιμης προθεσμίας. Επί του ζητήματος αυτού η διάταξη σιωπά. Η σιωπή αυτή εκλαμβάνεται από τη νομολογία ότι αντικατοπτρίζει τη νομοθετική βούληση να ισχύει η οριστικοποίηση erga omnes. Ωστόσο, πέραν της γενικότερης επιφύλαξης ως προς την ορθότητα επιχειρημάτων, τα οποία θεμελιώνονται στη σιωπή του νομοθέτη, καθώς αυτά περιστέλλουν την ανάπτυξη περαιτέρω επιχειρηματολογίας[5], σε κάθε περίπτωση, από την απουσία αδιάστικτης διατύπωσης συνάγεται ότι ο νομοθέτης δεν εκφράστηκε με εκείνη τη σαφήνεια, η οποία να καθιστά αδιαμφισβήτητο τον τρόπο επέλευσης της οριστικοποίησης. Από το γράμμα του νόμου και μόνο δεν μπορεί λοιπόν να αντληθεί επιχείρημα υπέρ της γνώμης που ακολουθεί η νομολογία. Το ζήτημα μπορεί να αντιμετωπιστεί ορθά μόνο από τη σκοπιά της περιεχόμενης στον κανόνα δικαίου ratio legis. Επομένως, αποφασιστικά κριτήρια για την αναζήτηση του αληθούς νοήματος είναι ο σκοπός των σχετικών διατάξεων και το σύστημα, στο οποίο αυτές εντάσσονται[6], ειδικότερα υπό το πρίσμα της αλληλεπίδρασης της προθεσμίας διόρθωσης με τον τρόπο, με τον οποίο επέρχεται η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών σε περίπτωση δικαστικής αμφισβήτησής τους.

3. Αυτό φαίνεται ότι προβληματίζει και τη νομολογία, η οποία, πέρα από την επίκληση του γράμματος της διάταξης, επιχειρεί περαιτέρω να θεμελιώσει τη θέση της και σε τελολογικές εκτιμήσεις. Ειδικότερα, προβάλλεται ότι σκοπός του Κτηματολογίου είναι η σε σύντομο χρόνο και προς διασφάλιση της ασφάλειας των συναλλαγών και της δημόσιας πίστης θωράκιση των πρώτων εγγραφών, για τις οποίες μεσολάβησε αμετάκλητη δικαστική κρίση, με την οριστικοποίηση και την παραγωγή του αμάχητου τεκμηρίου έναντι όλων και όχι η χρονική επιμήκυνση[7] της αμφισβήτησης των πρώτων εγγραφών που συνεπάγεται –σύμφωνα με τη νομολογία– η αποδοχή της (αντίθετης) άποψης ότι έναντι τρίτων-μη μετασχόντων στη δίκη και δικαιούμενων να ασκήσουν αγωγή διόρθωσης της ανακριβούς εγγραφής η τελευταία δεν οριστικοποιείται έως την παρέλευση της προθεσμίας διόρθωσης. Στον πραγματικό δικαιούχο, ο οποίος δεν ήταν διάδικος στη δίκη που οδήγησε στην έκδοση της αμετάκλητης απόφασης και, συνεπώς, δεν δεσμεύεται από το δεδικασμένο της, παρέχεται η δυνατότητα να την ανατρέψει με την άσκηση τριτανακοπής (ΚΠολΔ 586) και, στη συνέχεια, της αγωγής του άρθ. 6 § 2 ν. 2664/1998[8]. Σε κάθε περίπτωση, μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών ο πραγματικός δικαιούχος έχει δικαίωμα να ασκήσει τις ενοχικές αξιώσεις του άρθ. 7 § 2 ν. 2664/1998[9].

4. Ωστόσο, αυτή η θεμελίωση δεν ικανοποιεί από πολλές επόψεις. Ειδικότερα:

Α. Η νομολογία διατείνεται ότι σκοπός του Κτηματολογίου είναι η σε σύντομο χρόνο οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών, για τις οποίες μεσολάβησε αμετάκλητη δικαστική κρίση, και η παραγωγή του αμάχητου τεκμηρίου έναντι όλων. Δεν είναι όμως αυτός ο σκοπός του Κτηματολογίου. Καταρχάς, εάν η θέση αυτή αντλείται από το ίδιο το γράμμα του νόμου, το οποίο κάνει λόγο για οριστικοποίηση οποτεδήποτε εκδοθεί αμετάκλητη απόφαση, δηλαδή και πριν την παρέλευση της προθεσμίας διόρθωσης, τότε υποπίπτει στο σφάλμα της λήψης του ζητουμένου ως δεδομένου. Και τούτο, διότι, εάν με την αμετάκλητη απόφαση πριν από την παρέλευση της νόμιμης προθεσμίας οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές έναντι όλων, είναι το ζητούμενο, όχι το δεδομένο. Σε κάθε περίπτωση, το αμάχητο τεκμήριο, έχοντας ως αποστολή να αποτελέσει τη βάση όλων των μεταγενέστερων εγγραφών και στηρίζοντας το σύστημα της ουσιαστικής δημοσιότητας που υλοποιείται με το Κτηματολόγιο, έχει δραστικές έννομες συνέπειες, στον βαθμό που καθιστά απρόσβλητες τις πρώτες εγγραφές και επιτρέπει σε όποιον συμβάλλεται με αναγραφόμενο σε αυτές ως δικαιούχο να θεωρείται ότι συμβάλλεται με πραγματικό δικαιούχο.

