ΤρΕφΑιγ 41/2024 (τακτική διαδικασία)

Πρόεδρος: Ε. Θεοφίλη, Πρόεδρος Εφετών
Εισηγήτρια: Α. Τσόρμπα, Αναπλ. Κτηματολογική Δικαστής, Εφέτης
Δικηγόροι: Α. Παπαγεωργίου, Μ.-Μ. Σιγάλα, Θ. Βασιλάκης

Νομικές διατάξεις: άρθρα 138, 139, 180, 211, 214, 369, 513, 1003, 1192, 1227 ΑΚ, 68, 70, 76, 98, 106, 335, 336 § 3, 338-340, 390, 395, 432, 535 § 1, 949 ΚΠολΔ, 6, 7, 8, 12, 13 ν. 2664/1998

Εικονικότητα δικαιοπραξίας που έχει καταχωρηθεί στα κτηματολογικά φύλλα και προστασία του καλόπιστου δανειστή.

[…] VΙΙ. Στην περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής στα κτηματολογικά φύλλα, όταν οι αναγραφόμενοι ως δικαιούχοι είναι περισσότεροι, αυτός που έχει έννομο συμφέρον και αμφισβητεί την ανακριβή εγγραφή του δικαιώματος όλων, επικαλούμενος ίδιον αυτού δικαίωμα, πρέπει να απευθύνει την ασκούμενη, κατ’ άρθρο 6 § 2 του ν. 2664/1998, αγωγή του περί αναγνώρισης του θιγομένου δικαιώματός του και διόρθωσης της πρώτης εγγραφής κατά πάντων των αναγραφόμενων ως δικαιούχων στα κτηματολογικά φύλλα, και σε περίπτωση αποβίωσής τους κατά των καθολικών διαδόχων τους (ΑΠ 1817/2011). Από την προαναφερθείσα διάταξη προκύπτει, ότι κατά των νομιμοποιούμενων πιο πάνω ως εναγομένων υφίσταται μεταξύ τους σχέση αναγκαστικής ομοδικίας, κατά την έννοια της διάταξης του άρθρου 76 § 1 περ. γ΄ ΚΠολΔ (υποχρεωτική κοινή παθητική εναγωγή), για την αποφυγή διάσπασης της δικονομικής ενότητας των ανοιγόμενων δικών και του κινδύνου έκδοσης αντιφατικών αποφάσεων για το ίδιο δικαίωμα στο οποίο έχουν καταχωρισθεί αυτοί (ΑΠ 241/2015, Νόμος).

Περαιτέρω, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 13 § 1 του ν. 2664/1998, οι εγγραφές στα κτηματολογικά φύλλα για τις πράξεις του άρθρου 12 του ιδίου νόμου τεκμαίρονται ακριβείς. Στην περίπτωση αυτή, πρόκειται για εγγραφές που έπονται των πρώτων εγγραφών μετά την οριστικοποίησή τους κατ’ άρθρο 7 § 1 (όταν δεν αμφισβητήθηκε η ακρίβειά τους εντός της προβλεπόμενης στο άρθρο 6 § 2 προθεσμίας) ή § 3 (όταν αμφισβητήθηκε και είτε κατέστη αμετάκλητη η δικαστική απόφαση που απέρριψε την αγωγή, είτε αν έγινε ολικά ή μερικά δεκτή η ασκηθείσα αγωγή, κατέστη αμετάκλητη η σχετικώς εκδοθείσα απόφαση και διορθώθηκε σχετικά η πρώτη εγγραφή) του ίδιου νόμου. Το μαχητό αυτό τεκμήριο του άρθρ. 13 § 1, κατά παραπομπή του νόμου, δημιουργούν και οι μεταγενέστερες εγγραφές, που καταχωρίζονται στο κτηματολογικό βιβλίο έως την κατά το άρθρο 7 οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής, όπως ορίζει ρητά το άρθρο 8 § 1 ν. 2664/1998. Μεταξύ των πράξεων κατ’ άρθρο 12 § 1 περ. α΄ του ιδίου νόμου συγκαταλέγονται και οι αναφερόμενες στο άρθρο 1192 αριθ. 1 ΑΚ δικαιοπραξίες, με τις οποίες συνίσταται, μετατίθεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο (εμπράγματες δικαιοπραξίες). Η καταχώρηση στα κτηματολογικά βιβλία σε συνδυασμό με την ακολουθούσα εγγραφή παράγουν το προβλεπόμενο μαχητό τεκμήριο ακρίβειας των επιγενόμενων (μεταγενέστερων) κτηματολογικών εγγραφών, οπότε και μέσω του τεκμηρίου αυτού επέρχεται προστασία των καλόπιστων τρίτων, διασφαλίζεται η αρχή της δημόσιας πίστης των κτηματολογικών βιβλίων και εφαρμόζεται η αρχή της δημοσιότητας στα ακίνητα. Αυτό το μαχητό τεκμήριο σημαίνει, ότι μέχρι την ανατροπή του με αμετάκλητη, κατ` επιταγή του νόμου, δικαστική απόφαση, παράγεται τεκμήριο ακρίβειας των επιγενόμενων (μεταγενέστερων) κτηματολογικών εγγραφών, ως προς α) την ύπαρξη του δικαιώματος, β) τον φορέα αυτού, γ) το αντικείμενο αυτού, δ) το περιεχόμενο αυτού, ε) το νομικό χαρακτηρισμό αυτού, στ) την απώλεια αυτού, ζ) την αλλοίωση ή τροπή αυτού και η) τη μη ύπαρξη δικαιώματος που διαγράφεται από τα κτηματολογικά βιβλία (βλ. Δ. Παπαστερίου, Κτηματολογικό Δίκαιο2, 2019, Γ§15, σελ. 1312 επ., αρ. 45-54), δεδομένου ότι προηγήθηκε έλεγχος νομιμότητας κατ` άρθρο 16 του ιδίου νόμου, ο οποίος παρέχει ικανές εγγυήσεις για την ακρίβειά τους. Η ανατροπή του τεκμηρίου αυτού, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 13 § 2 του ν. 2664/1998, γίνεται με αμετάκλητη δικαστική απόφαση, ύστερα από αγωγή όποιου έχει έννομο συμφέρον, εκδικαζόμενη κατά την τακτική διαδικασία, από το κατά τόπο και καθ` ύλην αρμόδιο δικαστήριο. Έννομο συμφέρον για την έγερση της αγωγής έχει ο πραγματικός δικαιούχος εμπράγματου δικαιώματος και δη ο κύριος του ακινήτου, ανεξάρτητα αν απέκτησε την κυριότητα με πρωτότυπο ή παράγωγο τρόπο, ενώ εναγόμενος είναι ο αναγραφόμενος ανακριβώς ως δικαιούχος εμπράγματου δικαιώματος στα κτηματολογικά φύλλα δυνάμει της μεταγενέστερης εγγραφής ή οι καθολικοί του διάδοχοι και σε περίπτωση ειδικής διαδοχής και οι ειδικοί διάδοχοι αυτού, με ποινή απαραδέκτου, εφόσον η εκδοθησομένη απόφαση είναι αντιτάξιμη έναντι αυτών κατά την § 3 εδ. β΄ του ίδιου άρθρου. Ως προς την παθητική νομιμοποίηση δηλαδή, η σχετική αγωγή διόρθωσης σφάλματος της κτηματολογικής εγγραφής, είτε του άρθρου 6 § 2 είτε του άρθρου 13 § 2 του ν. 2664/1998 κατά ρητή νομοθετική παραπομπή κι επιταγή πρέπει να απευθύνεται κατά του (ανακριβώς) αναγραφόμενου στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχου ή των καθολικών του ή ειδικών του διαδόχων, ενώ όταν έχει συσταθεί δουλεία ή υποθήκη επί ακινήτου, τότε το δικόγραφο της αγωγής πρέπει να στρέφεται εναντίον και του προσώπου που συστήνει το περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα (βαρυνόμενος), αλλά και του προσώπου που είναι φορέας αυτού, και σε όλες τις περιπτώσεις επί ποινή απαραδέκτου. Εξάλλου, και η προσημείωση υποθήκης συνιστά υποθήκη υπό αναβλητική αίρεση, κατ’ άρθρο 1227 ΑΚ (Παπαχρήστου-Δημητράς, Συλλογικό Έργο, Εθνικό Κτηματολόγιο και Διαμεσολάβηση, 2021, σ. 195 επ., 224-225). Ακριβέστερα, στις περιπτώσεις αυτές, -σε αντίθεση με τα γενικώς ισχύοντα, κατά τα οποία, η κυριότητα επειδή είναι διαιρετό δικαίωμα η ομοδικία που συνδέει τους εναγομένους σε αγωγή για την προστασία της χαρακτηρίζεται ως απλή-δημιουργείται εκ του νόμου σχέση αναγκαστικής ομοδικίας (άρθρο 76 § 1 περ. γ΄ ΚΠολΔ), μεταξύ των εναγομένων, διότι προβλέπεται νομοθετικά (άρθρο 6 § 2 και 13 § 2 ΕθνΚτημ) η υποχρεωτική κοινή παθητική νομιμοποίησή τους, ενώ ταυτόχρονα δεν νοείται και έκδοση αντιφατικών αποφάσεων αναφορικά με τη διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής (Κ. Παπαχρήστου-Δημητράς, Η νομιμοποίηση των διαδίκων στην πολιτική δίκη, σ. 185-189, 318-319, Sakkoulas-Online).

