ΣτΕ 1886/2025 Τμ.Ε - Πλήρες κείμενο [*]

Πρόεδρος: Χρήστος Ντουχάνης, Αντιπρόεδρος, Προεδρεύων
Εισηγητής: Χρήστος Λιάκουρας, Σύμβουλος
Δικηγόροι: Δημήτριος Μέλισσας, Αικατερίνη Παππά

Με την κρινόμενη αίτηση ζητήθηκε η ακύρωση της …/17.10.2023 πράξης της Διεύθυνσης Δόμησης του Δήμου Αθηναίων, με την οποία απορρίφθηκε το από 30.6.2023 αίτημα του αιτούντος σωματείου για τη σφράγιση της χρήσης ακινήτου που βρίσκεται επί της οδού … στην περιοχή της Πλάκας του Δήμου Αθηναίων, λόγω παράνομης αλλαγής χρήσης αυτού από κατοικία σε τουριστικό κατάλυμα. Η ένδικη διαφορά υπάγεται, κατ’ αρχήν, στην αρμοδιότητα του οικείου διοικητικού εφετείου. Συντρέχει, όμως, νόμιμη περίπτωση να κρατηθεί η υπόθεση προς εκδίκαση στο Συμβούλιο της Επικρατείας για λόγους οικονομίας της δίκης, δεδομένου άλλωστε ότι κατά της προσβαλλόμενης πράξης προβλέπεται έφεση ενώπιον του Συμβουλίου της Επικράτειας. Η σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων κατ’ άρθρο 111 του Ν. 4446/2016, όπως η διάταξη αυτή ίσχυε κατά το χρόνο έκδοσης της προσβαλλόμενης πράξης, δεν επάγεται άνευ ετέρου την υπαγωγή της στο ρυθμιστικό πλαίσιο της τουριστικής νομοθεσίας, ούτε σημαίνει ότι, σε κάθε περίπτωση, η χρήση, η οποία ασκείται στα ακίνητα διαμονής τύπου Airbnb, συνιστά τουριστική χρήση κατά την έννοια της πολεοδομικής νομοθεσίας. Η σύναψη, εξάλλου, των σχετικών συμβάσεων μέσω ψηφιακών πλατφορμών, τα χαρακτηριστικά και οι τομείς δραστηριότητας των οποίων μπορεί να μεταβάλλονται διαρκώς καταλαμβάνοντας κάθε είδους σύμβαση, δεν αποτελεί ασφαλές κριτήριο για την κατάταξη ή μη διαφόρων ακινήτων στην κατηγορία των τουριστικών καταλυμάτων. Κατά συνέπεια, η χρήση καθίσταται τουριστική μόνον όταν στο ακίνητο όπου ασκείται, πληρούνται οι προϋποθέσεις που τίθενται από τις ισχύουσες κάθε φορά διατάξεις της τουριστικής νομοθεσίας. Κατά τα λοιπά, ο νομοθέτης είναι, κατ’ αρχήν, ελεύθερος να προσδίδει στην έννοια του τουριστικού καταλύματος το κατάλληλο, κατά την εκτίμησή του περιεχόμενο, συνεκτιμώντας, εφ’ όσον το κρίνει σκόπιμο, το γεγονός της σύναψης της οικείας σύμβασης μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, όπως έπραξε με το άρθρο 28 του Ν. 5073/2023, με το οποίο τροποποιήθηκε εκ νέου το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 μετά την έκδοση της προσβαλλόμενης πράξης και χαρακτηρίστηκε ως τουριστικό κατάλυμα και η πολυκατοικία ή το συγκρότημα κατοικιών, όταν το σύνολο των διαμερισμάτων ή των κατοικιών τους, αντίστοιχα, εκμισθώνεται με βραχυχρόνιες μισθώσεις. Τέλος, το θέμα της χρήσης ενός ακινήτου ως κατοικίας ή τουριστικού καταλύματος, κατά την έννοια του νόμου, είναι ζήτημα πραγματικό, εξαρτάται δηλαδή από την πραγματική, κάθε φορά, χρήση που ασκείται εντός αυτού. (Μειοψ.). Το από 5.10/7.10.1993 Π.Δ., αποσκοπεί στη διαφύλαξη και ανάδειξη του παραδοσιακού χαρακτήρα της Πλάκας με τον καθορισμό ειδικών χρήσεων γης κατά περιοχές, ζώνες και θέσεις, προβλέπει δε ότι επιτρέπονται μόνο οικοδομικές εργασίες που εξυπηρετούν τις εν λόγω χρήσεις. Ορίσθηκαν οι ειδικές χρήσεις γης στην περιοχή της Πλάκας, στις οποίες δεν περιλαμβάνονται ξενοδοχεία αλλά μόνο ξενώνες, ενώ χρήσεις γης που υπήρχαν στην περιοχή της Πλάκας μέχρι την 23.11.1982 επιτρέπονται κατά παρέκκλιση, εφόσον λειτουργούν βάσει νόμιμης άδειας. Μεταξύ των μη επιτρεπομένων χρήσεων δεν περιλαμβάνονται οι ξενώνες, οι οποίοι, σύμφωνα με την § 1 του άρθρου 2 του Ν. 2190/1993 που ίσχυε κατά το χρόνο που δημοσιεύθηκε το παραπάνω από 5.10/7.10.1993 π.δ., αποτελούσαν ξεχωριστή κατηγορία ξενοδοχείων, διακριτή και από τους ξενώνες φιλοξενίας νέων. Με αίτηση προς την Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αθηναίων το αιτούν σωματείο προέβαλε ότι η χρήση του επίδικου ακινήτου έχει μετατραπεί σε χρήση τουριστικού καταλύματος μέσω του συστήματος βραχυχρόνιας μίσθωσης στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού (airbnb) και ως εκ τούτου πρέπει να σφραγιστεί, διότι η εκ του νόμου επιτρεπόμενη χρήση στην περιοχή είναι αυτή της γενικής κατοικίας. Σε απάντηση της αίτησης αυτής εκδόθηκε η προσβαλλόμενη πράξη της Διεύθυνσης Δόμησης του Δήμου Αθηναίων, με την οποία απορρίφθηκε κατ’ ουσίαν το ανωτέρω αίτημα, με την αιτιολογία ότι στην πολεοδομική και τουριστική νομοθεσία δεν ορίζεται ότι αποτελούν τουριστικά καταλύματα οι κατοικίες που μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του Ν. 4446/2016, ενώ όσον αφορά το συγκεκριμένο ακίνητο δεν βρέθηκε στο αρχείο της υπηρεσίας του Δήμου οικοδομική άδεια. Το ζήτημα εάν μια βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου συνιστά τουριστική χρήση ή όχι κατά την έννοια της πολεοδομικής νομοθεσίας είναι πραγματικό. Συνεπώς, η αρμόδια πολεοδομική αρχή οφείλει, είτε αυτεπαγγέλτως είτε ύστερα από σχετικό αίτημα, να διενεργήσει αυτοψία και σε περίπτωση διαπίστωσης εν τοις πράγμασι χρήσης του εν λόγω ακινήτου παρόμοιας με αυτής τουριστικού καταλύματος, εκτός του «ξενώνα», ανεξαρτήτως της ύπαρξης οικοδομικής άδειας και της μη προηγούμενης μεταβολής αυτής, να προβεί, υπό την προϋπόθεση ότι δεν λειτουργεί νομίμως προ της 23.11.1982, στις εκ του νόμου οριζόμενες ενέργειες για την αποκατάσταση της νομιμότητας, δηλαδή στη σφράγιση αυτού και στην απαγόρευση συνέχισης της παράνομης χρήσης. Με αυτά τα δεδομένα, η προσβαλλόμενη πράξη θα ήταν ακυρωτέα κατ’ αποδοχή των προβαλλομένων λόγων, καθόσον η υπηρεσία δόμησης του Δήμου Αθηναίων, ύστερα από το υποβληθέν αίτημα του αιτούντος σωματείου, δεν προέβη σε αυτοψία στο επίδικο ακίνητο, αλλά απέρριψε την αίτηση στηριζόμενη στην πεποίθηση ότι δεν συνιστά, άνευ άλλου τινός, τουριστικό κατάλυμα μία κατοικία που μισθώνεται βραχυχρόνια δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016, προσθέτοντας δε, περαιτέρω ότι δεν ανευρέθηκε η οικοδομική άδεια του επίδικου ακινήτου. Το Δικαστήριο, όμως, εκτιμώντας τις συνθήκες της υπόθεσης και ειδικότερα το γεγονός ότι η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού αποτελεί καινοφανή δραστηριότητα με χαρακτηριστικά που άπτονται τόσο της μίσθωσης κατοικίας όσο και της τουριστικής διαμονής και την απουσία από τη δίκη του κατά τεκμήριο αρμοδίου επί του ζητήματος Υπουργείου Τουρισμού, έκρινε ότι έπρεπε να αναβάλει την έκδοση οριστικής απόφασης προκειμένου, ύστερα από την κοινοποίηση της απόφασης αυτής και στον Υπουργό Τουρισμού, ώστε να εκφράσει και αυτός τις απόψεις του, να τηρηθεί από την Διοίκηση η ανωτέρω προβλεπόμενη στην 44242/2361/17.4.1989 κοινή απόφαση των Υπουργών Δημόσιας Τάξης και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων διαδικασία από την αρμόδια υπηρεσία δόμησης του Δήμου Αθηναίων επί του επίδικου ακινήτου και να διαπιστωθεί αιτιολογημένα αν η χρήση που ασκείται στο ακίνητο αυτό προσιδιάζει σε αυτήν του τουριστικού καταλύματος, όπως η έννοια αυτού δίδεται από την Τουριστική νομοθεσία. Κατόπιν τούτου το ΣτΕ χορήγησε προθεσμία έξι μηνών από την κοινοποίηση της παρούσας απόφασης, με την επιφύλαξη να αποφασίσει οριστικά επί της υπό κρίση αιτήσεως μετά την συμπλήρωση της εν λόγω προθεσμίας. Όρισε δε νέα δικάσιμο την 6η Μαΐου 2026.

