ΔΕφΘεσ 375/2025 (Τμήμα Β΄ Ακυρωτικό)

Δικαστές: Πρόεδρος: Δ. Σπηλιώτης, Πρόεδρος Εφετών, Μ. Καρανικόλα, Εφέτης Δ.Δ., Ε. Πανάγου, Εφέτης Δ.Δ., Εισηγήτρια
Δικηγόροι: Σωτ. Κυβέλος, Αθ. Ραγιά, Τριαντ. Μυλωνά

(π.δ. της 24/31.5.1985, ν. 3212/2003)

Αίτηση ακύρωσης οικοδομικής άδειας σε περιοχή εκτός σχεδίου δόμησης. Επί προσβολής οικοδομικής άδειας, για την έναρξη της δικαστικής προθεσμίας προσβολής απαιτείται γνώση όχι μόνο της εκδόσεως, αλλά και του περιεχομένου της άδειας ως προς τα βασικά στοιχεία και χαρακτηριστικά του κτιρίου και της χρήσης του. Και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση.

[…]

7. Επειδή, η κατά το άρθρο 46 παρ. 1 του π.δ. 18/1989 εξηκονθήμερη προθεσμία για την άσκηση αιτήσεως ακυρώσεως κατά ατομικής διοικητικής πράξεως μη δημοσιευτέας, η οποία δεν έχει κοινοποιηθεί στον ενδιαφερόμενο, αρχίζει από τότε που αυτός έλαβε πλήρη γνώση της έκδοσης της πράξεως και του περιεχομένου της· το δε συγκεκριμένο χρονικό σημείο της πλήρους γνώσεως μπορεί να τεκμαίρεται κατ’ εκτίμηση των περιστάσεων κάθε υποθέσεως. Ειδικώς, επί προσβολής οικοδομικής άδειας, για την έναρξη της ανωτέρω προθεσμίας απαιτείται γνώση όχι μόνο της εκδόσεως, αλλά και του περιεχομένου της άδειας ως προς τα βασικά στοιχεία και χαρακτηριστικά του κτιρίου και της χρήσης του· η γνώση δε αυτή συναρτάται και με τις πλημμέλειες που αποδίδονται στην προσβαλλόμενη πράξη και το έννομο συμφέρον επί του οποίου θεμελιώνεται η άσκηση του ενδίκου βοηθήματος. Προκειμένου να εκφέρουν σχετική κρίση, τα δικαστήρια εκτιμούν τα στοιχεία του φακέλου, λαμβάνουν δε υπόψη και το χρονικό διάστημα που παρήλθε από την έκδοση της πράξεως ή την έναρξη των οικοδομικών εργασιών, σε συνδυασμό προς το εύλογο ενδιαφέρον του ασκούντος την αίτηση ακυρώσεως να λάβει πληροφορίες για την έκδοση της οικοδομικής άδειας και το περιεχόμενό της (ΣτΕ Ολομ. 176/2023, 2102/2019, 20342036/2011, ΣτΕ 7μ. 2065/2007, ΣτΕ 919/2018, 2221/2017, 796/2016, 3381/2015, 1678/2014, 4531/2013, 4537/2009).