VΙΙΙ. Ο εκκαλών με τον πέμπτο πρόσθετο λόγο της έφεσής του παραπονείται, ότι εσφαλμένα η εκκαλουμένη δέχθηκε την ύπαρξη αναγκαστικής ομοδικίας μεταξύ των εναγομένων, ενώ η μεταξύ τους ομοδικία είναι απλή, κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα. Ότι έπρεπε να απορρίψει την αγωγή ως παθητικά ανομιμοποίητη ως προς την τρίτη εναγομένη τραπεζική εταιρία, διότι κατά αυτής δεν υφίσταται αίτημα αναγνώρισης της εικονικότητας, ούτε την αφορούν οι εικονικές δικαιοπραξίες, διότι στηρίζει τα δικαιώματά της επί δικαστικής απόφασης που διατάσσει προσημείωση υποθήκης, που δεν εμπίπτει ως πράξη δικαστικής εξουσίας στις περί εικονικότητας διατάξεις, ούτε αυτή συνιστά ειδικό διάδοχο έναντι του οποίου η απόφαση περί ακυρότητας λόγω εικονικότητας είναι αντιτάξιμη κατά την έννοια του άρθρου 13 § 2 του ν. 2664/1998 περί Εθνικού Κτηματολογίου. Ότι επειδή η μεταξύ των εναγομένων η ομοδικία είναι απλή, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο έπρεπε, λόγω της ερημοδικίας των πρώτης και δευτέρου των εναγομένων, να αποδεχθεί το τεκμήριο ομολογίας της εικονικότητας, και να θεωρήσει την αγωγή ομολογημένη ως προς τους δύο πρώτους εναγόμενους. Η ομοδικία μεταξύ των εναγομένων, σύμφωνα και με τα διαλαμβανόμενα στη μείζονα σκέψη της παρούσας, όσο αφορά στις σωρευόμενες αγωγές των άρθρων 6 § 2 και 13 § 2 του ν. 2664/1998, είναι αναγκαστική. Επιπλέον, επειδή η σωρευόμενη αναγνωριστική της εικονικότητας αγωγή πλήττει τους επικαλούμενους ως τίτλους κτήσης κυριότητας του ενάγοντος, που αφορούν στις αιτούμενες διορθώσεις των αρχικών και μεταγενεστέρων κτηματολογικών εγγραφών, δεν δύναται να υπάρξουν αντίθετες αποφάσεις έναντι των εναγομένων. Συνεπώς, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που έκρινε όμοια, ορθά εφάρμοσε τον νόμο και ο λόγος αυτός της έφεσης, που επιστηρίζει τα αντίθετα ελέγχεται αβάσιμος και απορριπτέος.

ΙΧ. Από τις διατάξεις των άρθρων 138, 139, 180, 211 και 214 του ΑΚ προκύπτει, ότι η δήλωση βούλησης, που δεν έγινε στα σοβαρά αλλά μόνον φαινομενικά, είναι εικονική και άκυρη, θεωρούμενη ως μη γενομένη. Εικονική είναι η δήλωση δικαιοπρακτικής βούλησης, η οποία εν γνώσει του δηλούντος δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, αποσκοπεί δε στη δημιουργία εντύπωσης στους τρίτους περί της μεταβολής στην υφισταμένη νομική κατάσταση, χωρίς να υπάρχει στον δηλούντα πρόθεση τέτοιας μεταβολής. Εικονικότητα μπορεί να υπάρχει τόσο επί μονομερούς δικαιοπραξίας, όσο και επί σύμβασης, στην τελευταία όμως περίπτωση για την επέλευση της ακυρότητας της σύμβασης απαιτείται γνώση της εικονικότητας από τον αντισυμβαλλόμενο. Αντίθετα δεν χωρεί εικονικότητα στις πράξεις που γίνονται με σύμπραξη δημόσιας αρχής, εκτός εάν η τελευταία πραγματοποιεί απλώς καταγραφή ή πιστοποίηση της πράξης, χωρίς να εκδηλώνει αυθύπαρκτη βούληση (βλ. Β. Βαθρακοκοίλη, ΕρΝομΑΚ, τόμος Α΄, άρθρο 138, αρ. 6). Η εικονικότητα δεν εμποδίζεται και όταν η δήλωση βούλησης έγινε ενώπιον συμβολαιογράφου, καθόσον ο τελευταίος είναι εντεταλμένος να πιστοποιεί τη δήλωση των δικαιοπρακτούντων, όπως αυτή εμφανίζεται εξωτερικώς και όχι να συμπράττει με τη βούλησή του στη δικαιοπραξία. Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 369, 1033 και 1192 ΑΚ συνάγεται ότι για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου και του αποκτώντος, υποκείμενη στον έγγραφο συστατικό τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, ότι για κάποια νόμιμη αιτία μεταβιβάζεται σε αυτόν η κυριότητα και καταχώρηση του συμβολαίου στα οικεία βιβλία μεταγραφών. Νόμιμη αιτία είναι ο νομικός σκοπός, για τον οποίο μεταβιβάζεται η κυριότητα και ο οποίος αναγνωρίζεται από τον νόμο ως λόγος μεταβίβασης. Τέτοια νόμιμη αιτία είναι και η πώληση, δεδομένου ότι αυτή προβλέπεται από τη διάταξη του άρθρου 513 του ΑΚ ως αιτία μεταβίβασης, πλην άλλων, και της κυριότητας πραγμάτων. Επιπλέον, στην εικονικότητα μιας σύμβασης ουσιώδες στοιχείο είναι η γνώση και συμφωνία όλων των κατά τον χρόνο της κατάρτισής της συμβαλλόμενων για το ότι η σύμβαση που καταρτίστηκε είναι εικονική και δεν παράγει έννομες συνέπειες (ΑΠ 1450/2021, Νόμος).

Περαιτέρω, κατά το β΄ εδάφιο του άρθρου 138 ΑΚ, εάν η εικονική δικαιοπραξία έγινε για να καλύψει άλλη δικαιοπραξία, η καλυπτόμενη είναι έγκυρη, η οποία δεν πρέπει να αντιβαίνει στον νόμο και στα χρηστά ήθη, αν την ήθελαν τα μέρη και συγχρόνως συντρέχουν οι όροι που απαιτούνται για την κατάρτιση της. Κατά την τελευταία διάταξη, σε περίπτωση εικονικότητας της σύμβασης πώλησης και μεταβίβασης κατά κυριότητα πράγματος, όταν η εικονικότητα αφορά στο πρόσωπο του αγοραστή, για να ισχύει η σύμβαση όχι για τον φαινομενικά εμφανιζόμενο ως αγοραστή, αλλά για το καλυπτόμενο από εκείνον πρόσωπο, ήτοι τον πραγματικό αγοραστή, απαιτείται γνώση και αντίστοιχη συμφωνία όλων των εμπλεκομένων, δηλαδή του πωλητή, του φαινομενικού αγοραστή και του πραγματικού αγοραστή, ότι η σύμβαση καταρτίζεται όχι με τον φαινομενικό αλλά με τον καλυπτόμενο αγοραστή. Όταν δε η εικονικότητα στη σύμβαση αναφέρεται στο πρόσωπο του αγοραστή, η σύμβαση είναι άκυρη και γι’ αυτό θεωρείται σαν να μην έγινε ως προς τον φαινομενικό αγοραστή, ισχύοντας αντίστοιχα για τον πραγματικό αγοραστή, η ακυρότητα δε αυτή είναι απόλυτη, δηλαδή μπορεί να προταθεί από καθέναν που έχει έννομο συμφέρον, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 180 ΑΚ, 68 και 70 ΚΠολΔ, αυτή δε η ακυρότητα επισύρει την ακυρότητα της σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου λόγω του αιτιώδους χαρακτήρα της (ΑΠ 1063/2014, Αρμ 2015.614). Επίσης, καμία επιρροή δεν ασκεί επί του κύρους της καταρτισμένης σύμβασης πώλησης το αν ο αγοραστής κατέβαλε πράγματι και με ποιο τρόπο το συμφωνημένο τίμημα, αφού αυτό μπορεί να χαριστεί ή να εξοφληθεί με δόση αντί καταβολής ή μπορεί η σχετική αξίωση να αποσβεστεί με παραγραφή ή κατ’ άλλον τρόπο. Απλώς το δικαστήριο κατά την έρευνα ύπαρξης συναλλακτικής πρόθεσης των συμβαλλομένων μπορεί να συναγάγει τεκμήριο ή επιχείρημα για το ότι η σύμβαση πώλησης δεν είναι εικονική ως προς το πρόσωπο του αγοραστή από το αποδεικνυόμενο γεγονός της καταβολής του τιμήματος από τον ίδιο (ΑΠ 1146/2018, ΑΠ 253/2018 Νόμος). Επίσης, δεν ασκούν επιρροή για το κύρος της σύμβασης τα αίτια, τα οποία οδήγησαν τους συμβαλλομένους για τη σύναψη της σύμβασης, ούτε ο απώτερος σκοπός, στον οποίο αυτοί απέβλεπαν με την κατάρτιση της σύμβασης. Αρκεί να υπάρχει η σοβαρή πρόθεση τους προς μεταβίβαση της κυριότητας (ΕφΑθ 503/2023, Νόμος).