Νομικές Διατάξεις: Άρθρα 111 Ν. 4446/2016, 2 § 1 Ν. 2190/1993

ΤΟ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΤΗΣ ΕΠΙΚΡΑΤΕΙΑΣ

ΤΜΗΜΑ Ε΄

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις 2 Απριλίου 2025, με την εξής σύνθεση: Χρήστος Ντουχάνης, Aντιπρόεδρος, Προεδρεύων, σε αναπλήρωση της Προέδρου του Τμήματος, που είχε κώλυμα, Χρήστος Λιάκουρας, Χριστιάνα Μπολόφη, Δημήτριος Βανδώρος, Χρήστος Παπανικολάου, Σύμβουλοι, Μαρία-Ελένη Παπαδημήτρη, Θεοδώρα Ζιάμου, Πάρεδροι. Γραμματέας η Γεωργία Σιμάτη.

Για να δικάσει την από 2 Νοεμβρίου 2023 αίτηση:

του μη κερδοσκοπικού και μη κυβερνητικού σωματείου με την επωνυμία «…» και τον διακριτικό τίτλο «…», που εδρεύει στην Αθήνα (…), το οποίο παρέστη με τον δικηγόρο Δημήτριο Μέλισσα (Α.Μ. …), που τον διόρισε με πληρεξούσιο,

κατά του Δήμου Αθηναίων, ο οποίος παρέστη με τη δικηγόρο Αικατερίνη Παππά (Α.Μ. …), που τη διόρισε με πληρεξούσιο και η οποία κατέθεσε δήλωση, σύμφωνα με το άρθρο 26 του ν. 4509/2017, περί μη εμφανίσεώς της.