Υπό το πρίσμα αυτό, σκοπός της παροχής δικαστικής προστασίας με τα ένδικα βοηθήματα του Κτηματολογίου είναι το αμάχητο τεκμήριο, το οποίο θα παραχθεί με την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών υπέρ του αναγραφόμενου ως δικαιούχου, να ανταποκρίνεται, κατά το δυνατόν, στην πραγματικότητα. Μέσω της δυνατότητας δικαστικής αμφισβήτησης της ακρίβειας των πρώτων εγγραφών παρέχεται η μέγιστη δυνατή εγγύηση για την κτηματολογική ορθότητά τους προς όφελος του πραγματικού δικαιούχου. Σε αυτό συνηγορεί η διαπίστωση ότι ο νομοθέτης, μολονότι θέτει χρονικό περιορισμό στη διόρθωση των πρώτων εγγραφών, εν τούτοις, ανταποκρινόμενος στην αρχή της επιείκειας που διέπει το ιδιωτικό δίκαιο, έχει επιλέξει να αναβάλλει την πραγμάτωση της δικαιοπολιτικής επιδίωξης της οριστικοποίησης και, κατά συνέπεια, της διαμόρφωσης σταθερής βάσης για τη λειτουργία του Κτηματολογίου, παρατείνοντας επανειλημμένα τη σχετική προθεσμία. Αυτή από τα αρχικά πέντε έτη κατά την έναρξη ισχύος του ν. 2664/1998 έχει επιμηκυνθεί σε ορισμένες περιπτώσεις για αόριστο χρονικό διάστημα λ.χ. για τις πρώτες εγγραφές ακινήτων σε περιοχές, οι οποίες κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 3481/2006 (άρθ. 36 ν. 5160/2024). Έως λοιπόν το πέρας της νόμιμης προθεσμίας ο πραγματικός δικαιούχος πρέπει να έχει τη δυνατότητα να επιτύχει τη διόρθωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής.

Β. Σε κάθε περίπτωση, η έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης, η οποία κάνει δεκτή ή απορρίπτει αγωγή του άρθ. 6 § 2 ν. 2664/1998, δεν παρέχει από μόνη της εχέγγυα κτηματολογικής ορθότητας. Αυτό καταδεικνύεται από τα παρακάτω παραδείγματα:

i) Σε περιοχή που κηρύχθηκε υπό κτηματογράφηση την 1.1.2006 οι πρώτες εγγραφές καταχωρίστηκαν την 1.1.2016, με βάση δε το άρθ. 102 ν. 4623/2019 η προθεσμία διόρθωσης λήγει μετά την πάροδο ενός έτους από τη δημοσίευση σχετικής πράξης περί διαπίστωσης εφαρμογής του Κτηματολογίου σε όλη τη χώρα. Επί ακινήτου «αγνώστου ιδιοκτήτη», του οποίου πραγματικός κύριος είναι ο Β, ο Α ασκεί την 1.6.2018 αγωγή κατά του Δημοσίου με επικαλούμενο τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία. Η αγωγή απορρίπτεται την 1.10.2019 σε πρώτο βαθμό ως ουσία αβάσιμη, διότι ο Α δεν απέδειξε πράξεις νομής στο ακίνητο. Ο Α δεν ασκεί ένδικα μέσα και έτσι η απόφαση καθίσταται αμετάκλητη την 1.1.2020.

ii) Σε περιοχή που κηρύχθηκε υπό κτηματογράφηση την 1.1.2015 οι πρώτες εγγραφές καταχωρίστηκαν την 3.12.2024, με βάση δε το άρθ. 6 ν. 2664/1998 η προθεσμία διόρθωσης λήγει την 31η Δεκεμβρίου του έτους, εντός του οποίου συμπληρώνονται 8 έτη από την έναρξη της προθεσμίας, δηλαδή την 31.12.2032. Επί ακινήτου, στο οποίο αναγράφεται ως κύριος ο Α, ενώ πραγματικός κύριος είναι ο Β, ασκεί αγωγή διόρθωσης την 20.12.2024 ο Γ. Η αγωγή γίνεται την 3.12.2025 σε πρώτο βαθμό δεκτή ως ομολογηθείσα λόγω ερημοδικίας του Α (ΚΠολΔ 271 § 3), ο οποίος αποδέχεται ότι ο ίδιος δεν είναι κύριος του ακινήτου. Ο Α δεν ασκεί ένδικα μέσα και έτσι η απόφαση καθίσταται αμετάκλητη την 7.2.2026.