8. Επειδή, οι παρεμβαίνουσες ισχυρίζονται ότι η κρινόμενη, και ασκηθείσα από την αιτούσα ιδιοκτήτρια ομόρου ακινήτου, αίτηση ακυρώσεως, είναι εκπρόθεσμη, διότι κατατέθηκε κατόπιν τριών (3) ετών από την έκδοση της προσβαλλόμενης οικοδομικής αδείας (α/α 245070/3.6.2021), ενώ τελούσε σε γνώση τουλάχιστον από το έτος 2021 της έναρξης των οικοδομικών εργασιών, οι οποίες, άλλωστε, έγιναν ευχερώς αντιληπτές από το θέρος του έτους 2022, όπως και η ίδια αναφέρει στο κρινόμενο δικόγραφο αναφορικά με την τοποθέτηση της μεταλλικής θύρας, σε συνδυασμό με το εύλογο ενδιαφέρον της, επιπροσθέτως δε η αιτούσα το μήνα Φεβρουάριο του 2024, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στο κρινόμενο δικόγραφο, συναντήθηκε με την εκπρόσωπο της πρώτης παρεμβαίνουσας, γνωρίζοντας, συνεπώς, για την εκδοθείσα και αφορούσα μεγάλη κατασκευή οικοδομική άδεια, ταύτα δε σε συνδυασμό και με την πλημμέλεια την οποία αποδίδει, που συνίσταται σε γεγονός ευχερώς διαπιστώσιμο, ήτοι την πρόσοψη του ακινήτου επί κοινοχρήστου οδού, συνεπώς η αίτηση ακυρώσεως θα έπρεπε να κατατεθεί το αργότερο έως τον Απρίλιο του 2024. Σύμφωνα, όμως, με όσα αναφέρθηκαν στη προηγούμενη (έβδομη) σκέψη της παρούσας και δοθέντος ότι η αιτούσα έλαβε γνώση την 12η.7.2024 των στοιχείων του φακέλου της προσβαλλόμενης υπ’ αρ. … οικοδομικής άδειας, κατόπιν της υπ’ αρ. … παραγγελίας του Εισαγγελέα …, εκ της οποίας τον πρώτον ηδυνήθη να διευκρινίσει αν ο διανοιχθείς χωματόδρομος εμφανιζόταν ως το αναγκαίο πρόσωπο στα υφιστάμενα για την έκδοση της προσβαλλόμενης αδείας τοπογραφικά διαγράμματα, μετά ταύτα δε υπέβαλε την 22η.7.2024 προς την Πολεοδομία … του Δήμου …, αίτημα επανελέγχου-καταγγελία, στηριζόμενη στην ως άνω πληροφόρηση, ο σχετικός ισχυρισμός των παρεμβαινουσών αποβαίνει απορριπτέος, εφόσον δεν δύναται να συναχθεί τεκμήριο πλήρους γνώσεως εκ μέρους της αιτούσας του ειδικότερου περιεχομένου της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας, η δε κρινόμενη αίτηση εμπροθέσμως ασκήθηκε την 6η.9.2024. Και τούτο διότι την ως άνω προβαλλόμενη με την κρινόμενη αίτηση πλημμέλεια της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας, δεν θα μπορούσε να γνωρίζει η αιτούσα πριν λάβει πλήρη γνώση των στοιχείων αυτής, ενώ, άλλωστε, σύμφωνα με το αναλυτικό χρονοδιάγραμμα αποπερατώσεως του έργου για την 1η έκθεση-πιστοποίηση προόδου εργασιών τεχνικού συμβούλου της πρώτης παρεμβαίνουσας προς την τράπεζα Πειραιώς (με ημερομηνία 29.8.2024), οι οικοδομικές εργασίες εκκίνησαν τον Δεκέμβριο του 2023 (σελ. 30) και όχι το θέρος του 2022, τέλος δε η συνάντηση της αιτούσας με τη νόμιμη εκπρόσωπο της πρώτης παρεμβαίνουσας δεν είχε ως αντικείμενο τη διερεύνηση της πλημμέλειας της αδείας ανέγερσης του επίμαχου ξενοδοχείου σε γήπεδο μη οικοδομήσιμο, ως στερούμενο προσώπου επί κοινοχρήστου οδού, αλλά την μη αναγνώριση του δικαιώματος πρόσβασης της αιτούσας επί του υφιστάμενου χωματόδρομου από την εκπρόσωπο της παρεμβαίνουσας.

9. Επειδή, η αιτούσα προβάλλει ότι οι προσβαλλόμενες είναι ακυρωτέες διότι εκδόθηκαν κατά παράβαση του π.δ/τος 24/31.5.1985, του ν. 3212/2003 και του άρθρ. 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος, καθόσον δομήσιμα είναι μόνο τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, ακόμη και αυτά που δημιουργήθηκαν πριν από την εφαρμογή του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ/τος 24-31.5.1985, όπως έχει πλέον κριθεί με την υπ’ αρ. 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, η δε πολεοδομική αρχή δεν δύναται να επικαλεστεί διαφορετική ερμηνεία ή άποψη ως προς την έννοια του νόμου, η οποία και σαφής είναι και έχει ερμηνευθεί με τρόπο αδιαμφισβήτητο από την άνω απόφαση. Επομένως, το επίδικο γήπεδο εκτός σχεδίου, προϋφιστάμενο του ν. 3212/2003, δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό είκοσι πέντε (25) μέτρων και δεν ήταν οικοδομήσιμο, σύμφωνα με τις προαναφερθείσες διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμηση, δοθέντος ότι από τους τίτλους κτήσεως του επίδικου ακινήτου και τα τοπογραφικά που τους συνοδεύουν, τα οποία προσκομίζει, αποδεικνύεται ότι δεν έχει πρόσωπο σε δημόσια νομίμως υφιστάμενη οδό. […]

10. Επειδή, οι παρεμβαίνουσες ισχυρίζονται ότι η κρινόμενη αίτηση είναι αβάσιμη, δοθέντος ότι (πρώτον) η ως άνω προϋπόθεση περί προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο, δεν προβλεπόταν από τις προϊσχύουσες διατάξεις και ισχύει για γήπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την έναρξη του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ/τος της 24/31.5.1985 και (δεύτερον) το γήπεδο έχει πρόσωπο σε οδικό δίκτυο, δηλαδή σε κοινόχρηστο δρόμο, σε δύο πλευρές (…).