Με την αίτηση αυτή το αιτούν σωματείο επιδιώκει να ακυρωθεί η υπ’ αριθμ. …/17.10.2023 πράξη της Διεύθυνσης Δόμησης του Δήμου Αθηναίων και κάθε άλλη σχετική πράξη ή παράλειψη της Διοικήσεως.

Η εκδίκαση άρχισε με την ανάγνωση της εκθέσεως του εισηγητή, Συμβούλου Χρήστου Λιάκουρα.

Κατόπιν το δικαστήριο άκουσε τον πληρεξούσιο του αιτούντος σωματείου, ο οποίος ανέπτυξε και προφορικά τους προβαλλόμενους λόγους ακυρώσεως και ζήτησε να γίνει δεκτή η αίτηση.

Μετά τη δημόσια συνεδρίαση το δικαστήριο συνήλθε σε διάσκεψη σε αίθουσα του δικαστηρίου και

Αφού μελέτησε τα σχετικά έγγραφα

Σκέφθηκε κατά τον Νόμο

1. Επειδή, για την άσκηση της κρινόμενης αίτησης καταβλήθηκε το νόμιμο παράβολο (e-παράβολο …/2023).

2. Επειδή, με την αίτηση αυτή ζητείται η ακύρωση της …/17.10.2023 πράξης της Διεύθυνσης Δόμησης του Δήμου Αθηναίων, με την οποία απορρίφθηκε το από 30.6.2023 αίτημα του αιτούντος σωματείου για τη σφράγιση της χρήσης ακινήτου που βρίσκεται επί της οδού … στην περιοχή της Πλάκας του Δήμου Αθηναίων, λόγω παράνομης αλλαγής χρήσης αυτού από κατοικία σε τουριστικό κατάλυμα.

3. Επειδή, στην περίπτωση η΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του ν. 702/1977 (Α΄ 268), όπως αντικαταστάθηκε με την παράγραφο 3 του άρθρου 49 του ν. 3659/2008 (Α΄ 77), ορίζεται ότι: «Στην αρμοδιότητα του τριμελούς διοικητικού εφετείου υπάγεται η εκδίκαση αιτήσεων ακυρώσεως ατομικών πράξεων διοικητικών αρχών που αφορούν: ... η) το χαρακτηρισμό κτισμάτων ή κατασκευών ως αυθαιρέτων, ανεξαρτήτως της νομοθεσίας κατ’ εφαρμογή της οποίας έγινε ο χαρακτηρισμός, και την εξαίρεσή τους από την κατεδάφιση. Επίσης, την αυθαίρετη μεταβολή χρήσης και την επιβολή προστίμων αυθαιρέτων. ...». Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, στην ακυρωτική αρμοδιότητα του Διοικητικού Εφετείου υπάγονται αδιακρίτως όλες οι διαφορές από ατομικές διοικητικές πράξεις επιβολής μέτρων ή κυρώσεων λόγω αυθαίρετης χρήσης ακινήτου, ανεξαρτήτως της εφαρμοστέας στην ειδικότερη περίπτωση νομοθεσίας, δεδομένου ότι και από την αιτιολογική έκθεση του ν. 3659/2008, στην οποία αναφέρεται ότι με τη διάταξη του άρθρου 49 παρ. 3 επιχειρήθηκε η «επέκταση της ακυρωτικής αρμοδιότητας του Διοικητικού Εφετείου, ώστε να καταλάβει και τις υποθέσεις αυθαίρετης μεταβολής χρήσης κάθε είδους», συνάγεται σαφώς η βούληση του νομοθέτη να υπαγάγει στην αρμοδιότητα του Διοικητικού Εφετείου το σύνολο των διαφορών, οι οποίες δημιουργούνται από πράξεις ή παραλείψεις σχετικές με τη λήψη παρεμφερών διοικητικών μέτρων που αποσκοπούν στην άρση ή στην παρεμπόδιση των μη επιτρεπτών χρήσεων. Συνεπώς, στην αρμοδιότητα του Διοικητικού Εφετείου ανήκουν και οι διαφορές που προκύπτουν από την προσβολή πράξεων επιβολής του μέτρου της σφράγισης ακινήτου που προβλέπεται στις διατάξεις του άρθρου 22 παρ. 5 του ν. 1650/1986 ή απόρριψης σχετικών αιτημάτων, οι σχετικές δε αποφάσεις υπόκεινται σε έφεση ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας, κατά την παρ. 1 του άρθρου 5 του ν. 702/1977, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 2 του ν. 2944/2001 (Α΄ 222) (πρβλ. ΣτΕ 1948/2017 σκ. 5, 3226/2014 σκ. 4, 2122/2009 7μ. σκ. 4 κ.ά.).

4. Επειδή, εν προκειμένω, η προσβαλλόμενη απόφαση εκδόθηκε κατόπιν υποβολής αιτήματος περί σφράγισης χρήσης ακινήτου, από την απόρριψη δε του αιτήματος αυτού προκαλείται διαφορά υπαγόμενη, κατ’ αρχήν, στην αρμοδιότητα του οικείου διοικητικού εφετείου, σύμφωνα με την περίπτωση η΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του ν. 702/1977. Συντρέχει, όμως, σύμφωνα με το άρθρο 34 παρ. 1 του ν. 1968/1991 (Α΄ 150), νόμιμη περίπτωση να κρατηθεί η υπόθεση προς εκδίκαση στο Συμβούλιο της Επικρατείας για λόγους οικονομίας της δίκης (πρβλ. ΣτΕ 662/024, 1948/2017, 2738/2014 κ.ά.), δεδομένου άλλωστε ότι κατά της προσβαλλόμενης πράξης προβλέπεται έφεση ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας.