iii) Στο ίδιο ως άνω (υπό ii) παράδειγμα, η αγωγή του Γ απορρίπτεται σε πρώτο βαθμό ως ουσία αβάσιμη και αυτός δεν ασκεί ένδικα μέσα, έτσι ώστε η απόφαση καθίσταται αμετάκλητη την 7.2.2026.

iv) Στο ίδιο ως άνω (υπό ii) παράδειγμα, ενόσω εκκρεμεί η έκδοση της απόφασης του πρωτοδικείου επί της αγωγής του Γ κατά του Α, ασκεί αγωγή διόρθωσης και ο πραγματικός κύριος Β. Λίγες ημέρες μετά την άσκηση της αγωγής του Β εκδίδεται η απόφαση επί της αγωγής του Γ, η οποία γίνεται δεκτή λόγω της ερημοδικίας του Α και καθίσταται αμετάκλητη λόγω μη άσκησης ένδικων μέσων από τον τελευταίο.

Τόσο στα ανωτέρω παραδείγματα όσο και σε κάθε άλλη περίπτωση, στην οποία εκδίδεται αμετάκλητη δικαστική απόφαση πριν την πάροδο της προθεσμίας διόρθωσης, δεν είναι σύμφωνο με τον σκοπό του Κτηματολογίου να οριστικοποιείται η πρώτη εγγραφή και να παράγεται το αμάχητο τεκμήριο έναντι όλων, δηλαδή και έναντι των πραγματικών κυρίων, οι οποίοι δεν συμμετείχαν στις δίκες και δεν καταλαμβάνονται από τα υποκειμενικά όρια του δεδικασμένου των σχετικών αποφάσεων (ΚΠολΔ 325), αλλά θα δικαιούνταν να επιτύχουν τη διόρθωση της πρώτης εγγραφής κατά το μεταβατικό στάδιο από την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου έως την παρέλευση της προθεσμίας, είτε ασκώντας για πρώτη φορά την αγωγή διόρθωσης (στα παραδείγματα i, ii και iv) είτε ασκώντας νέα αγωγή, την οποία θεμελιώνουν σε άλλη πραγματική και νομική βάση (στο παράδειγμα iii). Για τον πραγματικό κύριο σημασία έχει το αρνητικό γεγονός ότι ο ίδιος δεν αναγράφεται ως δικαιούχος, διότι οι πρώτες εγγραφές είναι ανακριβείς, είτε αυτές διορθώθηκαν είτε όχι[10]. Εάν όμως ο πραγματικός κύριος, ο οποίος δεν καλύπτεται από το δεδικασμένο, δεν δικαιούται να αμφισβητήσει τις διορθωμένες πρώτες εγγραφές, αποστερείται ενός δικαιώματος που τους παρέχει εξ αρχής ο ν. 2664/1998 εξαιτίας μίας δίκης, η οποία διεξήχθη μεταξύ τρίτων, δηλαδή εξαιτίας μίας res inter alios acta[11]. Δεν νοείται λοιπόν να θυσιάζεται το δικαίωμα του πραγματικού κυρίου να επιτύχει την εμπρόθεσμη διόρθωση της πρώτης εγγραφής στο όνομα μίας ταχείας οριστικοποίησης εσφαλμένης πρώτης εγγραφής. Το ενδεχόμενο, όμως, επέλευσης της οριστικοποίησης με την έκδοση αμετάκλητης απόφασης σε οποιοδήποτε χρονικό σημείο μετά τις πρώτες εγγραφές ουσιαστικά καταργεί το στάδιο διόρθωσης των πρώτων εγγραφών εις βάρος του πραγματικού δικαιούχου και, κατά συνέπεια, εις βάρος της ορθότητας των κτηματολογικών εγγραφών, η επίτευξη της οποίας αποτελεί θεμελιώδη σκοπό του Κτηματολογίου.