Ειδικότερα, προκειμένου περί αγοραπωλησίας ακινήτου που καταρτίζεται συμβολαιογραφικά και στην οποία, κατά τη θέληση των συμβαλλομένων, αγοραστής δεν είναι το φαινόμενο, αλλά έτερο υποκρυπτόμενο πρόσωπο, αυτή είναι έγκυρη και ισχύει υπέρ του καλυπτομένου αγοραστή, η δε μεταγραφή του πωλητηρίου υπέρ του πρώτου μετάγει την κυριότητα του αγορασθέντος στον δεύτερο, ο οποίος δύναται να ζητήσει την αναγνώριση της κυριότητάς του κατά του πωλητή και του φαινόμενου αγοραστή ή του ενός από αυτούς, εφόσον ο ενάγων έχει δικαίωμα να απευθύνει την αγωγή του μόνο κατ’ εκείνων των ομοδίκων που κατά την κρίση του έχει έννομο συμφέρον (ΑΠ 1360/2018, ΑΠ 770/2012, Νόμος). Διαφορετική όμως είναι η περίπτωση της με παρένθετο πρόσωπο καταρτισθείσας δικαιοπραξίας, η οποία υφίσταται, όταν επιθυμεί κάποιος να καταρτίσει ορισμένη δικαιο­πραξία, χωρίς να εμφανισθεί ο ίδιος και πράττει αυτό μέσω άλλου προσώπου, το οποίο ενεργεί ιδίω ονόματι, αλλά για λογαριασμό του μη εμφανισθέντος. Η μεταξύ τρίτου και παρένθετου προσώπου καταρτισθείσα δικαιοπραξία είναι σοβαρή και όχι εικονική, έστω και αν ο τρίτος γνωρίζει ότι ο αντισυμβαλλόμενός του ενεργεί ως παρένθετο πρόσωπο. Τα αποτελέσματα από τη δικαιοπραξία επέρχονται, όπως επί έμμεσης αντιπροσώπευσης, στο πρόσωπο του εμφανισθέντος (αχυρανθρώπου), και απαιτείται με βάση την υποκείμενη αιτία νέα μεταβιβαστική πράξη αυτού προς το μη εμφανισθέντα, για λογαριασμό του οποίου ενήργησε (ΕφΑθ 503/2023 ό.π., ΕφΔωδ 233/2006, Νόμος, Απ.Γεωργιάδη/Μ.Σταθόπουλου, ΑΚ, τόμος I, άρθρα 138-129, VIII.2, σ. 207). Ειδικότερα, όταν υποκείμενη αιτία βάσει της οποίας ενεργεί το παρένθετο πρόσωπο, αποτελεί η εξώδικη εντολή με αντικείμενο την αγορά ακινήτου για λογαριασμό μεν του εντολέα, αλλά στο όνομα του εντολοδόχου, πρόκειται για ενοχική σύμβαση, διαφορετική από εκείνη που έχει ως αντικείμενο τη σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων πάνω σε ακίνητα (άρθρο 369 ΑΚ), έναντι της οποίας διατηρεί την αυτοτέλειά της. Επομένως αν πρόκειται για απόκτηση ακινήτου για λογαριασμό μεν του εντολέα, αλλά στο όνομα του εντολοδόχου, η σύμβαση είναι ενοχική και ο εντολέας πρέπει να επιδιώξει να υποχρεωθεί ο εντολοδόχος σε μεταβίβαση του ακινήτου σ’ αυτόν κατά κυριότητα. Αν ο εντολοδόχος αρνηθεί, ο εντολέας μπορεί να ασκήσει την αγωγή καταδίκης σε δήλωση βούλησης (άρθρο 949 ΚΠολΔ). Δεν δικαιούται όμως να ζητήσει κατά του εντολοδόχου την αναγνώριση της κυριότητας και την απόδοση του πράγματος που αγοράστηκε σε εκτέλεση της εντολής, γιατί η κυριότητα μεταβιβάζεται απευθείας στον εντολοδόχο (ΕφΑθ 503/2023 ό.π, ΕφΔωδ 233/2006 ό.π., Β. Βαθρακοκοίλη, ΕρνομΑΚ, τομ. Γ΄, σελ. 846). Ωστόσο, δικαιοπραξία με παρένθετο πρόσωπο δύναται να κριθεί εικονική, όταν αυτός που συμβάλλεται με το παρένθετο πρόσωπο γνωρίζει ότι το τελευταίο ενεργεί για λογαριασμό άλλου και οι δυο τους θέλουν τα αποτελέσματα της δικαιοπραξίας να επέλθουν κατευθείαν στο πρόσωπο του μη εμφανισθέντα. Δηλαδή, εικονικότητα με την έννοια της ανωτέρω διατάξεως του άρθρου 138 ΑΚ υπάρχει και όταν κάποιος, επιθυμώντας να διατηρήσει μυστική έναντι των τρίτων τη συμμετοχή του σε κάποια δικαιοπραξία, χρησιμοποιεί για την κατάρτιση αυτής άλλο (παρένθετο) πρόσωπο, το οποίο, εμφανιζόμενο ως κατ’ επίφαση συμβαλλόμενος, συνάπτει τη δικαιοπραξία φαινομενικώς μεν στο όνομα του, στην πραγματικότητα όμως για λογαριασμό του υποκρυπτόμενου προσώπου, όλα δε αυτά λαμβάνουν χώρα εν γνώσει του αντισυμβαλλομένου, ο οποίος και αποδέχεται την συνομολόγηση της συμβάσεως υπέρ του υποκρυπτόμενου προσώπου. Στην περίπτωση αυτή η συνομολογηθείσα σύμβαση ισχύει, κατά τη βούληση των συμβληθέντων, υπέρ του καλυπτομένου προσώπου. Τα ανωτέρω εφαρμόζονται και όταν, κατ’ ειδική διάταξη νόμου, για τη σύσταση της συμβάσεως απαιτείται ορισμένος τύπος, αρκεί να έχει περιβληθεί τον τύπο αυτό η εικονική, ως προς το πρόσωπο του συμβληθέντος, σύμβαση (ΕφΠειρ 414/2020 Νόμος, ΕφΘεσ 83/1989 Αρμ. 1989. 669).

Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 139 ΑΚ, που ορίζει ότι «Η εικονικότητα δεν βλάπτει εκείνον που συναλλάχθηκε αγνοώντας την», προκύπτει ότι η ακυρότητα της δήλωσης βούλησης που έγινε εικονικά δεν ισχύει έναντι εκείνου που όταν συναλλάχθηκε αγνοούσε, έστω και από αμέλεια (ελαφρά ή, ακόμη, και βαριά), την εικονικότητα της δήλωσης βούλησης, καθώς η εικονικότητα πρέπει να θεωρείται ως κάτι το εξαιρετικό στις συναλλαγές, αφού δεν πρέπει να υποχρεώνεται ο τρίτος να προβαίνει και στην έρευνα για το αν ο τίτλος εκείνου με τον οποίο συναλλάσσεται είναι εικονικός. Στην έννοια του συναλλαχθέντος, περιλαμβάνεται όχι μόνο ο τελών εν αγνοία της εικονικότητας αντισυμβαλλόμενος, ούτε ο προς ον απευθύνεται η μονομερής εικονική δήλωση, που δεν γνωρίζει την εικονικότητα αυτής, αλλά και οποιοσδήποτε τρίτος, ο οποίος στηριζόμενος σε εικονική δήλωση που αγνοούσε, συνδέεται με έννομη σχέση με τον εικονικώς δηλώσαντα ή τους διαδόχους του, θεμελιώνοντας δικαίωμα από την εικονική δικαιοπραξία, το οποίο ανατρέπεται από την προκληθείσα εκ της εικονικότητας ακυρότητα της δικαιοπραξίας, η δε διάταξη του άρθρου 139 ΑΚ δεν αποτελεί εξαίρεση από το άρθρο 138 ΑΚ, αλλά αρνητική προϋπόθεση της τασσόμενης από αυτό ακυρότητας (ΑΠ 137/1999 Νόμος, Γ. Μπαλή, Γενικαί Αρχαί του Αστικού Δικαίου, 1961, §40, σελ. 125επ.). Έναντι όλων αυτών δεν αντιτάσσεται η εικονικότητα ούτε από τον εικονικώς δηλώσαντα ούτε από τους διαδόχους του, καθολικούς ή ειδικούς, ούτε από τους δανειστές τους ή από άλλον που έχει συμφέρον από την εικονικότητα. Δηλαδή, ο εικονικώς μεταβιβάσας δεν μπορεί να αντιτάξει την εικονικότητα, επικαλούμενος ακυρότητα της σχετικής δικαιοπραξίας, κατά του δανειστή του εικονικά αποκτήσαντος, ο οποίος (δανειστής) αγνοεί έστω και από βαριά αμέλεια την εικονικότητα και αποβλέποντας στο σχετικό περιουσιακό στοιχείο επιβάλλει κατάσχεση ή προβαίνει σε εγγραφή υποθήκης ή προσημείωσης επί αυτού (ΑΠ 1332/2018, Νόμος).

X. Από την ένορκη κατάθεση του μάρτυρα του δευτέρου εφεσίβλητου, που δόθηκε νομότυπα στο ακροατήριο του παρόντος Δικαστηρίου και περιέχεται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης, …, όλα τα έγγραφα, που νομίμως προσκομίζονται μετ’ επικλήσεως εκ μέρους των διαδίκων, είτε προς άμεση απόδειξη είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων (άρθρα 336 § 3, 339, 340, 390, 395 και 432 επ. ΚΠολΔ), λαμβανομένων υπόψη των από 18.10.2006 ιδιωτικών συμφωνητικών και της από 22.09.2006 υπεύθυνης δήλωσης, καίτοι η τρίτη εναγομένη προβάλλει με τις προτάσεις της ισχυρισμό περί πλαστότητας αυτών, ο οποίος συνιστά ένσταση, απορριπτέα όμως ως απαράδεκτη, καθώς ο πληρεξούσιος δικηγόρος της δεν έχει την ειδική πληρεξουσιότητα για να προβάλει την ένσταση προσβολής εγγράφου ως πλαστού, κατ’ άρθρο 98 του ΚΠολΔ, ορισμένα από τα οποία έγγραφα αναφέρονται ειδικά κατωτέρω, χωρίς να παραλείπεται κάποιο κατά την ουσιαστική κρίση της ένδικης διαφοράς, από την ομολογία του δευτέρου εφεσίβλητου, την επιρροή της οποίας στη διαδικασία και στην απόφαση, το Δικαστήριο εκτιμά ελεύθερα ενόψει των προτεινόμενων αντιφατικών ισχυρισμών των αναγκαίων ομοδίκων εφεσίβλητων, δοθέντος ότι η τρίτη εφεσίβλητη αρνείται την αγωγή, και αφού γίνει υπόμνηση ότι όλα τα ανωτέρω αποδεικτικά μέσα συνεκτιμήθηκαν, κατ’ εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 106, 335, 338-340 και 346 ΚΠολΔ, χωρίς να απαιτείται από το Δικαστήριο και ειδική αναφορά και χωριστή αξιολόγηση καθενός τούτων ή να αντικρούει ειδικά κάθε αποδεικτικό στοιχείο ή να αιτιολογεί γιατί βάρυνε περισσότερο στην κρίση του κάποιο από τα ισοδύναμα αποδεικτικά μέσα (ΑΠ 262/2020, ΑΠ 76/2019, ΑΠ 64/2019 Νόμος), καθώς και από τα διδάγματα της κοινής πείρας, τα οποία λαμβάνονται υπόψη και αυτεπαγγέλτως από το Δικαστήριο (άρθρο 336 § 4 ΚΠολΔ), αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: […· παρατίθενται και στις κάτωθι παρατηρήσεις]