5. Επειδή, ο Δήμος Αθηναίων νομιμοποιείται παθητικώς στην παρούσα δίκη διότι με την κρινόμενη αίτηση προσβάλλεται ρητά πράξη του. Αντιθέτως, απαραδέκτως στρέφεται η κρινόμενη αίτηση κατά του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας εφόσον η προσβαλλόμενη πράξη δεν εκδόθηκε από τον ίδιο ή από αρχή υποκείμενη σ’ αυτόν (πρβλ. ΣτΕ 297/2024, 2665/2021, 2243/2020 κ.ά.).

6. Επειδή, το αιτούν σωματείο, που εδρεύει στην Αθήνα στην περιοχή της Πλάκας και έχει ως καταστατικό σκοπό, όπως είναι γνωστό στο Δικαστήριο από προηγούμενες δικαστικές του ενέργειες (βλ. ΣτΕ Ολομ. 2561/2022, 2178/2024, 1323/2023, 991/2021, 2103/2019 κ.ά), τη συμβολή του «με κάθε νόμιμο μέσο στην προστασία και την ορθή διαχείριση της φυσικής και ανθρωπογενούς κληρονομιάς της χώρας», ισχυρίζεται δε με την κρινόμενη αίτηση ότι από την προσβαλλόμενη πράξη θίγεται το πολιτιστικό περιβάλλον και η φέρουσα ικανότητα υποδοχής τουριστικών δραστηριοτήτων της περιοχής της Πλάκας, όπου άλλωστε και εδρεύει, με έννομο συμφέρον ασκεί την κρινόμενη αίτηση.