11. Επειδή, στο άρθρο 163 του ν. 4819/2021 (Α΄ 129/ 23.7.2021) ορίζονται τα εξής: «[Εκτός σχεδίου δόμηση-Τροποποίηση του άρθρου 32 του ν. 4759/2020]. Η παρ. 1 του άρθρου 32 του 4759/2020 (Α΄ 245) τροποποιείται, προκειμένου να αποσαφηνιστούν οι εξαιρέσεις από το πεδίο εφαρμογής του, και διαμορφώνεται ως εξής: «1. Τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως… διέπονται από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου, καθώς και από τη νομοθεσία, ιδίως δε το από 6.10.1978 προεδρικό διάταγμα (Δ΄ 538) και το από 24.5.1985 προεδρικό διάταγμα (Δ΄270), που δεν έρχονται σε αντίθεση με το παρόν…».

12. Επειδή, στο άρθρο 3 του από 1.7.1977 π.δ/τος (ΦΕΚ Δ 290/1.9.1977) “Περί καθορισμού των όρων και περιορισμών δομήσεως των γηπέδων των κειμένων εις περιοχάς εκτός σχεδίου οικισμού τινών του Νομού Χαλκιδικής” ορίζεται ότι: «Εις τας εκτός ζώνης περιοχάς των οικισμών, επιτρέπεται εφ΄ εκάστου γηπέδου η οικοδόμησις ενός μόνον κτιρίου δια χρήσιν κατοικίας, με τους κάτωθι όρους δομήσεως: α) Ελάχιστον εμβαδόν του γηπέδου τέσσαρας χιλιάδες (4.000) τετραγωνικά μέτρα…» και στο άρθρο 4 ότι: «1. Δια γήπεδα έχοντα πρόσωπων επί Εθνικών Επαρχιακών ή Κοινοτικών οδών εφαρμόζονται αι διατάξεις του προηγουμένου άρθρου 3 του παρόντος. 2. Κατά παρέκκλισιν της προηγουμένης παραγράφου ορίζονται τα κάτωθι: α) Δια γήπεδα υφιστάμενα προ της δημοσιεύσεως του παρόντος και έχοντα ελάχιστον πρόσωπον είκοσι πέντε (25) μέτρα, ελάχιστον βάθος τεσσαράκοντα (40) μέτρα και ελάχιστον εμβαδόν δύο χιλιάδες (2.000) τετρ. μέτρα, η μέγιστη καλυπτόμενη επιφάνεια εν ισογείω ορίζεται εις εκατόν πεντήκοντα (150) τετραγωνικά μέτρα, το δε σύνολον ωφελίμου επιφανείας του γηπέδου εις διακόσια (200) τετραγωνικά μέτρα. β) Δια γήπεδα υφιστάμενα προ της 12.9.1964 και έχοντα ελάχιστον πρόσωπον είκοσι (20) μέτρα, ελάχιστον βάθος τριάκοντα πέντε (35) μέτρα και ελάχιστον εμβαδόν χίλια διακόσια (1200) τετραγ. μέτρα, η μέγιστη καλυπτόμενη επιφάνεια εν ισογείω ορίζεται εις εκατόν (100) τετρ. μέτρα, το δε σύνολον ωφελίμου επιφανείας του γηπέδου εις εκατόν πεντήκοντα (150) τετραγωνικά μέτρα. γ) Δια γήπεδα υφιστάμενα προ της 12.11.1962 και έχοντα ελάχιστον πρόσωπον δέκα (10) μέτρα, ελάχιστον βάθος δέκα πέντε (15) μέτρα και ελάχιστον εμβαδόν επτακόσια πεντήκοντα (750) τετραγωνικά μέτρα, η μέγιστη καλυπτόμενη επιφάνεια εν ισογείω ορίζεται εις εξήκοντα (60) τετρ. μέτρα, το δε σύνολον ωφελίμου επιφανείας του γηπέδου εις εκατόν (100) τετρ. Μέτρα», ενώ στο άρθρο 1 του π.δ/τος 30.6.91/23.7.1991 (ΦΕΚ 474 Δ) “Καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησης για την ανέγερση τουριστικών εγκαταστάσεων σε γήπεδα εκτός σχεδίων πόλεως και εκτός ορίων οικισμών προ του 1923 καθώς και εκτός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων καθορισθέντων βάσει του από 24.4.1988 Π.Δ/τος (Δ΄ 181) ως ισχύει, Νομού Χαλκιδικής”, ορίζονται ότι: «Καθορίζονται ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων που προορίζονται για ανέγερση τουριστικών εγκαταστάσεων και βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως και εκτός οικισμών προ του 1923 καθώς και εκτός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων καθορισθέντων βάσει του από 24.4.1985 Π.Δ/τος (Δ΄ 181) ως ισχύει, των νήσων Κρήτης, Ρόδου και Κέρκυρας καθώς και του νομού Χαλκιδικής ως κατωτέρω:1. Κατώτατο όριο αρτιότητος: δέκα (10) στρέμματα…».