XΙ. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που απέρριψε την αγωγή ως ουσιαστικά αβάσιμη στο σύνολό της και ως προς το μέρος που μεταβιβάστηκε στο παρόν Δικαστήριο, εσφαλμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε τον νόμο και εκτίμησε τις ενώπιόν του προσκομισθείσες αποδείξεις, γι’ αυτό οι σχετικοί λόγοι της έφεσης, με τους οποίους του αποδίδονται οι πλημμέλειες αυτές, πρέπει να γίνουν δεκτοί ως ουσιαστικά βάσιμοι. Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω, η έφεση πρέπει να γίνει δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη, να εξαφανιστεί εν μέρει η προσβαλλόμενη απόφαση ως προς την αγωγή αναγνώρισης εικονικότητας του συμβολαίου γονικής παροχής και τη συνεχόμενη μ’ αυτήν αγωγή διόρθωσης των μεταγενέστερων κτηματολογικών εγγραφών, να κρατηθεί η υπόθεση, να δικαστεί η αγωγή αναγνώρισης εικονικότητας του συμβολαίου γονικής παροχής και η συνεχόμενη μ’ αυτήν αγωγή διόρθωσης των μεταγενέστερων κτηματολογικών εγγραφών, κατ’ ουσίαν (άρθ. 535 § 1 ΚΠολΔ), να γίνει δεκτή η αγωγή ως ουσιαστικά βάσιμη, να αναγνωριστεί η εικονικότητα του υπ’ αριθ. …/15.09.2006 συμβολαίου γονικής παροχής της συμβολαιογράφου Μεγάρων …, που καταχωρήθηκε νόμιμα στα κτηματολογικά βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου …, με αριθμό και ημερομηνία καταχώρησης …/20.10.2006, ως προς το πρόσωπο του αποδέκτη της γονικής παροχής δευτέρου εναγομένου, να αναγνωρισθεί ότι ο ενάγων είναι ο πραγματικός κύριος των αναφερόμενων στο ως άνω συμβόλαιο έξι οριζοντίων ιδιοκτησιών, να διορθωθούν οι μεταγενέστερες κτηματολογικές εγγραφές στα κτηματολογικά φύλλα των παραπάνω ακινήτων των κτηματολογικών βιβλίων του Κτηματολογικού Γραφείου …, και να αναγραφεί κύριος κατά ποσοστό 100 % των παραπάνω οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ενάγων, με αιτία κτήσης το ως άνω συμβόλαιο γονικής παροχής, αναγκαίως δε πρέπει να εξαφανιστεί η εκκαλουμένη και ως προς τη διάταξή της περί δικαστικής δαπάνης, που θα καθορισθεί εξυπαρχής.

Παρατηρήσεις

Ι. Πραγματικά περιστατικά

Ο ενάγων και ήδη εκκαλών εξέθετε με την αγωγή του ότι είναι κύριος έξι οριζόντιων ιδιοκτησιών, συσταθεισών επί οικοδομής ευρισκόμενης επί γεωτεμαχίου, το οποίο απέκτησε δυνάμει του από 17.1.2002 συμβολαίου αγοραπωλησίας, στο οποίο εμφανιζόταν ως αγοράστρια η πρώτη εναγόμενη μητέρα του. Ειδικότερα, ισχυρίστηκε ότι η κατά τα ανωτέρω μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου, έγινε φαινομενικά, αφού πραγματική βούληση όλων των συμβαλλόμενων που γνώριζαν την εικονικότητα, ήταν η κυριότητα αυτού να περιέλθει στο πρόσωπο του ενάγοντος, ο οποίος κατέβαλε και το τίμημα. Ακόμη, εξέθετε ότι δυνάμει της από 6.9.2006 συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης, η πρώτη εναγομένη, ενεργούσα εικονικώς στο όνομά της, αλλά πραγματικά στο όνομά του, συνέστησε, κατά τις διατάξεις του ν. 3741/1929, έξι οριζόντιες ιδιοκτησίες. Περαιτέρω, ότι προκειμένου να ληφθεί δάνειο για την αποπεράτωση των οικοδομικών εργασιών, η πρώτη εναγομένη μεταβίβασε στον δεύτερο εναγόμενο υιό της και αδελφό του ενάγοντος, εικονικά, γεγονός που γνώριζαν αμφότερα τα μέρη, τις ανωτέρω έξι οριζόντιες ιδιοκτησίες δυνάμει του από 15.9.2006 συμβολαίου γονικής παροχής. Σημειωτέον ότι ο δεύτερος εναγόμενος, έλαβε δάνειο για την αποπεράτωση των εργασιών της οικοδομής και συναίνεσε στην εγγραφή προσημείωσης υποθήκης υπέρ της τρίτης εναγομένης τράπεζας επί των ανωτέρω οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Το από 17.1.2002 συμβόλαιο αγοραπωλησίας νομίμως μεταγράφηκε στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου, ενώ κατά τις αρχικές εγγραφές στο Κτηματολόγιο, το ανωτέρω γεωτεμάχιο καταχωρήθηκε στα κτηματολογικά βιβλία του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου με αναγραφόμενη κυρία κατά ποσοστό 100 % τη πρώτη εναγόμενη. Περαιτέρω, οι συσταθείσες μετά την έναρξη της λειτουργίας του Κτηματολογίου στην περιοχή οριζόντιες ιδιοκτησίες δυνάμει της από 6.9.2006 συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης, καταχωρήθηκαν ως μεταγενέστερες εγγραφές, με κυρία ομοίως την πρώτη εναγομένη, ενώ ακολούθησαν οι καταχωρίσεις του από 15.9.2006 συμβολαίου γονικής παροχής προς τον δεύτερο εναγόμενο καθώς και οι προσημειώσεις υποθήκης υπέρ της τρίτης εναγόμενης τραπεζικής εταιρίας, η εν μέρει τροπή τους σε υποθήκη και η εγγραφή αναγκαστικής κατάσχεσης υπέρ της τελευταίας.

Με βάση τα ανωτέρω ο ενάγων προέβαλε τα ακόλουθα, μεταξύ άλλων, αιτήματα: Α) να αναγνωριστεί ότι είναι άκυρες ως εικονικές: 1. i) η δυνάμει του από 17.01.2002 συμβολαίου αγοραπωλησίας πώληση και μεταβίβαση της κυριότητας του περιγραφόμενου στην αγωγή οικοπέδου, ως προς το πρόσωπο της πρώτης εναγομένης-αγοράστριας καθώς και ii) η μεταγραφή αυτού του συμβολαίου στα βιβλία μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου και η καταχώρησή του στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, 2. i) η δυνάμει της από 6.9.2006 συμβολαιογραφικής πράξης σύσταση των οριζόντιων ιδιοκτησιών, ως προς το πρόσωπο της πρώτης εναγομένης-κυρίας-συστήνουσας αυτές, καθώς και ii) η καταχώρηση αυτής στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, 3. i) το από 15.9.2006 συμβόλαιο γονικής παροχής της πρώτης εναγομένης προς τον δεύτερο εναγόμενο, ως προς τα πρόσωπα της παρέχουσας και του αποδέκτη της γονικής παροχής, καθώς και ii) καταχώρηση αυτού στα κτηματολογικά φύλλα των οριζόντιων ιδιοκτησιών, Β) να αναγνωριστεί ότι ο ενάγων είναι 1. ο αληθής αγοραστής του ανωτέρω γεωτεμαχίου και 2. ο αληθής συστήνων τις οριζόντιες ιδιοκτησίες επί αυτού, Γ) να αναγνωριστεί ότι ο ενάγων ήταν κατά τον χρόνο των πρώτων εγγραφών κύριος του επίμαχου γεωτεμαχίου και μεταγενέστερα των έξι οριζόντιων ιδιοκτησιών, Δ) να διαταχθεί η διόρθωση της ανακριβούς πράξης μεταγραφής του από 17.01.2002 συμβολαίου ως προς το όνομα της πρώτης εναγομένης-αγοράστριας-κυρίας του οικοπέδου να διαγραφεί το όνομα αυτής από τα βιβλία μεταγραφών και να αναγραφεί ο ενάγων ως αγοραστής και κύριος αυτού, Ε) να διαταχθεί η διόρθωση των ανακριβών πρώτων και μεταγενέστερων εγγραφών στα κτηματολογικά φύλλα του οικοπέδου και των οριζόντιων ιδιοκτησιών, ώστε να διαγραφούν οι πρώτη και δεύτερος των εναγομένων και να αναγραφεί ο ίδιος ως πλήρης κύριος του γεωτεμαχίου με αιτία κτήσης την πώληση και τίτλο κτήσης το από 17.1.2002 συμβόλαιο της αγοραπωλησίας και των έξι οριζόντιων ιδιοκτησιών με αιτία κτήσης τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών και τίτλο κτήσης την από 6.9.2006 πράξης σύστασης.