7. Επειδή, ο ν. 2160/1993 με τίτλο «Ρυθμίσεις για τον Τουρισμό και άλλες διατάξεις» (Α΄ 118) όριζε στην παρ. 1 του άρθρου 2 ως τουριστικά καταλύματα τις τουριστικές επιχειρήσεις που υποδέχονταν τουρίστες και παρείχαν σε αυτούς διαμονή και άλλες συναφείς προς τη διαμονή υπηρεσίες, όπως εστίαση, ψυχαγωγία, αναψυχή, άθληση. Σύμφωνα δε με την ανωτέρω διάταξη στην αρχική της μορφή τα τουριστικά καταλύματα διακρίνονταν σε κύρια και μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα, ενώ περαιτέρω, τα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα διακρίνονταν σε: α) ξενοδοχεία κλασικού τύπου, β) ξενοδοχεία τύπου ΜΟΤΕΛ, γ) ξενοδοχεία τύπου επιπλωμένων διαμερισμάτων, δ) ξενοδοχεία κλασικού τύπου και επιπλωμένων διαμερισμάτων και τα μη κύρια σε: α) τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις ή κατοικίες, β) ενοικιαζόμενα δωμάτια σε συγκρότημα μέχρι 10 δωματίων και γ) ενοικιαζόμενα επιπλωμένα διαμερίσματα. Στην ίδια δε διάταξη οριζόταν ότι ξενοδοχεία που λειτουργούσαν κατά τη δημοσίευση του νόμου αυτού στην κατηγορία του ξενώνα, κατατάσσονταν σε αντίστοιχες κατηγορίες των ξενοδοχείων κλασικού τύπου. Περαιτέρω, στην παρ. 2 του άρθρου 2 υπήρχε ξεχωριστή πρόβλεψη για τους ξενώνες νεότητας, οι οποίοι ορίζονταν ως καταλύματα που εξυπηρετούν πρόσωπα νεαρής ηλικίας, ημεδαπά ή αλλοδαπά, εφοδιασμένα με ειδική κάρτα ομοσπονδιών, σωματείων ή ιδρυμάτων και υπάγονται στην εποπτεία του ΕΟΤ. Ακολούθως, με μεταγενέστερη διάταξη (αρθρ. 7 παρ. 1 του ν. 4179/ 2013 - Α 175) οι ξενώνες φιλοξενίας νέων προστέθηκαν ως υποπερίπτωση στ στα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα της παρ. 1 του άρθρου 2. Περαιτέρω, στην παρ. 7 του εν λόγω άρθρου του ίδιου νόμου οριζόταν ότι δεν θεωρούνταν τουριστικά καταλύματα τα ακίνητα, τα οποία αποδεδειγμένα εκμισθώνονταν εν όλω ή εν μέρει για προσωρινή διαμονή του ίδιου του μισθωτή με μίσθωμα που οριζόταν κατά μήνα, είτε συνολικά για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, εφόσον η μίσθωση υπερέβαινε τις ενενήντα (90) ημέρες. Η τελευταία αυτή παράγραφος τροποποιήθηκε με την παρ. 2 της υποπαραγράφου ΙΔ1 του ν. 4254/2014 (Α΄ 85), που προέβλεπε ότι «Ακίνητο που εκμισθώνεται για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα (30) ημερών θεωρείται τουριστικό κατάλυμα.» Ακολούθως, με τον ν. 4276/2014 (Α΄ 155), ο οποίος ίσχυε κατά το χρόνο έκδοσης της προσβαλλόμενης πράξης, ρυθμίστηκαν εκ νέου τα ζητήματα σχετικά με τις διαδικασίες λειτουργίας τουριστικών επιχειρήσεων και τουριστικών υποδομών και τις ειδικές μορφές τουρισμού. Όπως δε προκύπτει από τις ακόλουθες διατάξεις, ο νομοθέτης δεν συμπεριέλαβε στο κανονιστικό πλαίσιο της τουριστικής νομοθεσίας ρυθμίσεις σχετικά με την οικονομική δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωση ακινήτων (τύπου Airbnb). Ειδικότερα, στην παρ. 1 του άρθρου 1 (“Τουριστικές επιχειρήσεις”) ορίζονται ως τουριστικές επιχειρήσεις εκείνες που δραστηριοποιούνται στον τομέα του τουρισμού, με πρώτη εξ αυτών τα τουριστικά καταλύματα. Στην παρ. 2 του αυτού άρθρου ορίζονται τα τουριστικά καταλύματα ως τουριστικές επιχειρήσεις που υποδέχονται και παρέχουν σε αυτούς διαμονή και άλλες συναφείς προς τη διαμονή υπηρεσίες, όπως εστίαση, ψυχαγωγία, αναψυχή, άθληση. Στην κατηγορία των “τουριστικών καταλυμάτων” υπάγονται: α) τα ξενοδοχεία, που είναι εγκαταστάσεις διαμονής που διαθέτουν χώρους διανυκτέρευσης σε δωμάτια ή σε διαμερίσματα ενός ή δύο ή περισσότερων χώρων με λουτρό, κοινόχρηστους χώρους υποδοχής, παραμονής των πελατών και αίθουσα παροχής τουλάχιστον πρωινού γεύματος, β) οι οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις (camping), όπως η έννοια τους ορίζεται ειδικότερα στην παρ. 2 περ. ββ’ της ανωτέρω διάταξης, γ) οι ξενώνες φιλοξενίας νέων, που είναι κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα, τα οποία ευρίσκονται εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων και οικισμών, δ) τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα, που είναι τα ξενοδοχειακά καταλύματα της παραπάνω κατηγορίας, τα οποία ανεγείρονται σε συνδυασμό με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες και εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής (συνεδριακά κέντρα, γήπεδα γκολφ, κέντρα θαλασσοθεραπείας, τουριστικοί λιμένες, χιονοδρομικά κέντρα, θεματικά πάρκα, μονάδες ιαματικής θεραπείας, κέντρα καταδυτικού τουρισμού κλπ.), ε) τα ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας (condohotels), που είναι ξενοδοχειακά καταλύματα της παραπάνω κατηγορίας, επί των οποίων επιτρέπεται, με τη μορφή δωματίων ή διαμερισμάτων, η σύσταση οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών και η σύσταση ή μεταβίβαση ενοχικών και εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε τρίτους, ενώ τυχόν μακροχρόνια μίσθωση αυτών των ιδιοκτησιών συνομολογείται για χρονικό διάστημα τουλάχιστον δέκα (10) ετών, στ) τα μικτά τουριστικά καταλύματα μικρής κλίμακας, που είναι τα ξενοδοχειακά καταλύματα της παραπάνω κατηγορίας, τα οποία ανεγείρονται σε συνδυασμό με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, ζ) τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα - τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες), που είναι μονοκατοικίες, επιφάνειας τουλάχιστον ογδόντα (80) τ.μ., οι οποίες έχουν ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση και παρουσιάζουν αυτοτέλεια οικοπέδου/γηπέδου και κτίσματος, ενώ δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας, η) τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα-τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, που είναι μεμονωμένες ή σε συγκρότημα μονοκατοικίες, επιφάνειας τουλάχιστον σαράντα (40) τ.μ. εκάστη, με αυτοτέλεια λειτουργίας και ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση και οι οποίες δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας, θ) τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια-διαμερίσματα, που είναι εγκαταστάσεις διαμονής που διαθέτουν χώρους διανυκτέρευσης σε δωμάτια ή και σε διαμερίσματα ενός ή δύο ή περισσότερων χώρων με λουτρό, ι) τα τουριστικά καταλύματα σε κτίρια αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, τα οποία δύνανται να λειτουργούν και σε κτίρια που έχουν χαρακτηριστεί ως “διατηρητέα” ή “νεώτερα μνημεία”. Περαιτέρω, στο άρθρο 2 (“Χορήγηση Ειδικού Σήματος Λειτουργίας σε τουριστικά καταλύματα”) του ίδιου ν. 4276/2014, ορίζεται ότι:« 1.Ακίνητο που εκμισθώνεται για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα (30) ημερών θεωρείται τουριστικό κατάλυμα. 2.Προϋπόθεση λειτουργίας όλων των τουριστικών καταλυμάτων της παραγράφου 2 του άρθρου 1 είναι η προηγούμενη χορήγηση Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) από την αρμόδια υπηρεσία. 3. Με απόφαση του Υπουργού Τουρισμού καθορίζεται ο τύπος της έντυπης αίτησης που υποβάλλεται για την έκδοση του Ε.Σ.Λ. ανάλογα με τη μορφή του τουριστικού καταλύματος. 4. Η αρμόδια υπηρεσία τουρισμού τηρεί μητρώο των τουριστικών επιχειρήσεων του άρθρου 1 του παρόντος με αύξοντα αριθμό, ο οποίος αναγράφεται στο Ε.Σ.Λ. για τα τουριστικά καταλύματα ή στη βεβαίωση συνδρομής νομίμων προϋποθέσεων, η οποία χορηγείται στις λοιπές επιχειρήσεις. Στο Ε.Σ.Λ. ή στη βεβαίωση συνδρομής νομίμων προϋποθέσεων αναγράφεται επίσης και ο Α.Φ.Μ. επιχείρησης. 5. Η παράγραφος 1 δεν εφαρμόζεται για τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα της υποπερίπτωσης δδ΄ της περίπτωσης α΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 1, καθώς και για τα ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας της υποπερίπτωσης εε΄ της περίπτωσης α΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 1». Ακολούθως, όμως, με το άρθρο 2 υποπ. Α.3 παρ. 4 του ν. 4336/2015 (Α΄ 94) καταργήθηκαν από 1.11.2015, τόσο η ανωτέρω διάταξη της παραγράφου 1 του άρθρου 2 του ν. 4276/2014 [σύμφωνα με την οποία “ακίνητο που εκμισθώνεται για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα (30) ημερών θεωρείται τουριστικό κατάλυμα.”] όσο και το άρθρο 2 παρ. 7 εδ. α’ του ως άνω νόμου 2160/1993, όπως είχε τροποποιηθεί με την παρ. 2 της υποπαραγράφου ΙΔ1 του ν. 4254/2014 (Α΄ 85), που προέβλεπε ότι τουριστικό κατάλυμα εθεωρείτο το ακίνητο που εκμισθωνόταν για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των (30) τριάντα αντί των (90) ενενήντα ημερών που αρχικώς προβλεπόταν. Σύμφωνα δε με την αιτιολογική έκθεση του ν. 4336/2015 «στο πλαίσιο της πλήρους απελευθέρωσης της τουριστικής αγοράς και της προσαρμογής αυτής στα νέα οικονομικά και φορολογικά δεδομένα, καταργείται το όριο των τριάντα (30) ημερών που προβλεπόταν στις καταργούμενες νομοθετικές διατάξεις για το χαρακτηρισμό της μίσθωσης ως τουριστικής».