Γ. Η θέση της νομολογίας μπορεί να οδηγήσει σε καταστρατήγηση των διατάξεων του ν. 2664/1998 κατά μείζονα λόγο, όταν η αμετάκλητη δικαστική απόφαση εκδίδεται σε σύντομο χρονικό διάστημα μετά τις πρώτες εγγραφές ή όταν η έκδοσή της συνιστά αποτέλεσμα πλασματικής δίκης, λόγω συμπαιγνίας μεταξύ του ανακριβώς αναγραφόμενου ως δικαιούχου και του προσώπου που ασκεί την αγωγή του άρθ. 6 § 2 ν. 2664/1998, ή όταν ασκείται από αμέλεια ή καταχρηστικά προφανώς αβάσιμη και προσχηματική αγωγή με αποτέλεσμα τρίτοι, ιδίως ο πραγματικός δικαιούχος, που δεν έλαβαν μέρος στη δίκη ούτε συμμετέχουν στη συμπαιγνία και θα δι καιού νταν να αιτηθούν τη διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής μέσα στη νόμιμη προθεσμία να μένουν απροστάτευτοι[12]. Και τούτο, διότι επιτρέπει την οριστικοποίηση και την παραγωγή του αμάχητου τεκμηρίου με βάση μία τυχαία, κατά χρονική σειρά, ολοκλήρωση μίας δικαστικής διαδικασίας διόρθωσης των πρώτων εγγραφών, στην οποία οι ίδιοι δεν μετέχουν. Για τον λόγο αυτό, έναντι των τρίτων, μη μετασχόντων στη δίκη, οι πρώτες εγγραφές δεν είναι δυνατόν να οριστικοποιούνται, έως ότου εκδοθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση επί των δικών τους αγωγών, οι οποίες έχουν ασκηθεί πάντως εντός της νόμιμης προθεσμίας.

Δ. Περαιτέρω, δεν είναι πειστική η θέση της νομολογίας ότι η μη οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών έναντι τρίτων-μη μετασχόντων στη δίκη και, άρα, δικαιούμενων να ασκήσουν αγωγή διόρθωσης έως την παρέλευση της νόμιμης προθεσμίας επιμηκύνει την αμφισβήτηση των πρώτων εγγραφών. Καταρχάς, όπως επισημάνθηκε ανωτέρω (υπό 4.Α.), η επανειλημμένη παράταση της προθεσμίας διόρθωσης υποδηλώνει το ακριβώς αντίθετο, δηλαδή ότι βούληση του νομοθέτη είναι να δοθεί περισσότερος χρόνος για τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών. Σε κάθε περίπτωση, η υποτιθέμενη επιμήκυνση της αμφισβήτησης, η οποία επέρχεται με την αναγνώριση στον πραγματικό δικαιούχο του δικαιώματος να επιδιώξει τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών ακόμη και μετά την έκδοση αμετάκλητης απόφασης, αλλά εντός της νόμιμης προθεσμίας, δεν είναι μεγαλύτερη από εκείνη που θα επερχόταν, εάν οι πρώτες εγγραφές αμφισβητούνταν από τον πραγματικό δικαιούχο για πρώτη φορά την τελευταία ημέρα της προθεσμίας διόρθωσης. Η δυνατότητα διόρθωσης των πρώτων εγγραφών μετά την έκδοση αμετάκλητης απόφασης έως το πέρας της νόμιμης προθεσμίας δεν συνεπάγεται δηλαδή δίχως άλλο νομοτελειακά την περιέλευση των πρώτων εγγραφών σε κατάσταση αέναης διόρθωσης. Και τούτο, διότι αφενός είναι δυνατόν μετά την έκδοση αμετάκλητης απόφασης οι πρώτες εγγραφές να μην διορθωθούν εκ νέου έως το πέρας της προθεσμίας ή να διορθωθούν πριν το πέρας της προθεσμίας και έτσι να μην καθυστερήσει η επέλευση της οριστικοποίησης, αφετέρου είναι δυνατόν να ασκηθεί αγωγή για πρώτη φορά λίγο πριν το πέρας της προθεσμίας και, για τον λόγο αυτό, να καθυστερήσει σημαντικά η επέλευση της οριστικοποίησης.