ΙΙ. Κρίσιμα νομικά ζητήματα

1. Έννοια και συνέπειες εικονικής δικαιοπραξίας

Σύμφωνα με την ΑΚ 138 § 1 «δήλωση βούλησης που δεν έγινε στα σοβαρά παρά μόνο φαινομενικά (εικονική) είναι άκυρη». Αναλυτικότερα, εικονική θεωρείται η δήλωση δικαιο­πρακτικής βούλησης, η οποία, εν γνώσει του δηλούντος, δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και αποσκοπεί στη δημιουργία εντύπωσης στους τρίτους περί της μεταβολής στην υφισταμένη νομική κατάσταση, χωρίς όμως να υφίσταται πρόθεση του δηλούντα για τέτοια μεταβολή[1].

Σύμφωνα με την κρατούσα άποψη στη θεωρία και νομολογία εικονικότητα μπορεί να υπάρχει και επί σύμβασης, στην τελευταία όμως περίπτωση απαιτείται γνώση της εικονικότητας από τον αντισυμβαλλόμενο[2]. Ειδικότερα, για την εικονικότητα μιας σύμβασης ουσιώδες στοιχείο είναι η γνώση και συμφωνία όλων των συμβαλλόμενων μερών κατά τον χρόνο της κατάρτισής της για το ότι η σύμβαση που καταρτίστηκε είναι εικονική και δεν παράγει έννομες συνέπειες[3]. Συνέπεια της εικονικής δήλωσης βούλησης και της εικονικής δικαιοπραξίας είναι ότι αυτή είναι άκυρη και θεωρείται μη γενομένη κατ’ άρθρο 180 ΑΚ. Η ακυρότητα υφίσταται αυτοδικαίως και είναι απόλυτη, δηλαδή μπορεί να προταθεί από οποιονδήποτε έχων έννομο συμφέρον προς τούτο, μέσω άσκησης αναγνωριστικής αγωγής ή ένστασης[4].

Περαιτέρω, κατά το β΄ εδάφιο του άρθρου 138 ΑΚ «[ά]λλη δικαιοπραξία που καλύπτεται κάτω από την εικονική είναι έγκυρη αν τα μέρη την ήθελαν και συντρέχουν οι όροι που απαιτούνται για τη σύστασή της». Βάσει της εν λόγω διάταξης γίνεται διάκριση της εικονικότητας σε απόλυτη, κατά την οποία επέρχεται ακυρότητα της μόνης εικονικής δικαιοπραξίας που δεν καλύπτει άλλη, και σε σχετική, κατά την οποία επέρχεται η ακυρότητα μόνο της φαινομενικής (εικονικής) δικαιοπραξίας όχι όμως και της καλυπτόμενης άλλης δικαιοπραξίας, εφόσον συντρέχουν οι ως άνω προϋποθέσεις[5] . Προϋπόθεση για να τύχει εφαρμογής η κρίσιμη διάταξη είναι τα μέρη να ήθελαν την καλυπτόμενη δικαιοπραξία, να έχουν τηρηθεί οι όροι για τη σύσταση της (π.χ. τήρηση του τύπου) και ακόμη η καλυπτόμενη δικαιοπραξία να μην είναι αντίθετη στον νόμο και τα χρηστά ήθη.

Σημειώνεται ότι σύμφωνα με τη νομολογία, το στοιχείο της γνώσης των συμβαλλομένων κατά τον χρόνο της κατάρτισης της δικαιοπραξίας είναι σύμφυτο με την έννοια της εικονικότητας και θεωρείται αυτονόητο, κατά συνέπεια δεν απαιτείται για την πληρότητα του ισχυρισμού περί εικονικότητας ορισμένης δικαιοπραξίας και, αντιστοίχως για την πληρότητα της αιτιολογίας της δικαστικής απόφασης που αναγνωρίζει την εικονικότητα[6]. Περαιτέρω, δεν απαιτείται, καταρχήν, να αναφέρονται ο σκοπός ή τα αίτια, συνεπεία των οποίων καταρτίστηκε η εικονική δήλωση, εκτός αν υποκρύπτει άλλη δικαιοπραξία και μόνο για την έρευνα του κύρους ή μη αυτής, σύμφωνα με το δεύτερο εδάφιο της ΑΚ 138[7].

2. Δικαιοπραξίες και νομικές πράξεις που δεν επιδέχονται εικονικότητα

Κατά την κρατούσα άποψη σε θεωρία και νομολογία, δεν χωρεί εικονικότητα των δηλώσεων ιδιωτικής βούλησης που απευθύνονται σε δημόσια αρχή και των δικαιοπραξιών που καταρτίζονται με τη σύμπραξη δημόσιας αρχής (π.χ. γάμος, πράξεις αναγκαστικής εκτέλεσης κ.ά.). Αντιθέτως, επιδέχονται εικονικότητα οι δικαιοπραξίες κατά τις οποίες η δημόσια αρχή πραγματοποιεί απλώς καταγραφή, καταχώριση ή πιστοποίηση της πράξης, χωρίς όμως να εκδηλώνει αυθύπαρκτη βούληση. Για τον λόγο αυτόν, νομίμως προσβάλλονται ως εικονικές οι δικαιοπραξίες που περιβάλλονται τον τύπο του συμβολαιογραφικού ή άλλου δημόσιου εγγράφου. Ειδικότερα, είναι δυνατό να υφίσταται εικονικότητα όταν η δήλωση βούλησης έγινε ενώπιον συμβολαιογράφου, καθώς ο τελευταίος πιστοποιεί απλώς τη δήλωση των δικαιοπρακτούντων, χωρίς να συμπράττει με τη βούλησή του στη δικαιοπραξία[8]. Επί παραδείγματι, ως εικονική μπορεί να προσβληθεί η εμπράγματη σύμβαση της μεταβίβασης ακινήτου (1033 ΑΚ) παρά το γεγονός ότι καταρτίζεται ενώπιον συμβολαιογράφου και ότι όρο του ενεργού της τελευταίας αποτελεί η μεταγραφή της στα βιβλία μεταγραφών δηλαδή σε δημόσιο βιβλίο που τηρείται από δημόσια αρχή και ήδη η καταχώριση της στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου[9].

Πολλώ δε μάλλον δεν χωρεί εικονικότητα στις πράξεις δημόσιας αρχής, οι οποίες άλλωστε δεν αποτελούν δικαιοπραξίες, καθότι η ΑΚ 138 απαιτεί δήλωση ιδιωτικής βούλησης[10]. Συνεπώς, η μεταγραφή ενός συμβολαίου στα βιβλία μεταγραφών του αρμόδιου υποθηκοφυλακείου, ακόμη και αν αυτό αποδειχθεί ότι είναι εικονικό, δεν μπορεί αναγνωριστεί καθεαυτή άκυρη ως εικονική, διότι η μεταγραφή αποτελεί πράξη δημόσιας αρχής. Το ίδιο ισχύει και για την καταχώρηση του συμβολαίου στο κτηματολογικό φύλλου του ακινήτου, καθότι αυτή αποτελεί απλώς πράξη καταγραφής συγκεκριμένης πράξης[11].

3. Ειδικότερα η εικονικότητα της πώλησης και μεταβίβασης ακινήτου ως προς το πρόσωπο του αγοραστή

Ως γνωστόν, από τις διατάξεις των άρθρων 369, 1033 και 1192 ΑΚ συνάγεται ότι για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου και του αποκτώντος, υποκείμενη στον έγγραφο συστατικό τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, ότι για κάποια νόμιμη αιτία μεταβιβάζεται σε αυτόν η κυριότητα και καταχώρηση του συμβολαίου στα οικεία βιβλία μεταγραφών. Νόμιμη αιτία είναι ο νομικός σκοπός, για τον οποίο μεταβιβάζεται η κυριότητα και ο οποίος αναγνωρίζεται από τον νόμο ως λόγος μεταβίβασης, τέτοια νόμιμη αιτία είναι και η πώληση, κατ’ άρθρο 513 του ΑΚ, καθώς και η γονική παροχή[12].

Η εικονικότητα μπορεί να αφορά τόσο την υποσχετική όσο και την εκποιητική δικαιοπραξία, η δε ακυρότητα της πρώτης (π.χ. η εικονική πώληση ή γονική παροχή) επισύρει και την ακυρότητα της δεύτερης, ήτοι της μεταβίβασης της κυριότητας του ακινήτου[13]. Αναλυτικότερα, σε περίπτωση εικονικότητας της σύμβασης πώλησης και μεταβίβασης της κυριότητας πράγματος, είναι δυνατόν η εικονικότητα να αφορά στο πρόσωπο του αγοραστή[14]. Στην περίπτωση αυτή, για να ισχύει η σύμβαση όχι για τον φαινομενικά εμφανιζόμενο ως αγοραστή, αλλά για το καλυπτόμενο από εκείνον πρόσωπο, ήτοι τον πραγματικό αγοραστή, απαιτείται γνώση και αντίστοιχη συμφωνία όλων των εμπλεκομένων, δηλαδή του πωλητή, του φαινομενικού αγοραστή και του πραγματικού αγοραστή, ότι η σύμβαση καταρτίζεται όχι με τον φαινομενικό αλλά με τον καλυπτόμενο αγοραστή[15]. Ως αποτέλεσμα, η σύμβαση πώλησης είναι άκυρη και γι’ αυτό θεωρείται σαν να μην έγινε ως προς τον φαινομενικό αγοραστή. Επίσης, καμία επιρροή δεν ασκεί η τυχόν μη καταβολή του τιμήματος ή η καταβολή του από τον φαινομενικό ή τον πραγματικό αγοραστή, ενώ το γεγονός αυτό αποτελεί απλά κριτήριο που λαμβάνει υπόψη το Δικαστήριο κατά την έρευνα ύπαρξης συναλλακτικής πρόθεσης των συμβαλλομένων μερών[16]. Ακόμη, στην περίπτωση αυτή, γίνεται δεκτό ότι η μεταγραφή του συμβολαίου υπέρ του φαινομενικού αγοραστή μετάγει την κυριότητα του αγορασθέντος ακινήτου στον πραγματικό αγοραστή, ο οποίος δύναται να ζητήσει την αναγνώριση της κυριότητάς του[17]. Τα παραπάνω ισχύουν mutandis mutandis και για τη περίπτωση της εικονικής γονικής παροχής ακινήτου[18].