8. Επειδή, με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α΄ 240), υπό τον τίτλο «Ρυθμίσεις για τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού» και με έναρξη ισχύος την 1.2.2017, επιχειρήθηκε το πρώτον η διαμόρφωση ενός κανονιστικού πλαισίου για τη λεγόμενη οικονομία διαμοιρασμού των ακινήτων. Ειδικότερα, στην παρ.1 του άρθρου αυτού οριζόταν ότι « Για το σκοπό του παρόντος άρθρου ως ακίνητο νοείται: α) το διαμέρισμα, β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, γ) οποιασδήποτε άλλης μορφής οικήματος. Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου κυρίως οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες. Ως ψηφιακές ή επιγραμμικές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μια συναλλαγή μεταξύ τους». Στην δε παρ. 2 του ίδιου νόμου οριζόταν ότι: « Προβλέπεται δυνατότητα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ακινήτου, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού υπό τις ακόλουθες, σωρευτικά, προϋποθέσεις: α. Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, εγγεγραμμένος στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων υποχρεωτικά συνοδεύει την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. β. Δεν επιτρέπεται η καταχώρηση περισσοτέρων των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος. γ. Το ακίνητο έχει εμβαδό τουλάχιστον εννέα (9) τετραγωνικών μέτρων και διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση. δ. Το ακίνητο έχει λάβει όλες τις νόμιμες οικοδομικές άδειες ή έχει διατηρηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.3843/2010 (Α΄ 62) ή έχει υπαχθεί στις ρυθμίσεις του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 (Α΄ 209). ε. Η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου, των ενεννήντα (90) και εξήντα (60) ημερών αντίστοιχα, επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος περί οικονομίας διαμοιρασμού, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος. στ. Τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων». Περαιτέρω, με το άρθρο 36 του ν. 4465/2017 (Α΄ 47) αντικαταστάθηκαν οι παράγραφοι 9 και 10 του άρθρου 111, ακολούθως δε όλο το άρθρο 111 αντικαταστάθηκε με το άρθρο 84 του ν. 4472/2017 (Α΄ 74), όπως δε είχε αντικατασταθεί τροποποιήθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 36 του ν. 5036/ 2023 (Α΄ 77/28.03.2023) και κατά τον κρίσιμο εν προκειμένω χρόνο έκδοσης της προσβαλλόμενης πράξης έχει ως εξής: «1. Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως ακίνητο νοείται: α) το διαμέρισμα, β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια, δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών. Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες. Ως ψηφιακές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές, όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους. Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους. Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης (στο εξής «διαχειριστής ακινήτου») ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος. 2. Προβλέπεται δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου, μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις: α. Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.). β. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. γ. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α΄ 155) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 (Α΄ 175), δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο. 3. α. Το εισόδημα που αποκτάται στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013 (Α΄ 167) απαλλάσσεται του ΦΠΑ. β. Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και τα πρόσωπα της παρ. 5 του άρθρου. 46 του ν. 4179/2013. 4. α. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου. β. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. γ. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις. 5. ... 6. ... 7. ... 8. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής: α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος. β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος. 9. ... 10. ..». Εξάλλου, μετά την έκδοση της προσβαλλόμενης πράξης, το άρθρο 111 τροποποιήθηκε εκ νέου με το άρθρο 28 του ν. 5073/2023 (Α΄ 204/11.12.2023) με έναρξη ισχύος, σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 59 του αυτού νόμου από την 1η Ιανουαρίου 2024. Στο άρθρο αυτό, μεταξύ άλλων, ορίζεται ότι: “1. … Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου, ανεξάρτητα αν είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού ή όχι και ανεξάρτητα αν η σύμβαση συνάπτεται μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας, για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των εξήντα (60) ημερών και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων. 2. α. … β. … γ. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α΄ 155) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 (Α΄ 175) ή έχουν υποβάλει γνωστοποίηση σύμφωνα με το άρθρο 6 του ν. 4442/2016 (Α΄ 230) και τα άρθρα 1 έως 4 του ν. 4276/2014, δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) ή της γνωστοποίησης, κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. …3.α. Αν το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών εκμισθώνεται με βραχυχρόνιες μισθώσεις, η εν λόγω πολυκατοικία ή συγκρότημα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και οφείλει να διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) ή να έχει υποβάλει γνωστοποίηση. β. Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) ή δεν έχει υποβάλει γνωστοποίηση, υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και τα πρόσωπα της παρ. 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013. …”.