Ε. Η εύλογη κριτική που ασκείται στη θέση της νομολογίας δεν αμβλύνεται από τη διαπίστωση ότι προβλέπεται γενικά η δικονομική δυνατότητα ανατροπής μίας δικαστικής απόφασης, ιδίως της αμετάκλητης απόφασης που δέχεται ή απορρίπτει την αγωγή του άρθ. 6 § 2 ν. 2664/1998, με την άσκηση του ένδικου βοηθήματος της τριτανακοπής υπό τους όρους των ΚΠολΔ 586 επ. από τρίτο πρόσωπο που έχει έννομο συμφέρον, είτε δεσμεύεται από το δεδικασμένο είτε όχι[13]. Το επιχείρημα της άσκησης τριτανακοπής δεν είναι πειστικό για τους εξής λόγους: Η γενική δυνατότητα ανατροπής μίας δικαστικής απόφασης με τριτανακοπή έχει «έκτακτο» χαρακτήρα και ως τέτοια δεν μπορεί να υποκαταστήσει την «τακτική» διαδικασία αμφισβήτησης της ανακρίβειας των πρώτων εγγραφών με την ειδική αγωγή του άρθ. 6 § 2 ν. 2664/1998. Μάλιστα, οι ίδιες οι έννομες συνέπειες της ευδοκίμησης της τριτανακοπής, δηλαδή η ανατροπή της αμετάκλητης απόφασης που δέχεται ή απορρίπτει την αγωγή και η επαναφορά του τριτανακόπτοντος στη θέση που βρισκόταν πριν από την έκδοση της προσβαλλόμενης απόφασης που του επιτρέπει να επιτύχει τη διόρθωσή της με την άσκηση της αγωγής εντός της νόμιμης προθεσμίας, αποκαλύπτουν μία εγγενή αντίφαση αυτού του επιχειρήματος[14]: Εφόσον με την ευδοκίμηση της τριτανακοπής επανερχόμαστε στην κατάσταση της μη οριστικοποίησης ως προς τον τριτανακόπτοντα για ορισμένη εγγραφή, δεν δικαιολογείται να συρρικνωθεί το πλήρες δικαίωμα δικαστικής προστασίας που παρέχει το άρθ. 6 § 2 ν. 2664/1998, περιορίζοντας τον χρονικό ορίζοντα εφαρμογής του, και αντ’ αυτού να γίνεται επίκληση της τριτανακοπής, όταν το ίδιο αποτέλεσμα, δηλαδή η δυνατότητα διόρθωσης ανακριβούς εγγραφής, μπορεί να επιτευχθεί εξίσου με την επέλευση της οριστικοποίησης με την πάροδο της προθεσμίας. Υπό το πρίσμα αυτό, η επίκληση της δυνατότητας να ανατραπεί η αμετάκλητη δικαστική απόφαση με τριτανακοπή για να δικαιολογηθεί η οριστικοποίηση των εγγραφών με την έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης πριν την παρέλευση της προθεσμίας παρίσταται ως σφάλμα ανακολουθίας.

ΣΤ. Στο ίδιο πνεύμα, μη πειστικό είναι το επιχείρημα ότι ο πραγματικός δικαιούχος δεν στερείται του δικαιώματος παροχής δικαστικής προστασίας, διότι ο νομοθέτης προέβλεψε το δικαίωμά του να ασκήσει μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών τις ενοχικές αξιώσεις του άρθ. 7 § 2 ν. 2664/1998. Δεν νοείται να γίνεται επίκληση των ενοχικών αξιώσεων, οι οποίες παρέχονται μετά την οριστικοποίηση στον πραγματικό δικαιούχο, μάλιστα η αξίωση αυτούσιας απόδοσης του πλουτισμού και η αξίωση αποκατάστασης της προηγούμενης κατάστασης μόνο κατ’ εξαίρεση και υπό αυστηρές προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων να μην έχει ήδη χωρίσει ειδική διαδοχή από επαχθή αιτία για το ακίνητο, το οποίο αφορά η ανακριβής εγγραφή, για να δικαιολογηθεί ο αποκλεισμός της άσκησης της αγωγής διόρθωσης πριν από την οριστικοποίηση.

5. Υπό το πρίσμα αυτό, μεταξύ του κινδύνου πιθανής διαρκούς αμφισβήτησης της ακρίβειας των πρώτων εγγραφών και του κινδύνου πρόωρης οριστικοποίησης, προτιμητέος είναι ο πρώτος, εφόσον με τον τρόπο αυτό εξασφαλίζεται η ακρίβεια των κτηματολογικών εγγραφών και κατ’ επέκταση η ασφάλεια δικαίου[15]. Για τους λόγους αυτούς, η αποδοχή της επέλευσης της οριστικοποίησης πριν από την παρέλευση της νόμιμης προθεσμίας διόρθωσης είναι εύλογα εκτεθειμένη στη μομφή της ευθείας αντίθεσης στη συνταγματική προστασία της ιδιοκτησίας και της πρόσβασης στη δικαιοσύνη (άρθρα 17 και 20 Συντ.)[16].