13. Επειδή, σύμφωνα με το άρθρο 242 του Κ.Β.Π.Ν. [= άρθρο 2 του Γ.Ο.Κ. 1985 (ν. 1577/1985, Α΄ 210)], «… 2. Γήπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου. 13. Οικόπεδο είναι κάθε γήπεδο, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο, … 15. Πρόσωπο οικοπέδου ή γηπέδου είναι το όριό του προς τον κοινόχρηστο χώρο, …», ενώ, κατά τα άρθρα 243 και 245 του Κ.Β.Π.Ν. [= άρθρα 6 του Γ.Ο.Κ. 1985 και 25 του ν. 1337/1983 (Α΄ 33), αντιστοίχως], για να είναι οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο πρέπει να έχει πρόσωπο, δηλαδή όριο, προς κοινόχρηστο χώρο. Περαιτέρω, στο άρθρο 162 του Κ.Β.Π.Ν. [= άρθρο 17 του ν.δ. της 17.7.1923 (Α΄ 228) και άρθρο μόνο του ν.δ. της 3.12.1925, Α΄ 406], με το οποίο ρυθμίζονται οι γενικοί όροι και περιορισμοί δομήσεως εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, ορίζεται ότι «1. Η δόμηση εκτός των αναφερόμενων στο άρθρο 181 ζωνών υπόκειται στους περιορισμούς του άρθρου 160 (δηλαδή σε «έγκριση όρων και περιορισμών δόμησης»), οι οποίοι καθορίζονται με π.δ/τα που εκδίδονται μετά γνώμη του Κ.Σ.Χ.Ο.Π. Οι περιορισμοί αυτοί αποσκοπούν στην παρεμπόδιση δημιουργίας συνοικισμών χωρίς να έχει προηγουμένως εγκριθεί το σχέδιό τους …». Εξειδικεύοντας την ως άνω επιταγή παρεμποδίσεως της δημιουργίας οικισμών χωρίς σχέδιο, ο Κ.Β.Π.Ν. θεσπίζει, στις επόμενες παραγράφους του άρθρου 162, αποδίδοντας το περιεχόμενο των αντίστοιχων διατάξεων του π.δ/τος της 24-31.5.1985 περί εκτός σχεδίου δόμησης (Δ΄ 270), τους σχετικούς περιορισμούς. Ειδικότερα, το άρθρο 162 με τίτλο «Γενικές διατάξεις» όριζε στην παρ. 2 (= άρθρο 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως ίσχυε πριν τον ν. 3212/2003) τα εξής: «Οι όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων που βρίσκονται εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων ή εκτός των ορίων των νόμιμα υφιστάμενων πριν από το έτος 1923 οικισμών που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου ή εκτός των ορίων των οικισμών μέχρι 2.000 κατοίκων καθορίζονται, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά για κάθε περιοχή από ειδικές διατάξεις, ως εξής: I. α) ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 μ2. β) για γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς καθώς και σε εγκαταλειμμένα τμήματά τους και σε σιδηροδρομικές γραμμές απαιτούνται: ελάχιστο πρόσωπο: σαράντα πέντε (45) μέτρα, ελάχιστο βάθος: πενήντα (50) μέτρα, ελάχιστο εμβαδόν: τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. II. Κατά παρέκκλιση από την προηγούμενη παράγραφο θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα: α) … β) τα γήπεδα που την 31.5.1985, ημέρα δημοσίευσης του από 24.5.1985 π.δ/τος (Δ΄ 270), είχαν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές και εφόσον έχουν: αα) … ββ) τα γήπεδα που υπάρχουν τη 12.9.1964, ημέρα δημοσίευσης του από 21.7.1964 β.