9. Επειδή, από το συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων συνάγεται ότι η σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων κατ’ άρθρο 111 του ν. 4446/ 2016, όπως η διάταξη αυτή ίσχυε κατά το χρόνο έκδοσης της προσβαλλόμενης πράξης, δηλαδή μετά την αντικατάστασή της με το άρθρο 84 του ν. 4472/2017 και την τροποποίησή της με την παρ. 1 του άρθρου 36 του ν. 5036/2023, δεν επάγεται άνευ ετέρου την υπαγωγή της στο ρυθμιστικό πλαίσιο της τουριστικής νομοθεσίας, ούτε σημαίνει ότι, σε κάθε περίπτωση, η χρήση, η οποία ασκείται στα ακίνητα διαμονής τύπου Airbnb, συνιστά τουριστική χρήση κατά την έννοια της πολεοδομικής νομοθεσίας. Η σύναψη, εξάλλου, των σχετικών συμβάσεων μέσω ψηφιακών πλατφορμών, τα χαρακτηριστικά και οι τομείς δραστηριότητας των οποίων μπορεί να μεταβάλλονται διαρκώς καταλαμβάνοντας κάθε είδους σύμβαση, δεν αποτελεί ασφαλές κριτήριο για την κατάταξη ή μη διαφόρων ακινήτων στην κατηγορία των τουριστικών καταλυμάτων. Ούτε, άλλωστε, στην αντίστροφη περίπτωση των μισθώσεων χώρων εντός ξενοδοχείων, ο χαρακτήρας των οποίων ως τουριστικών καταλυμάτων δεν αμφισβητείται, χωρίς, όμως, τη μεσολάβηση ψηφιακής πλατφόρμας, θέτει εν αμφιβόλω τον χαρακτήρα τους ως τουριστικών καταλυμάτων. Κατά συνέπεια, η χρήση καθίσταται τουριστική μόνον όταν στο ακίνητο όπου ασκείται, πληρούνται οι προϋποθέσεις που τίθενται από τις ισχύουσες κάθε φορά διατάξεις της τουριστικής νομοθεσίας ως προς τα χαρακτηριστικά του τουριστικού καταλύματος, η δε δραστηριότητα εντός αυτού στοιχεί με την, σύμφωνα με τα εκάστοτε νόμιμα κριτήρια, άσκηση τουριστικής επιχείρησης. Κατά τα λοιπά, ο νομοθέτης είναι, κατ’ αρχήν, ελεύθερος να προσδίδει στην έννοια του τουριστικού καταλύματος το κατάλληλο, κατά την εκτίμησή του περιεχόμενο, συνεκτιμώντας, εφ’ όσον το κρίνει σκόπιμο, το γεγονός της σύναψης της οικείας σύμβασης μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, όπως έπραξε με το άρθρο 28 του ν. 5073/2023, με το οποίο τροποποιήθηκε εκ νέου το άρθρο 111 του ν. 4446/016 μετά την έκδοση της προσβαλλόμενης πράξης και χαρακτηρίστηκε ως τουριστικό κατάλυμα και η πολυκατοικία ή το συγκρότημα κατοικιών, όταν το σύνολο των διαμερισμάτων ή των κατοικιών τους, αντίστοιχα, εκμισθώνεται με βραχυχρόνιες μισθώσεις. Τέλος, το θέμα της χρήσης ενός ακινήτου ως κατοικίας ή τουριστικού καταλύματος, κατά την έννοια του νόμου, είναι ζήτημα πραγματικό, εξαρτάται δηλαδή από την πραγματική, κάθε φορά, χρήση που ασκείται εντός αυτού. Μειοψήφησαν ο Σύμβουλος Χ. Λιάκουρας και η Πάρεδρος Μ. Παπαδημήτρη, κατά τη γνώμη των οποίων σε κάθε ακίνητο κατά την έννοια των διατάξεων του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 που εκμισθώνεται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού η χρήση που ασκείται προσιδιάζει σε τουριστική. Τούτο διότι αφενός, τα ακίνητα αυτά χρησιμοποιούνται για την προσωρινή διαμονή μεγάλου αριθμού διαφορετικών προσώπων σε ιδιαίτερα σύντομο χρονικό διάστημα, τα οποία εναλλάσσονται συνεχώς, χωρίς να έχουν κάποια σύνδεση με το ευρύτερο αστικό περιβάλλον, αφετέρου η βασική υπηρεσία, που προσφέρεται είναι εν τοις πράγμασι η ίδια με ενός ξενοδοχειακού καταλύματος, δηλαδή της διανυκτέρευσης στο πλαίσιο ολιγοήμερης (προσωρινής) διαμονής προσώπων σε έναν τόπο τον οποίο επιλέγουν για παραθεριστικούς ή επαγγελματικούς σκοπούς. Πέραν τούτων, η μέριμνα για τη σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφελείας, η εξόφληση των σχετικών λογαριασμών και η ευθύνη για τη συντήρηση και την καθαριότητα των χώρων ανήκει στον ιδιοκτήτη ή στο πρόσωπο που έχει την εκμετάλλευση του ακινήτου (πρβλ. ΣτΕ 1993/2017 σκ. 11-12, 298/2017 σκ. 9, 2406/2016 σκ. 4, 2226/2006 7μ. σκ. 4, ΣτΕ 2229/2006 7μ. σκ. 4, βλ και ΜΠΑθ. 547/2020). Κατά συνέπεια, τέτοιου είδους μίσθωση δεν αρμόζει σε χρήση κατοικίας, δηλαδή σε μόνιμη εγκατοίκηση ανθρώπων (πρβλ. ΣτΕ 2278/2022 σκ. 7, 2396/2021 σκ. 10, 505/2011 7μ. σκ. 3, 2079/2004 σκ. 8, 1258/2000 7μ. σκ. 9, ΣτΕ 1049/2011 7μ. σκ. 9, 4578/2009 σκ. 6) αλλά συνιστά τουριστική χρήση (πρβλ. ΣτΕ 662/2024, σκ. 25), και δη ανεξαρτήτως του εάν εκμισθώνεται σύνολο διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών ή μεμονωμένο διαμέρισμα, μονοκατοικία ή οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια.