6. Για όλους τους ανωτέρω λόγους, όσον αφορά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών που αμφισβητήθηκαν ενώπιον των δικαστηρίων ορθότερο είναι να γίνει δεκτό το εξής: Τόσο στην περίπτωση αμετάκλητης απόφασης που απορρίπτει την αγωγή όσο και στην περίπτωση αμετάκλητης απόφασης που δέχεται την αγωγή και οδηγεί σε διόρθωση των πρώτων εγγραφών, οι πρώτες εγγραφές οριστικοποιούνται μόνο έναντι των προσώπων που δεσμεύονται από το δεδικασμένο της απόφασης. Έναντι προσώπων που δεν δεσμεύονται από το δεδικασμένο, οι πρώτες εγγραφές οριστικοποιούνται σε κάθε περίπτωση με την παρέλευση της νόμιμης προθεσμίας διόρθωσης. Η παρέλευση της προθεσμίας είναι, επομένως, προϋπόθεση για την οριστικοποίηση ακόμη και στις σχέσεις μεταξύ διαδίκων, εφόσον ο ηττηθείς διάδικος είναι δυνατόν να επανέλθει με νέα αγωγή, την οποία στηρίζει σε άλλη πραγματική και νομική βάση. Με τον τρόπο αυτό, όχι μόνο δεν επιμηκύνεται αδικαιολόγητα ο χρόνος επέλευσης της οριστικοποίησης, αλλά αντιθέτως αποφεύγεται ο περιορισμός του αυτοτελούς δικαιώματος άσκησης της αγωγής διόρθωσης και εφαρμόζεται πιστά η πρόβλεψη του κτηματολογικού νομοθέτη να θεσπίσει ένα αναγκαίο και χρονικά επαρκές στάδιο για την επίτευξη της μέγιστης δυνατής ακρίβειας των οριστικοποιημένων πρώτων εγγραφών. Παράλληλα, αποτρέπεται η οριστικοποίηση «διπλών ταχυτήτων», δηλαδή άλλη για τις πρώτες εγγραφές που δεν αμφισβητήθηκαν και άλλη για εκείνες που αμφισβητήθηκαν, η οποία δεν υπηρετεί την ασφάλεια δικαίου. Υπό το πρίσμα αυτό, η εδώ υποστηριζόμενη άποψη είναι σύμφωνη με το πνεύμα και τους σκοπούς του Κτηματολογίου.

Σωτήριος Ι. Κοτρώνης

Επ. Καθηγητής Νομικής Σχολής ΑΠΘ

[1] Συνήθως, επαναλαμβάνουν το γράμμα του νόμου, χωρίς να τέμνουν το εν προκειμένω κρίσιμο ζήτημα, βλ. ενδεικτικά, ΑΠ 690/2018 ΤΝΠ-Νόμος· ΕφΘεσ 2710/2019 (αδημ.)· ΕφΠειρ 15/2018 ΤΝΠ-ΔΣΑ· ΕφΑθ 2991/2017 ΤΝΠ-Νόμος· ΕφΑθ 2375/2016 ΕλλΔνη 2017. 140 = ΤΝΠ-Νόμος· ΕφΑθ 618/2015 ΤΝΠ-Νόμος· ΕφΑθ 179/2021 ΤΝΠ-Νόμος· ΜΠρΡόδ 83/2024 ΤΝΠ-Νόμος· ΜΠρΛαμ 21/2024 ΤΝΠ-Νόμος = ΤΝΠ-Qualex· ΜΠρΛαμ 242/2023 ΤΝΠ-Νόμος· έτσι και οι δημοσιευόμενες ΜΕφΘρ 41/2025 και ΜΕφΔωδ 94/2025.

[2] ΜΕφΘεσ 9/2023 Αρμ 2024. 286 με αντίθετες παρατηρήσεις Λιόντα = ΕπΑκ 2023. 796 = ΤΝΠ-Νόμος = ΤΝΠ-Qualex∙ ΜΕφΘεσ 490/2023 ΤΝΠ-Qualex∙ ΜΠρΘεσ 1190/2016 (αδημ.)· ΜΠρΘεσ 14551/2021 (αδημ.)· ΜΠρΚεφ 93/2021 ΕπΑκ 2021. 609 με σύμφωνες παρατηρήσεις Τσιλιγγερίδου∙ ΜΠρΚέρκ 820/2021 ΕπΑκ 2023. 819.