δ. (Δ΄ 141) : ελάχιστο πρόσωπο : είκοσι (20) μέτρα …». Εν συνεχεία δημοσιεύθηκε ο ν. 3212/2003 «Άδεια δόμησης, πολεοδομικές και άλλες διατάξεις …» (Α΄ 308/31.12.2003), το άρθρο 10 του οποίου, με τίτλο «Ρυθμίσεις για τη δόμηση σε γήπεδα εκτός σχεδίου», ορίζει ότι: «1. Η περίπτωση α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24-31.5.1985 π. δ/τος … αντικαθίσταται ως εξής: “α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τετραγωνικά μέτρα και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μέτρα. Η ρύθμιση του προηγούμενου εδαφίου που αφορά στο ελάχιστο πρόσωπο δεν ισχύει για την ανέγερση κτιρίων των άρθρων 2 και 3, εφόσον εξυπηρετούνται από αγροτικούς ή δασικούς δρόμους, καθώς και ορειβατικών καταφυγίων, η ανέγερση των οποίων επιτρέπεται και σε γήπεδα που εξυπηρετούνται αποκλειστικά από μονοπάτια”. 2. …». Ως προς την ανωτέρω ρύθμιση, η εισηγητική έκθεση του νόμου διαλαμβάνει τα εξής: «Με την παράγραφο 1 θεσπίζεται η απαγόρευση δόμησης γηπέδων που δεν διαθέτουν πρόσωπο ικανού μήκους σε δημόσιο οδικό δίκτυο, πλην εξαιρέσεων (κτίσματα για την εξυπηρέτηση ορισμένων χρήσεων του πρωτογενή τομέα που μπορούν να εξυπηρετούνται και από αγροτικούς ή δασικούς δρόμους καθώς και ορειβατικών καταφυγίων, η ανέγερση των οποίων επιτρέπεται και σε γήπεδα που εξυπηρετούνται αποκλειστικά από μονοπάτια, καθώς και σε γήπεδα που προϋφίστανται της έναρξης ισχύος του νόμου και προορίζονται για την ανέγερση κατοικιών), με στόχο τον περιορισμό της δόμησης και τη συγκέντρωσή της σε γήπεδα που διαθέτουν σχετικές με τη λειτουργία κάθε χρήσης προϋποθέσεις πρόσβασης, παράλληλα με τη δημιουργία προϋποθέσεων για την εξασφάλιση της λειτουργικότητας των αξόνων, την αποτροπή δημιουργίας νέων αυθαίρετων ιδιωτικών σχεδίων (ιδιωτικοί δρόμοι/ κατατμήσεις)». Περαιτέρω, στο άρθρο 23 παρ. 3 του ίδιου νόμου ορίζεται ότι: «Η περίπτωση α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5.1985 προεδρικού διατάγματος, όπως αντικαθίσταται με την παρ. 1 του άρθρου 10 του νόμου αυτού, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού». Τέλος, με τη διάταξη του άρθρου 20 παρ. 15 του ν. 3937/2011 (Α΄ 60/31.3.2011) ορίσθηκε ότι «15. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, καθορίζεται η έννοια του «κοινοχρήστου δρόμου» της περίπτωσης α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του προεδρικού διατάγματος της 2431.5.1985», ενώ μεταγενεστέρως, με το άρθρο 28 παρ. 19 του ν. 4280/2014 (A΄ 159), η εν λόγω διάταξη αντικαταστάθηκε ως εξής: «15. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, καθορίζεται η έννοια του «κοινόχρηστου δρόμου» του προεδρικού διατάγματος της 2431.5.1985», πλην έκτοτε δεν έχει εκδοθεί σχετικό διάταγμα κατ’ εφαρμογή της ανωτέρω εξουσιοδοτικής διατάξεως.