Σημειώνεται δε ότι ο εικονικός αγοραστής δεν δύναται να αποκτήσει το ακίνητο με τακτική χρησικτησία καθώς, μολονότι η άκυρη λόγω εικονικότητας εμπράγματη σύμβαση της ΑΚ 1033, που έχει μεταγραφεί αποτελεί καταρχήν τίτλο-στοιχείο της τακτικής χρησικτησίας, αποκλείεται η καλή πίστη του συμμετέχοντος στην εικονικότητα «αποκτώντος»[19].

Περαιτέρω, στη νομολογία γίνεται διάκριση μεταξύ της εικονικής δικαιοπραξίας ως προς το πρόσωπο και της με παρένθετο πρόσωπο καταρτισθείσας δικαιοπραξίας[20]. Κριτήριο διάκρισης αποτελεί η βούληση των συμβαλλόμενων μερών για την επέλευση των εννόμων αποτελεσμάτων της επίμαχης δικαιοπραξίας στο παρένθετο πρόσωπο ή στο καλυπτόμενο πρόσωπο. Αναλυτικότερα, η περίπτωση της με παρένθετο πρόσωπο καταρτισθείσας δικαιοπραξίας, συντρέχει όταν κάποιος επιθυμεί να καταρτίσει ορισμένη δικαιοπραξία, χωρίς να εμφανισθεί ο ίδιος και το πράττει μέσω άλλου προσώπου, το οποίο λειτουργεί ως παρένθετο πρόσωπο και ενεργεί ιδίω ονόματι, αλλά για λογαριασμό του μη εμφανισθέντος. Τα αποτελέσματα από την καταρτισθείσα δικαιοπραξία επέρχονται τότε, όπως επί έμμεσης αντιπροσώπευσης, στο πρόσωπο του παρένθετου προσώπου που εμφανίστηκε και ακολούθως, απαιτείται, βάσει της υποκείμενης αιτίας, η οποία μπορεί να είναι η σύμβαση εντολής, να λάβει χώρα νέα μεταβιβαστική πράξη από το παρένθετο πρόσωπο προς τον μη εμφανισθέντα, για λογαριασμό του οποίου ο πρώτος ενήργησε. Το ζήτημα περιπλέκεται, καθόσον και η καταρτισθείσα με παρένθετο πρόσωπο δικαιοπραξία δύναται να είναι εικονική, όταν ο τρίτος που συμβάλλεται με το εν λόγω παρένθετο πρόσωπο γνωρίζει ότι το τελευταίο ενεργεί για λογαριασμό άλλου και όλα τα μέρη επιθυμούν τα αποτελέσματα της δικαιοπραξίας να επέλθουν κατευθείαν στο πρόσωπο του μη εμφανισθέντα. Στην περίπτωση αυτή, πράγματι η καταρτισθείσα με παρένθετο πρόσωπο σύμβαση ισχύει, κατά τη βούληση των συμβληθέντων, υπέρ του καλυπτομένου προσώπου[21].

4. Προστασία καλόπιστου τρίτου βάσει της ΑΚ 139 και ειδικότερα η αναγνώριση της ακυρότητας της εικονικής δικαιοπραξίας που έχει μεταγραφεί

Από τη διάταξη του άρθρου 139 ΑΚ, που ορίζει ότι «Η εικονικότητα δεν βλάπτει εκείνον που συναλλάχθηκε αγνοώντας την», προκύπτει ότι η ακυρότητα της δικαιοπραξίας που έγινε εικονικά δεν μπορεί να προταθεί έναντι εκείνου που όταν συναλλάχθηκε αγνοούσε, έστω και από αμέλεια (ελαφρά ή βαριά), την εικονικότητα[22]. Στην έννοια του συναλλαχθέντος, περιλαμβάνεται οποιοσδήποτε τρίτος, ο οποίος τελών εν αγνοία, στηριζόμενος σε εικονική δήλωση, συνδέεται με έννομη σχέση με τον εικονικώς δηλώσαντα ή τους διαδόχους του, θεμελιώνοντας δικαίωμα από την εικονική δικαιοπραξία, το οποίο ανατρέπεται εκ της ακυρότητας αυτής. Ειδικότερα, «συναλλαχθείς» θεωρείται ο τελών εν αγνοία της εικονικότητας αντισυμβαλλόμενος, αυτός προς τον οποίον απευθύνεται η μονομερής εικονική δήλωση και δεν γνωρίζει την εικονικότητα αυτής, αλλά και οποιοσδήποτε καλόπιστος τρίτος, απέκτησε δικαίωμα στηριζόμενος στη διαμορφωθείσα με την εικονική δικαιοπραξία νομική κατάσταση[23]. Επομένως εάν κατά τον χρόνο της συναλλαγής με τον καλόπιστο τρίτο συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής της ΑΚ 139, τότε εφόσον η ακυρότητα δεν μπορεί να προταθεί έναντι αυτού, ο τελευταίος θεωρείται δικαιούχος των δικαιωμάτων που πηγάζουν από την εν λόγω συναλλαγή, η οποία στηρίχθηκε στη φαινομενική κατάσταση που οφείλεται στην εικονικότητα.

Επί παραδείγματι, στην περίπτωση πώλησης και μεταβίβασης ακινήτου από τον φαινομενικό κύριο σε καλόπιστο τρίτο, ο τελευταίος αποκτά την κυριότητα του ακινήτου, ακόμη και αν αναγνωριστεί η εικονικότητα και ληφθεί υπόψη ότι η κυριότητα είχε μεταβιβαστεί στον υποκρυπτόμενο κύριο και άρα ότι ο μεταβιβάσας δεν ήταν στην πραγματικότητα κύριος[24]. Καθίσταται επομένως σαφές ότι η εφαρμογή της ΑΚ 139 οδηγεί στην καλόπιστη κτήση κυριότητας ακινήτου -ή περιορισμένου εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο- από μη κύριο[25]. Ως εκ τούτου, η εν λόγω περίπτωση εισάγει εξαίρεση στο άρθρο 1033 ΑΚ το οποίο θέτει ως προϋπόθεση για τη μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου να είναι ο μεταβιβάζων κύριος κατά τον χρόνο της μεταβίβασης[26]. Μάλιστα η παραπάνω αρχή ισχύει απαρέγκλιτα και στην περίπτωση κατά την οποία αυτός προς τον οποίο γίνεται η μεταβίβαση συμβάλλεται με μη κύριο, θεωρώντας αυτόν καλόπιστα ως κύριο, στηριζόμενος σε ανακριβή εγγραφή στα βιβλία μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου[27]. Εντούτοις στην περίπτωση της εικονικότητας, γίνεται δεκτό ότι δεν μπορεί προφανώς να απαιτηθεί από τον τρίτο να προβαίνει και στην έρευνα για το αν ο τίτλος εκείνου με τον οποίο συναλλάχθηκε είναι εικονικός[28]. Μάλιστα, στην προαναφερόμενη περίπτωση της εμπράγματης σύμβασης του άρθρου ΑΚ 1033, που καταρτίστηκε εικονικά μεταξύ του μεταβιβάζοντος και του αποκτώντος και εφόσον υποτεθεί ότι η ακυρότητα λόγω εικονικότητας αναγνωριστεί τελεσίδικα με δικαστική απόφαση, εάν ο αποκτών μεταβιβάσει το ακίνητο σε καλόπιστο τρίτο πριν τη σημείωση της αγωγής αναγνώρισης στα βιβλία διεκδικήσεων του υποθηκοφυλακείου, ο τελευταίος αποκτά τη κυριό­τητα κατ’ εφαρμογήν της ΑΚ 139, χωρίς να χρειάζεται να προσφύγουμε στην ΑΚ 1202 εδ. β΄[29]. Ακόμη, σύμφωνα με την ορθότερη άποψη που βασίζεται στη τελολογική ερμηνεία της ως άνω τελευταίας διάταξης χωρίς να εμμένει στο γράμμα της, στη περίπτωση που ο τρίτος δεν είναι καλόπιστος διότι γνωρίζει την εικονικότητα από άλλη πηγή και συνεπώς δεν προστατεύεται δυνάμει της ΑΚ 139, δεν μπορεί να επικαλεστεί την ανακριβή εγγραφή και να αξιώσει την αποζημίωση της ΑΚ 1202 εδ. β΄. Αλλά και στην αντίθετη περίπτωση, κατά την οποία, παρόλο που ο τρίτος είναι καλόπιστος, η αγωγή με την οποία ζητείται η αναγνώριση της ακυρότητας λόγω εικονικότητας της δικαιοπραξίας έχει εγγραφεί στα βιβλία διεκδικήσεων του υποθηκοφυλακείου, κατ’ άρθρο 220 ΚΠολΔ, τότε αυτός δεν δικαιούται να επικαλεστεί τη διάταξη της ΑΚ 139[30].