[3] Βλ. κυρίως, Εμμανουηλίδου, Η δίκη της χρησικτησίας. σε: Χρησικτησία και Εθνικό Κτηματολόγιο, 2017, σ. 299 επ. και υποσ. 60· Εμμανουηλίδου, Προβλήματα και στρεβλώσεις που ανέδειξε η εφαρμογή του Εθνικού Κτηματολογίου – Προτεινόμενες λύσεις, σε: Εθνικό Κτηματολόγιο. Ισχύον δίκαιο, στρεβλώσεις και θετέον δίκαιο (de lege lata, deformationes, de lege ferenda), 2018, σ. 497· Πλιάτσικας, Η διόρθωση ανακριβούς πρώτης κτηματολογικής εγγραφής2, 2024, αριθ. 141 επ.· Τσιλιγγερίδου, Η ανακοπή στην κτηματολογική δίκη, 2021, σ. 146 επ.· Τσιλιγγερίδου, Οριστικοποίηση πρώτων κτηματολογικών εγγραφών με την έκδοση και καταχώριση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης κατόπιν άσκησης της αγωγής του άρθρου 6 § 2 ν. 2664/1998 και η σημασία της τριτανακοπής (ΚΠολΔ 586) στην κτηματολογική δίκη. Με αφορμή τις ΕφΘεσ 9/2023 και ΜΠρΚερκ 820/2021 ΕπΑκ 2023, σ. 741 επ.∙ Γάτσιος, σε: Διαμαντόπουλο, Εθνικό Κτηματολόγιο, 2020, άρθ. 6 αριθ. 15-18· Πυλαρινός, Ερμηνευτικές δυσχέρειες και προβλήματα στην εφαρμογή κομβικών διατάξεων του Ν. 2664/1998, ΕλλΔνη 2011, σ. 349 επ.

[4] Βλ. Πανταζόπουλο, Η μετάβαση από το σύστημα των βιβλίων μεταγραφών στο σύστημα του κτηματολογίου, ΕλλΔνη 1998, σ. 1240 = Το Κτηματολόγιο, 3ο Συνέδριο ΕΝ.ΑΣ., 2001, σ. 55 επ.· Παπαστερίου, Κτηματολογικό δίκαιο2, 2019, άρθ. 7 αριθ. 17 υποσ. 37, 18, 34, 38 επ., 52, 58 επ., 66· Κιτσαρά, Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο, 2001, σ. 207 επ.· Κιτσαρά, Το αμάχητο τεκμήριο των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών, ΧρΙΔ 2023, σ. 336-337 = Επετειακός τόμος για τα 50 χρόνια Νομικής ΔΠΘ, 2025, σ. 89-91· Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Ένδικη προστασία των εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων υπό το πρίσμα του Κτηματολογικού Δικαίου, ΤιμΤόμ Αλεξανδρίδου, 2016, σ. 233 = σε: Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου και Εθνικό Κτηματολόγιο. Σημεία τομής και διάκρισης, 2016, σ. 29· Χριστοδούλου, Δίκαιο Κτηματολογίου, 2013, σ. 62 επ.· Τσολακίδη, Το αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας των πρώτων εγγραφών στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ΧρΙΔ 2012, σ. 10 = ΤιμΤόμ Σπυριδάκη, 2014, σ. 1024· Τσολακίδη, Η δημοσιότητα των πράξεων και των δικαιωμάτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο, 2013, σ. 230 υποσ. 438· Αικ. Κούσουλα, Η δημόσια πίστη του Κτηματολογίου, 2010, σ. 19, 21· Ι. Σπυριδάκη/Μ. Σπυριδάκη, Δικαιο Κτηματολογίου2, 2020, σ. 145, 154 επ.∙ Ταμιωλάκη, Το ζήτημα της έκδοσης αμετάκλητης δικαστικής απόφασης πριν από την εκπνοή της αποκλειστικής προθεσμίας του άρθρου 6 § 2 Ν 2664/1998, ΕφΑΔ 2014, σ. 250 επ.· Ταμιωλάκη, Μεταβίβαση μη καταχωρηθείσας στο κτηματολόγιο κυριότητας ακινήτου, η οποία αποκτήθηκε με έκτακτη χρησικτησία, σε: Χρησικτησία και Εθνικό Κτηματολόγιο, 2017, σ. 252 υποσ. 20· Αθανασόπουλο, Το δίκαιο του κτηματολογίου στη θεωρία και πράξη, 2008, σ. 55-56 («έναντι των τρίτων μη μετασχόντων στη δίκη θα πρέπει σε κάθε περίπτωση η εγγραφή να θεωρηθεί ότι δεν οριστικοποιείται, εωσότου απορριφθεί αμετάκλητα και η τελευταία από τις εκκρεμείς αγωγές»)· Αθανασόπουλο, Το νέο κτηματολόγιο, 2013, σ. 61-62· Μαγουλά, Κτηματολογικές εγγραφές5, 2021, σ. 293, ότι η οριστικοποίηση πρέπει να συνδυάζεται με την παρέλευση της προθεσμίας του άρθ. 6 § 2 ν. 2664/1998. Βλ. επίσης, Κοτρώνη, Η οριστικοποίηση και το αμάχητο τεκμήριο των πρώτων εγγραφών στο Εθνικό Κτηματολόγιο, 2022, σ. 114 επ.∙ Κοτρώνη, σε: Διαμαντόπουλο, Εθνικό Κτηματολόγιο, 2020, άρθ. 7 αριθ. 14 επ.