14. Επειδή, σε σχέση με την ερμηνεία των άρθρων 162 παρ. 2 περ. Ια. του Κ.Β.Π.Ν., 10 παρ. 1 και 23 παρ. 3 του ν. 3212/2003, εκδόθηκε, στη συνέχεια, η 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας με την οποία έγιναν δεκτά τα εξής: α) Με τις παρ. 1 και 6 του άρθρου 24 του Συντάγματος το φυσικό και το πολιτιστικό περιβάλλον έχουν αναχθεί σε αυτοτελώς προστατευόμενα αγαθά. Τα αρμόδια όργανα του Κράτους οφείλουν να προβαίνουν σε θετικές ενέργειες και, ειδικότερα, να λαμβάνουν τα απαιτούμενα νομοθετικά και διοικητικά, προληπτικά και κατασταλτικά, μέτρα για την αποτελεσματική διαφύλαξή τους, παρεμβαίνοντας στον αναγκαίο βαθμό στην οικονομική ή άλλη ατομική ή συλλογική δραστηριότητα. Περαιτέρω, με την παρ. 2 του άρθρου 24 του Συντάγματος επιβάλλεται η ορθολογική χωροταξική αναδιάρθρωση της χώρας, με βάση τους κανόνες της επιστήμης, ώστε να διασφαλίζεται η ορθή ανάπτυξη των οικισμών, η προστασία του περιβάλλοντος, οι βέλτιστοι δυνατοί όροι διαβίωσης και η οικονομική ανάπτυξη στο πλαίσιο της αρχής της αειφορίας (βιώσιμης ανάπτυξης), ουσιώδη όρο της οποίας αποτελούν τα χωροταξικά σχέδια (σκ. 14). β) Εξάλλου, όπως έχει κριθεί, από τον συνδυασμό των άρθρων 24 παρ. 1 και 2 και 17 του Συντάγματος συνάγεται θεμελιώδης, από πλευράς δυνατότητας δομήσεως, διαφοροποίηση μεταξύ των περιοχών των αναπτυσσομένων με βάση οργανωμένο πολεοδομικό σχέδιο, οι οποίες προορίζονται για δόμηση, και των εκτός σχεδίου περιοχών, οι οποίες δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, την δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά την γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού και, συνεπώς, η οικιστική εκμετάλλευση, όταν κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, τελεί υπό αυστηρούς όρους (ΣτΕ 3135/2002, 3396-97/2010, 2035/2011 Ολομ., 665/2018 7μ. κ.ά.). Στην πρώτη κατηγορία περιοχών, που προορίζονται προς δόμηση, αυτή επιτρέπεται με μόνη προϋπόθεση την τήρηση των ορισμών του σχεδίου πόλεως και των όρων και περιορισμών δομήσεως που το συνοδεύουν. Στην δεύτερη κατηγορία περιοχών, εν όψει του ότι δεν είναι δυνατόν, από τη φύση τους και την έλλειψη πολεοδομικής οργάνωσης, να εξασφαλισθεί η τήρηση των κατά τα ανωτέρω συνταγματικών σκοπών, η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές (ΣτΕ 2657/2007, 3504/2010, 1671/2014, 213637/2016, 665/2018 7μ. κ.ά.), ούτε να οδηγούν σε εξομοίωση των εκτός σχεδίου περιοχών με εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμών περιοχές ή στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο (ΣτΕ 2063, 962, 665/2018 7μ., 3526/2017, 2136-37/2016 7μ., 1856/2016 κ.ά.), όπως δια της κατατμήσεως ενιαίου γηπέδου σε μικρότερα όταν με αυτήν καθίσταται δυνατή, κατά τις παρομαρτούσες συνθήκες, η άμεση ή έμμεση δημιουργία οικιστικού συνόλου χωρίς προηγούμενη έγκριση σχεδίου οργανωμένης δόμησής του (ΣτΕ 2657/2007 7μ.) [σκ. 15]. γ) Όπως κρίνεται παγίως, κατά την έννοια των περιοριστικών της δόμησης διατάξεων του άρθρου 162 παρ. 1 και 2 περ. Ια. Κ.Β.Π.Ν. (σε συνδυασμό με τις ως άνω διατάξεις των άρθρων 242, 243 και 245 Κ.Β.Π.Ν.), οι οποίες αποβλέπουν, πρωτίστως, στην διαφύλαξη του ιδιαίτερου χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποφυγή καταστρατήγησης πάγιων πολεοδομικών κανόνων ορθολογικής δομήσεως, η κατ’ εξαίρεση επιτρεπόμενη στις ως άνω περιοχές δόμηση τελεί υπό την προϋπόθεση ότι πληρούται ο βασικός κανόνας δομήσεως της εν γένει πολεοδομικής νομοθεσίας, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο, σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση. Υπό την αντίθετη εκδοχή θα ήταν δυνατή η δόμηση γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές υπό όρους ευνοϊκότερους από την ανωτέρω άποψη ακόμη και εκείνων που ισχύουν για τα εντός σχεδίου πόλεως οικόπεδα, τα οποία δομούνται μόνο εφόσον διαθέτουν πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο με κοινόχρηστο χώρο (ΣτΕ 2606, 3848, 3849/2005, 3504/2010, 1671/2014, 4046/20157μ., 2329/2012 κ.