Περαιτέρω, σύμφωνα με την ορθότερη άποψη καλόπιστος τρίτος που προστατεύεται δυνάμει της ΑΚ 139 είναι και ο δανειστής του φαινομενικά κυρίου, ο οποίος αγνοεί την εικονικότητα και αποβλέποντας στην ικανοποίησή του από το επίμαχο περιουσιακό στοιχείο επιβάλλει κατάσχεση ή προβαίνει σε εγγραφή υποθήκης ή προσημείωσης επί αυτού[31]. Τούτο σημαίνει ότι η εικονικότητα δεν μπορεί να αντιταχθεί έναντι αυτού, ο οποίος καθίσταται δικαιούχος των δικαιωμάτων που πηγάζουν από την εν λόγω συναλλαγή, η οποία στηρίχθηκε στη φαινομενική κατάσταση που οφείλεται στην εικονικότητα. Η άποψη αυτή δεν είναι πάγια καθότι στη θεωρία και νομολογία επικρατούσε, τουλάχιστον μέχρι πρότινος, η αντίθετη άποψη, σύμφωνα με την οποία ο δανειστής, ο οποίος στο πλαίσιο της αναγκαστικής εκτέλεσης κατά του οφειλέτη του επιβάλλει κατάσχεση επί ακίνητου περιουσιακού στοιχείου, το οποίο περιήλθε στον τελευταίο με εικονική δικαιοπραξία, δεν θεωρείται ότι «συναλλάσσεται» με την έννοια του άρθρου 139 ΑΚ και συνεπώς δεν προστατεύεται δυνάμει της εν λόγω διάταξης. Εντούτοις, με την υπ’ αριθμ. 1338/2018 απόφαση του Α1 Τμήματος του Αρείου Πάγου, το Δικαστήριο τάχθηκε υπέρ της προστασίας του δανειστή που επέβαλλε αναγκαστική κατάσχεση επί του ακινήτου αγνοώντας την εικονικότητα, κρίνοντας ότι ο εικονικώς μεταβιβάσας δεν μπορεί να αντιτάξει την εικονικότητα, επικαλούμενος ακυρότητα του μεταβιβαστικού συμβολαίου, έναντι του δανειστή του εικονικώς αποκτήσαντα[32].

Έτσι, και στη σχολιαζόμενη απόφαση ΤρΕφΑιγ41/2024 σημειώνεται ότι, κατ’ εφαρμογή της ΑΚ 139, η αναγνώριση της εικονικότητας των προσβαλλόμενων δικαιοπραξιών, σε καμία περίπτωση δεν θα έβλαπτε την τρίτη εναγόμενη και ήδη εφεσίβλητη τράπεζα που είχε εγγράψει προσημειώσεις υποθηκών επί των επίμαχων οριζόντιων ιδιοκτησιών προς εξασφάλιση των απαιτήσεων της έναντι του δεύτερου εναγόμενου-εφεσίβλητου φαινομενικού κυρίου. Διαπιστώνουμε δε ότι η προστασία του καλόπιστου τρίτου επιτυγχάνεται πλήρως με την ανωτέρω διάταξη χωρίς να χρειάζεται να προσφύγουμε στη διάταξη του άρθρ. 13 § 3 ν. 2664/1998, δυνάμει της οποίας προστατεύεται ο τρίτος που απέκτησε δικαίωμα πριν την εγγραφή της αγωγής διόρθωσης στο οικείο κτηματολογικό φύλλο.

Ευαγγελία Τσιφτσή

Δικηγόρος Θεσσαλονίκης

[1] Απ. Γεωργιάδης, Γενικές αρχές αστικού δικαίου, 4η έκδοση, εκδόσεις Π.Ν. Σάκκουλα, 2012, σ. 533-534.

[2] Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Η ακυρότητα λόγω εικονικότητας, εκδόσεις Σάκκουλα, 2η έκδοση, 2004, σ. 97 επ., όπου σημειώνεται ότι «η εικονική σύμβαση αποτελεί προϊόν της σύμπτωσης εικονικών -και, άρα, άκυρων και μη παραγωγικών έννομων συνεπειών- δηλώσεων βούλησης […]».

[3] βλ. ενδεικτικά ΑΠ 1450/2021, ΑΠ 964/2010, ΑΠ 1659/2006, ΑΠ 1169/2003, ΤΝΠ Νόμος, Β. Βαθρακοκοίλη, ΕρνομΑΚ. Γενικές Αρχές (Άρθρα 1-286), τόμ. 1, εκδόσεις Σάκκουλα, 2001, σ. 580.

[4] Απ. Γεωργιάδης, ό.π., σ. 535· Καρύμπαλη-Τσίπστιου, ό.π., σ. 170 επ. Σύμφωνα με την κρατούσα άποψη η επίκληση της εικονικότητας δεν υπόκειται σε παραγραφή, ενώ όριο της αποτελεί η διάταξη του ΑΚ 281 περί καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος, όταν επί παραδείγματι αυτός που προβάλλει τον ισχυρισμό έχει προηγουμένως αναγνωρίσει ρητώς ή σιωπηρώς την ισχύ της δικαιοπραξίας. Βλ. ΟλΑΠ 17/1990 και ΕφΠατρ 57/2001, αμφότερες σε ΤΝΠ Νόμος, με την τελευταία απόφαση γίνεται δεκτό ότι ο όρος του οικείου συμβολαίου ότι οι συμβαλλόμενοι παραιτούνται από κάθε δικαίωμα προσβολής του, δεν είναι νόμιμος, καθόσον τέτοια παραίτηση από τη προβολή της εικονικότητας είναι ανίσχυρη.

[5] Βλ. ενδεικτικά AΠ 387/1993, ΤΝΠ Νόμος· ΤρΕφΑιγ 41/2024, ΤΝΠ Νόμος.

[6] ΑΠ 964/2010, ΑΠ 1659/2006, ΑΠ 1169/2003, www.areiospagos.gr.

[7] ΑΠ 28/2022, www.areiospagos.gr· βλ. και ΑΠ 74/2006, www.areiospagos.gr, με την οποία γίνεται δεκτό ότι για να είναι ορισμένη και άρα να προτείνεται παραδεκτά η ένσταση περί εικονικότητας μιας συμβάσεως πωλήσεως και μεταβιβάσεως κατά κυριότητα ακινήτου ή του αντίστοιχου προσυμφώνου, ως προς το πρόσωπο του αγοραστή, πρέπει να μνημονεύεται σ’ αυτήν εκτός άλλων, ότι υπήρξε σχετική συμφωνία μεταξύ του πωλητή, του φαινομενικού αγοραστή και του πραγματικού αγοραστή.

[8] Ι. Σπυριδάκης, Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου, εκδόσεις Σάκκουλα, 3η έκδοση, 2022, σ. 712

[9] Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, ό.π., σ. 123, όπου αναφέρονται επίσης ως εύστοχα παραδείγματα η μεταβίβαση πλοίου του άρθρου 6 του προϊσχύοντος ΚΙΝΔ παρά το γεγονός ότι όρο του ενεργού της τελευταίας αποτελεί ομοίως η εγγραφή της σε δημόσιο βιβλίο, στο νηολόγιο καθώς και η αποποίηση κληρονομίας, ενώπιον του Δικαστηρίου (ΑΚ 1848 § 1 εδ. α΄), καθώς η συμμετοχή του αρμοδίου υπαλλήλου δεν απαιτείται ως συστατικό στοιχείο της αποποίησης, αφού αυτός, απλώς, καταγράφει και πιστοποιεί.

[10] Β. Βαθρακοκοίλης, ό.π., σ. 601 με τις εκεί παραπομπές σε νομολογία.

[11] ΤρΕφΑιγ 41/2024: Για τον λόγο αυτόν, τα αιτήματα του ενάγοντος να αναγνωριστεί η ακυρότητα λόγω εικονικότητας αφενός της μεταγραφής του από 17.01.2002 συμβολαίου αγοραπωλησίας στα βιβλία μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου και αφετέρου της καταχώρησης αυτού και της από 6.9.2006 πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών στο κτηματολογικό φύλλο των ακινήτων κρίθηκαν απορριπτέα ως μη νόμιμα.

[12] Απ. Γεωργιάδης, Εγχειρίδιο Εμπράγματου Δικαίου, Εκδόσεις Σάκκουλα, 2012, σ. 344-352.

[13] Τούτο διότι, το κύρος της εμπράγματης δικαιοπραξίας εξαρτάται από την ύπαρξη και το κύρος της νόμιμης αιτίας με την έννοια ότι αν η αιτία είναι ανύπαρκτη ή άκυρη, η κυριότητα δεν μεταβιβάζεται. Βλ. Απ. Γεωργιάδη, ό.π. σημ. 1, σ. 349. Πρόσθ. και ΑΠ 323/2019, www.areiospagos.gr.

[14] Άλλη συχνή περίπτωση αποτελεί η πώληση ακινήτου με εικονικό τίμημα, το οποίο συνήθως είναι μικρότερο του πραγματικού. Για το ζήτημα αυτό βλ. Απ. Γεωργιάδη, ό.π. σημ. 12, σ. 538-539. Ο συγγραφέας δεν υποστηρίζει την κρατούσα άποψη καθώς αναφέρει ότι στην περίπτωση που η υποκρυπτόμενη δικαιοπραξία είναι τυπική, η μη αναφορά του προσώπου του αγοραστή που αποτελεί τον πραγματικό συμβαλλόμενο, συνιστά έλλειψη νόμιμου τύπου. Επί παραδείγματι, στην περίπτωση της πώλησης και μεταβίβασης ακινήτου απαιτείται συμβολαιογραφικός τύπος κατ’ άρθρο 1033 ΑΚ, επομένως αυτή δεν μπορεί να ισχύσει για τον υποκρυπτόμενο αγοραστή, εφόσον για το όνομα του δεν έχει τηρηθεί ο νόμιμος τύπος.

[15] ΑΠ 1146/2018, ΑΠ 1063/2014, ΑΠ 964/2010, ΑΠ 1659/2006, ΑΠ 74/2006, www.areiospagos.gr.

[16] ΑΠ 253/2018, ΑΠ 218/2010, ΑΠ 323/2019, ΑΠ 787/1994, ΕφΑθ 2130/2022, ΕφΠατρ 57/2001, ΤΝΠ Νόμος.