[5] Για τη μειωμένη μεθοδολογική αξία των επιχειρημάτων από τη σιωπή του νομοθέτη, βλ. Σταμάτη, Η θεμελίωση των νομικών κρίσεων8, 2009, σ. 443 επ. («η χρήση τέτοιων επιχειρημάτων είναι τόσο εξόφθαλμα αβέβαιη, ώστε μπορούμε να τη θεωρήσουμε μεθοδολογικά αδόκιμη και επικίνδυνη», «Η χρήση επιχειρηματολογίας από τη σιωπή του νομοθέτη οδηγεί συνήθως σε οχύρωση του ερμηνευτή πίσω από το «γράμμα» της εφαρμοστέας διάταξης, κατ’ αποκλεισμό κάθε περαιτέρω επιχειρηματολογίας»).

[6] Βλ. Κ. Τσάτσο, Το πρόβλημα της ερμηνείας του δικαίου2, 1978, σ. 123· Σούρλα, Δικαιικό σύστημα και τελολογική μέθοδος. Σκέψεις γύρω από το «Πρόβλημα της ερμηνείας του δικαίου» του Κ. Τσάτσου, ΝοΒ 1978, σ. 1172· Σταμάτη (σημ. 5), σ. 59 επ., ότι το νόημα του εκάστοτε κανόνα δικαίου έγκειται στον σκοπό του, ο οποίος και αναζητείται στο περιεχόμενο του κανόνα δικαίου, όπως αυτό προσδιορίζεται εντασσόμενο στη συνολική έννομη τάξη.

[7] ΜΕφΘεσ 9/2023 Αρμ 2024. 286 με αντίθετες παρατηρήσεις Λιόντα = ΕπΑκ 2023. 796 = ΤΝΠ-Νόμος = ΤΝΠ-Qualex, σύμφωνα με την οποία οι πρώτες εγγραφές θα μένουν επί 15ετία εκκρεμείς και «θα υπόκεινται […] σε «αέναη» διόρθωση, παρόλο που έχει μεσολαβήσει αμετάκλητη δικαστική κρίση».

[8] Πλιάτσικας (σημ. 3), αριθ. 146· Τσιλιγγερίδου, Τριτανακοπή (σημ. 3), σ. 150 επ., 159-160· Γάτσιος (σημ. 3), άρθ. 6 αριθ. 15. Πρβλ. ΜΠρΧαλκ 156/2020 (αδημ.), όπου ο τριτανακόπτων, ισχυριζόμενος ότι αποτελεί κύριο ακινήτου με συμβόλαιο αγοράς, νομίμως μεταγεγραμμένου, πέτυχε την αναγνώριση της ακυρότητας της τριτανακοπτόμενης απόφασης, με την οποία, λόγω εσφαλμένου εντοπισμού του ακίνητου, αναγνωρίστηκε αμετακλήτως εσφαλμένα δικαίωμα κυριότητας της καθ’ ης η ανακοπή στο ακίνητο.

[9] Πλιάτσικας (σημ. 3), αριθ. 146· Γάτσιος (σημ. 3), άρθ. 6 αριθ. 15-16.

[10] Χριστοδούλου (σημ. 4), σ. 63.

[11] Χριστοδούλου (σημ. 9), σ. 62-63.

[12] Παπαστερίου (σημ. 4), άρθ. 7 αριθ. 54, 58· Πανταζόπουλος (σημ. 4), σ. 1240 = σ. 55 επ.· Κιτσαράς, Πρώτες εγγραφές (σημ. 4), σ. 208 επ.· Μαγουλάς (σημ. 4), σ. 293· Ταμιωλάκης (σημ. 4), ΕφΑΔ 2014, σ. 250 υποσημ. 40.

[13] Έτσι όμως, Πλιάτσικας (σημ. 3), αριθ. 146. Βλ. Κιτσαρά, Πρώτες εγγραφές (σημ. 4), σ. 210, για την περίπτωση προσώπου που πέτυχε την έκδοση αμετάκλητης απόφασης, αλλά δεν πρόλαβε να διορθώσει πρώτος την εγγραφή και άρα να επιτύχει υπέρ αυτού την οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής.

[14] Βλ. επίσης, Μαγουλά (σημ. 4), σ. 293.

[15] Έτσι εξίσου, Παπαστερίου (σημ. 4), άρθ. 7 αριθ. 58 επ.· Πανταζόπουλος (σημ. 4), σ. 1240 = σ. 55 επ. Αλλιώς, Πλιάτσικας (σημ. 3), αριθ. 148.

[16] Κιτσαράς, Αμάχητο τεκμήριο (σημ. 4), σ. 336 = σ. 89∙ Παπαστερίου (σημ. 4), άρθ. 7 αριθ. 54· Ταμιωλάκης, (σημ. 4), ΕφΑΔ 2014, σ. 250.