ά., πρβλ.2521/20007μ., 4525/2009). Ειδικότερα, στην περίπτωση Ια΄ της παρ. 2 του άρθρου 162 του Κ.Β.Π.Ν. (= άρθρο 1 παρ. 1 περ. α΄ του π.δ/τος της 24-31.5.1985) εξαγγέλλεται απλώς ο κανόνας κατά τον οποίο το ελάχιστο εμβαδόν για την δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων κατά τον κανόνα είναι τα 4 στρέμματα. Η εν λόγω διάταξη αναφέρεται μεν, αυτονοήτως, σε γήπεδα έχοντα πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (αυτή η έννοια αποδόθηκε, άλλωστε, στην εν λόγω διάταξη όπως είχε αρχικά, πριν δηλαδή την αντικατάστασή της με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003, με την απόφαση ΣτΕ 3504/2010 7μ.), πλην δεν έχει αυτοτέλεια, αφού δεν ορίζει λοιπές προϋποθέσεις δόμησης, εξειδικεύεται δε στην αμέσως επόμενη διάταξη της περιπτώσεως β΄, στην οποία καθορίζονται λεπτομερώς οι προϋποθέσεις της κατά τον κανόνα δόμησης εκτός σχεδίου και με την οποία εφαρμόζεται συνδυασμένα. Αντίθετη εκδοχή, κατά την οποία η περίπτωση α΄ θέτει ως μόνη προϋπόθεση για την δόμηση εκτός σχεδίου το ελάχιστο εμβαδόν των 4.000 τ.μ., στερείται βάσεως, προεχόντως διότι παρόμοια αόριστη διάταξη θα ήταν εκτός εξουσιοδοτήσεως και θα προσέκρουε στο Σύνταγμα ως αντίθετη με τους μνημονευθέντες θεμελιώδεις κανόνες της εκτός σχεδίου δομήσεως και της δομήσεως εν γένει (πρβλ. ΣτΕ 4525/2009). Περαιτέρω, κατά την έννοια του άρθρου 1 παρ. 1 περ. β΄ του π.δ. της 2431.5.1985 (= άρθρο 162 παρ. 2 περ. β΄ του Κ.Β.Π.Ν.), ένα γήπεδο θεωρείται ότι έχει πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο σε δρόμο, που το καθιστά, σύμφωνα με τα προαναφερόμενα, οικοδομήσιμο, όταν ο δρόμος αυτός, ανεξαρτήτως αν είναι εθνικός, επαρχιακός, δημοτικός ή κοινοτικός (πλην των αγροτικών, που αποτελούν ιδιαίτερη κατηγορία και δεν καθιστούν οικοδομήσιμα τα γήπεδα, παρά μόνο σε ειδικές περιπτώσεις, βλ. ΣτΕ 4046/2015, 665, 848, 962/2018 7μ. κ.ά.), υφίσταται νομίμως και είναι ήδη διανοιγμένος, κατά τρόπον ώστε να είναι προσπελάσιμος και να παρέχει εν τοις πράγμασι επικοινωνία με το γήπεδο (ΣτΕ 2329/2012, 1671/2014, 4046/2015, 2709/2018 κ.ά.) [σκ. 17]. δ) Από τον συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων των άρθρων 10 παρ. 1 και 23 παρ. 3 του ν. 3212/2003 προκύπτουν τα εξής: Δεδομένου ότι η διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως είχε αρχικά, όριζε στην περίπτωση α΄ απλώς το ελάχιστο εμβαδόν για την κατά τον κανόνα δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων, ενώ ρύθμιζε συνολικά το ζήτημα των προϋποθέσεων αυτής στην επόμενη περίπτωση β΄, ο νομοθέτης, προς αποφυγή παρερμηνείας και καταστρατηγήσεων, με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003 όρισε, κατά τροποποίηση της ανωτέρω περίπτωσης α΄, ελάχιστο μήκος προσώπου των γηπέδων επί του κοινόχρηστου χώρου τα 25 μ. Η διάταξη αυτή, ανεξαρτήτως αα) του ζητήματος αν δικαιολογείται ο καθορισμός μικρότερου προσώπου από αυτό που ορίζεται στην περίπτωση β΄ της παρ. 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, ββ) αν δύναται να τύχει εφαρμογής πριν την έκδοση του π.δ/τος που προβλέπεται στην εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 20 παρ. 15 του ν. 3937/2011 και γγ) του ότι, σύμφωνα με την μεταβατική διάταξη του άρθρου 23 παρ. 3 του ν. 3212/2003, δεν ισχύει προκειμένου περί γηπέδων που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 του ίδιου νόμου (31.12.2003), πάντως δεν θεσπίζει το πρώτον ως προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων την ύπαρξη προσώπου αυτών σε κοινόχρηστο χώρο διότι, κατά τα προεκτεθέντα, την έννοια αυτή είχε εξ αρχής και η τροποποιούμενη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 περ. α΄ του π.δ. της 24-31.5.1985. Επομένως, 2003, κατά τα ειδικότερον οριζόμενα στην περίπτωση β΄ της παρ. 1 του άρθρου 1 αυτού (= άρθρο 162 παρ. 2 περ. β΄ του Κ.Β.Π.Ν.) [σκ. 18].