[17] ΑΠ 1360/2018, ΑΠ 770/2012, www.areiospagos.gr· βλ. ιδίως ΑΠ 74/2006, www.areiospagos.gr, με την οποία γίνεται δεκτό ότι για να είναι ορισμένη και άρα να προτείνεται παραδεκτά η ένσταση περί εικονικότητας μιας συμβάσεως πωλήσεως και μεταβιβάσεως κατά κυριότητα ακινήτου ή του αντίστοιχου προσυμφώνου, ως προς το πρόσωπο του αγοραστή, πρέπει να μνημονεύεται σ’ αυτήν εκτός άλλων, ότι υπήρξε σχετική συμφωνία μεταξύ του πωλητή, του φαινομενικού αγοραστή και του πραγματικού αγοραστή.

[18] Έτσι, στην σχολιαζόμενη απόφαση (ΤρΕφΑιγ 41/2024) κρίθηκε ότι η γονική παροχή των επίμαχων οριζόντιων ιδιοκτησιών από την πρώτη μητέρα στον δεύτερο εναγόμενο υιό της ήταν εικονική, καθότι υπήρχε συμφωνία των συμβαλλόμενων μερών να γίνει φαινομενικά μόνο στο όνομα του τελευταίου, για λογαριασμό όμως του υποκρυπτόμενου αδερφού του, ο οποίος εν τέλει αναγνωρίστηκε ως κύριος με αίτια κτήσης το ως άνω συμβόλαιο γονικής παροχής. Βλ. και ΑΠ 28/2022, www.areiospagos.gr.

[19] Άλλωστε, ο τίτλος και η καλή πίστη αποτελούν αυτοτελείς και προϋποθέσεις τακτικής χρησικτησίας. Βλ. Γ. Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Ο τίτλος ως στοιχείο τακτικής χρησικτησίας και η σχέση του με την καλή πίστη και τη μεταγραφή, ΕπΑκ 3/2021.481.

[20] Για το ζήτημα αυτό βλ. ενδεικτικά ΕφΑιγ 41/2024, ΕφΑθ 503/2023, ΕφΔωδ 233/2006, ΕφΘες 83/1989, ΤΝΠ Νόμος.

[21] ΤρΕφΑιγ 41/2024: Βάσει των ανωτέρω κρίθηκε ότι από τη συμφωνία του ενάγοντος και της πρώτης εναγομένης συνάγεται ότι η δυνάμει του από 17.1.2002 συμβολαίου μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου αιτία πώλησης δεν ήταν εικονική ως προς το πρόσωπο του αγοραστή, αλλά, αντιθέτως, ήταν καθ’ όλα σοβαρή και έγκυρη δικαιοπραξία συναφθείσα με παρένθετο πρόσωπο, καθώς η πρώτη εναγομένη ενήργησε κατά τη σύναψη του ανωτέρω συμβολαίου ως έμμεσος αντιπρόσωπος του ενάγοντος υιού της, ο οποίος, λόγω των οικονομικών εκκρεμοτήτων που είχε, δεν επιθυμούσε να καταρτίσει τη δικαιοπραξία στο όνομά του, οπότε και η πρώτη εναγομένη ενήργησε μεν για λογαριασμό του αλλά στο όνομά της. Ως εκ τούτου, τα αποτελέσματα της δικαιοπραξίας και δη η μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου επήλθαν στο πρόσωπο της εμφανισθείσας πρώτης εναγομένης, η οποία υποχρεούται στη συνέχεια ενοχικώς να μεταβιβάσει το κτηθέν από αυτήν ακίνητο στον μη εμφανισθέντα υιό της ενάγοντα, για λογαριασμό του οποίου ενήργησε.

[22] Εισάγεται δηλαδή εξαίρεση στον κανόνα ότι η ακυρότητα λόγω εικονικότητας προτείνεται έναντι όλων· βλ. Απ. Γεωργιάδη, ό.π. σημ. 12, σ. 541-542.

[23] Ι. Σπυριδάκης, ό.π., σ. 718-719.

[24] Απ. Γεωργιάδη, ό.π. σημ. 12, σ. 542.

[25] Ι. Σπυριδάκης, ό.π., σ. 720-721.

[26] Τούτο διότι δεν υφίσταται στο νόμο για τα ακίνητα γενική εξαίρεση, όμοια με εκείνη του άρθρου 1036 ΑΚ, το οποίο αφορά κινητά και προβλέπει τη καλόπιστη κτήση της κυριότητας τους από μη κύριο. Αντιθέτως για τα ακίνητα υπάρχουν ειδικές εξαιρέσεις προς την κατεύθυνση ότι ορισμένες φορές κυριότητα μπορεί να μεταβιβάσει και μη κύριος. Για παράδειγμα προβλέπεται ότι ο κάτοχος κληρονομητηρίου που είναι ανακριβές, εγκύρως μεταβιβάζει σε καλόπιστο τρίτο την κυριότητα ακινήτου της κληρονομιάς (ΑΚ 1963)· βλ. Απ. Γεωργιάδη, ό.π. σημ. 1, σ. 344-345.

[27] Άλλωστε, ως γνωστόν τα βιβλία μεταγραφών δεν εξασφαλίζουν την ουσιαστική δημοσιότητα, αλλά μόνο την τυπική. Εντούτοις, με βάση τις διατάξεις των αρ. 1202-1204 προβλέπεται προστασία των τρίτων στις περιπτώσεις αναγνώρισης ακυρότητας και ακύρωσης μεταγραφείσας σύμβασης. Αντιθέτως, μεγαλύτερη προστασία του καλόπιστου τρίτου που αποκτά ακίνητο από δικαιοπάροχο με άκυρο τίτλο διασφαλίζεται στο σύστημα δημοσιότητας του Εθνικού Κτηματολογίου (άρθρ. 13 § 3 ν. 2664/1998). Βλ. Απ. Γεωργιάδη, ό.π. σημ. 1, σ. 849· πρόσθ. και Διαμαντόπουλο, Εθνικό Κτηματολόγιο, εκδόσεις Σάκκουλα, 2020, σ. 3, όπου σημειώνεται ότι στο σύστημα μεταγραφών η τυπική δημοσιότητα ικανοποιείται ανεπαρκώς, ενώ η ουσιαστική δημοσιότητα, η οποία αφορά την προστασία καλόπιστων τρίτων που βασίστηκαν στις εγγραφές των τηρούμενων βιβλίων, ικανοποιείται σε ελάχιστες εξαιρέσεις μεταξύ των οποίων συγκαταλέγονται τα άρθρα 138-139 ΑΚ.

[28] ΑΠ 1332/2018, ΑΠ 199/2002, ΑΠ 197/1999, ΤρΕφΑιγ 41/2024, ΤΝΠ Νόμος.

[29] Ομοίως, σε καθεστώς κτηματολογίου, η προστασία του καλόπιστου τρίτου που συναλλάχθηκε με τον αναγραφόμενο στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχο, συνεπεία ανακριβούς μεταγενέστερης εγγραφής, θα επιτυγχάνεται πλήρως με βάση το άρθρ. 139 ΑΚ, χωρίς να χρειάζεται να προσφύγουμε στο άρθρ. 13 § 3 ν. 3664/1998.

[30] Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, ό.π., σ. 313-314. Η συγγραφέας αναφέρεται σε εγγραφή στα βιβλία μεταγραφών της δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται η εικονικότητα. Εντούτοις, το ίδιο θα πρέπει να γίνει δεκτό και στην περίπτωση της εγγραφής της οικείας αγωγής με την οποία ζητείται η αναγνώριση της εικονικότητας. Δηλαδή, ήδη από αυτό το προγενέστερο χρονικό σημείο και, παρόλο που ο τρίτος είναι καλόπιστος, εφόσον η αγωγή έχει εγγραφεί στα βιβλία διεκδικήσεων, τότε αυτός δεν δικαιούται να επικαλεστεί τη διάταξη της ΑΚ 139. Αντίθετα όμως κρίθηκε με την ΑΠ 1338/2018, ΕπΑκ 2/2019.262.

[31] Απ. Γεωργιάδη, ό.π. σημ. 12, σ. 543, όπου αναφέρεται το χαρακτηριστικό παράδειγμα κατά το οποίο ο Α μεταβιβάζει εικονικά ένα ακίνητο στη Β και η τελευταία ζητάει δάνειο από την τράπεζα Τ, προς εξασφάλιση του οποίου εγγράφεται υποθήκη επί του επίμαχου ακινήτου. Η εικονικότητα δεν μπορεί να αντιταχθεί εν προκειμένω από τον εικονικώς μεταβιβάσαντα έναντι της τρίτης τράπεζας, η οποία αποκτά την εμπράγματη ασφάλεια για την απαίτησή της, πολλώ δε μάλλον ούτε και έναντι του υπερθεματιστή σε περίπτωση πλειστηριασμού του ακινήτου.

[32] Βλ. Δούκα, Σχόλιο στην ΑΠ 1338/2018, ΕπΑκ 2/2019.264-266 και τις εκεί παραπομπές στη θεωρία. Η συγγραφέας τάσσεται υπέρ της αντίθετης άποψης. Εντούτοις, εν προκειμένω, ο ΑΠ έπρεπε πράγματι να μη δεχτεί την προστασία του δανειστή βάσει της ΑΚ 139 για άλλο λόγο, και συγκεκριμένα όχι επειδή δεν θεωρείται αυτός «συναλλασσόμενος», αλλά επειδή δεν ήταν καλόπιστος, διότι είχε ήδη εγγραφεί στα βιβλία διεκδικήσεων του αρμοδίου υποθηκοφυλακείου η αγωγή αναγνώρισης της εικονικότητας (κατ’ άρθρ. 220 ΚΠολΔ). Ο συναφής ισχυρισμός απορρίφθηκε από το Δικαστήριο ως αβάσιμος με την αιτιολογία ότι ο τρίτος δεν υποχρεούται σε έρευνα της εικονικότητας. Για το ζήτημα αυτό βλ. παραπάνω υποσ. 30.