15. Επειδή, υπό τα ανωτέρω δεδομένα, το επίδικο εκτός σχεδίου γήπεδο υφιστάμενο πριν τον ν. 3212/2003 (βλ. ανωτέρω ένατη σκέψη), δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό (εθνική, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική), αναγνωρισθείσα με πράξη αρμοδίου για τον πολεοδομικό σχεδιασμό κρατικού οργάνου, ώστε να πληροί την μία εκ των τριών προϋποθέσεων της αρτιότητας (εμβαδόν, πρόσωπο, βάθος) και, κατ’ ακολουθίαν της οικοδομησιμότητας, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ/τος της 24-31.5.1985 περί εκτός σχεδίου δόμησης, ο δε σχετικός λόγος ακυρώσεως και οι επιμέρους ισχυρισμοί της αιτούσας είναι βάσιμοι. Προσέτι δε, αποβαίνει απορριπτέος ως αβάσιμος ο ισχυρισμός των παρεμβαινουσών, κατά τον οποίο οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ/τος της 24-31.5.1985 απαιτούν ως «μόνη προϋπόθεση» δόμησης των εκτός σχεδίου ακινήτων, την αρτιότητα των 4.000 τ.μ. και ότι η προϋπόθεση της ύπαρξης προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο θεσπίσθηκε το πρώτον με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003 διότι, όπως εκτέθηκε ανωτέρω, η διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 περ. α΄ του π.δ/τος της 24-31.5.1985, προέβλεπε και πριν την τροποποίησή της με τον ν. 3212/2003, ως βασική και αυτονόητη προϋπόθεση για τη δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων την ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) (ΣτΕ 350/2024). Ούτε, άλλωστε, οι διατάξεις των άρθρων 3 (παρ. α) του από 1.7.1977 π.δ/τος και 1 (παρ.1) του από 30.6.1991 π.δ/τος, τις οποίες επικαλείται ο καθ’ ου Δήμος, δύνανται να ανατρέψουν τον θεμελιώδη κανόνα της πολεοδομικής νομοθεσίας περί του ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν νοείται να τελούν υπό ευνοϊκότερους όρους δομήσεως, σε σχέση με αυτούς που ισχύουν για τα οικόπεδα εντός πολεοδομικού σχεδίου. Όπως εμφαίνεται από τα σχετικά διαγράμματα και τα λοιπά στοιχεία του φακέλου, πέραν της επαρχιακής οδού …, η οποία κείται δυτικά πέραν των 78 μέτρων από το εν λόγω ακίνητο, δεν υφίσταται άλλη οδός, η οποία να έχει το χαρακτήρα νομίμως υφισταμένης εθνικής, επαρχιακής, δημοτικής ή κοινοτικής οδού, κατά την έννοια των προαναφερθεισών διατάξεων του από 24/31.5.1985 π.δ/τος οι δε διανοιχθείντες χωματόδρομοι, οι οποίοι, σύμφωνα με την από Ιουνίου 2024 φωτοερμηνεία του τοπογράφου μηχανικού …, απεικονίζονται το πρώτο στις αεροφωτογραφίες του 1985 και ο ένας εξ’ αυτών χαρακτηρίζεται ως ανώνυμη αγροτική οδός στο από Μαρτίου 2018 τοπογραφικό διάγραμμα του πολιτικού μηχανικού …, δοθέντος δε ότι δεν έχουν αναγνωρισθεί με τη νόμιμη διαδικασία, δηλαδή με την έκδοση προεδρικού διατάγματος, δεν δύναται να προσδώσουν οικοδομησιμότητα σε εκτός σχεδίου ακίνητα (ΣτΕ 2142/2024,1456/2018 και 3695/2015).

[…]

[Βλ. Ειδικό Θέμα στο παρόν τεύχος με θέμα «Εκτός σχεδίου δόμηση: Ουσιαστικές προϋποθέσεις και προθεσμία προσβολής των οικοδομικών αδειών με αφορμή τη ΔιοικΕφΘεσ 375/2025», Αναστ. Μπεκιάρη, σελ. 1111]