10. Επειδή, με το άρθρο 1 του από 21.9/13.10.1979 π.δ. (Δ΄ 567) χαρακτηρίσθηκε ως παραδοσιακό, κατ’ επίκληση του άρθρου 79 παρ. 6 του ΓΟΚ 1973, τμήμα της πόλεως των Αθηνών (Ιστορικό Κέντρο) στο οποίο περιλαμβάνεται και η περιοχή της Πλάκας (βλ. ΣτΕ 192/2024, 1116/2018, βλ. και ΠΕ 286/1994, 564/1993, 327/1988 κ.ά.), όπως το τμήμα αυτό αποτυπώνεται σε σχετικό διάγραμμα που συνδημοσιεύθηκε με το παραπάνω διάταγμα στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης. Ακολούθως, ως προς τις επιτρεπόμενες ειδικές χρήσεις στην περιοχή της Πλάκας εκδόθηκε σειρά προεδρικών διαταγμάτων [όπως το από 30.9.1982 π.δ. (Δ΄ 561) και το από 2.9.1986 (Δ΄ 875), τα οποία τροποποιήθηκαν με άλλα π.δ.] και τελικώς, το από 5.10/7.10.1993 π.δ. «Καθορισμός ειδικών χρήσεων γης στην περιοχή της Πλάκας του ρυμοτομικού σχεδίου Αθηνών», (Δ΄ 1329), το οποίο εκδόθηκε κατ’ επίκληση του άρθρου 4 παρ. 1 του ΓΟΚ 1985 σε συνδυασμό με το προαναφερθέν από 21.9/13.10.1979 π.δ. καταργώντας τα προγενέστερα π.δ. (βλ. άρθρο 9). Με το ανωτέρω από 5.10/7.10.1993 π.δ. καθορίζονται ειδικές χρήσεις γης στην περιοχή της Πλάκας και ορίζονται τα στοιχεία των ειδικών αυτών χρήσεων ανά κατηγορίες και ζώνες (άρθρα 1 έως 7), θεσπίζονται δε γενικές αλλά και μεταβατικού χαρακτήρα διατάξεις με τις οποίες επιβάλλονται πρόσθετοι όροι στις χρήσεις γης και προβλέπονται οι κυρώσεις που επιβάλλονται σε περίπτωση παράβασης των οριζομένων στο διάταγμα περιορισμών (άρθρο 8). Ειδικότερα, με το άρθρο 2 καθορίζονται για την περιοχή της Πλάκας ως ειδικές χρήσεις οι εξής (παρ. Ι): "Γενική Κατοικία", "Λοιπές μικτές χρήσεις", "Κοινόχρηστοι χώροι" και "Λοιποί ελεύθεροι χώροι". Καθορίζονται επίσης αυτοτελώς για ιδιαίτερες περιπτώσεις τα στοιχεία των ειδικών χρήσεων "Θρησκευτικοί χώροι", "Χώροι συναθροίσεως του κοινού" και "Κτίρια εκπαίδευσης" που εξυπηρετούν τις ανάγκες της περιοχής, ενώ σύμφωνα με το ίδιο άρθρο (παρ. ΙΙ), “καθεμιά από τις παραπάνω ειδικές χρήσεις γης περιλαμβάνει κατηγορίες από τα παρακάτω στοιχεία χρήσεων:1. Κατοικίες και εμπορικά καταστήματα που εξυπηρετούν τις καθημερινές ανάγκες κάθε γειτονιάς. 2. Εμπορικά Τραπεζικά Καταστήματα. 3. Γραφεία, Διοίκηση. Κατ’ εξαίρεση μπορούν να καθορίζονται τα παρακάτω στοιχεία ειδικών χρήσεων κατά περίπτωση. 4. Πολιτιστικά κτίρια (βιβλιοθήκες, Μουσεία, έδρες πολιτιστικών συλλόγων περιοχής Πλάκας). 5. Χώροι συναθροίσεως του κοινού (Θέατρα, κινηματογράφοι). 6. Επαγγελματικά εργαστήρια (απασχολήσεις μικρής κλίμακας του ενός κυρίως ατόμου που δεν ενοχλούν και ταιριάζουν στο χρώμα της Πλάκας). 7. Κτίρια στάθμευσης που εξυπηρετούν τις ανάγκες της περιοχής εφόσον δεν βρίσκονται σε πεζόδρομο. 8. Κτίρια εκπαίδευσης που εξυπηρετούν τις ανάγκες της περιοχής. 9. Κτίρια επαγγελματικής, καλλιτεχνικής εκπαίδευσης, φροντιστήρια και γυμναστήρια.10. Θρησκευτικοί χώροι. 11. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας (γηροκομεία χώροι βοήθειας ηλικιωμένων, υγειονομικά κέντρα, παιδικοί σταθμοί, νηπιαγωγεία). 12. Εστιατόρια. 13. Ταβέρνες. 14. Ζαχαροπλαστεία. 15. Καφενεία (παραδοσιακά). 16. Ξενώνες.” Περαιτέρω, με το άρθρο 3 του αυτού π.δ. ορίζεται ότι: “1. Οι περιοχές "Γενικής Κατοικίας" επιτρέπεται να περιλαμβάνουν: α. Κατοικίες και εμπορικά καταστήματα που εξυπηρετούν τις καθημερινές ανάγκες της κάθε γειτονιάς. β. Εμπορικά, Τραπεζικά καταστήματα 2. Κατ’ εξαίρεση εφόσον οι εγκαταστάσεις είναι μικρής κλίμακας είναι δυνατόν να επιτρέπονται: α. Πολιτιστικά κτίρια. β. Επαγγελματικά εργαστήρια...γ. Κτίρια στάθμευσης που εξυπηρετούν τις ανάγκες της περιοχής… δ. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. ε. Ξενώνες.”. Με το δε άρθρο 7 ορίζεται ότι “1. Ειδικότερα για την περιοχή Πλάκας που ορίζεται στο άρθρο 1 του παρόντος, καθορίζονται ζώνες ειδικών χρήσεων γης Α2, Β2, Β1, Α1 που φαίνονται στο ίδιο διάγραμμα (άρθρο 1 ) όπως παρακάτω: Ζώνη Α2 … Ζώνη Β2 … Ζώνη Β1 … Ζώνη Α1 … 2. Για κάθε οικοδομικό τετράγωνο ή τμήμα των παραπάνω ζωνών, οι ειδικές χρήσεις γης καθορίζονται ως εξής: Α2/01 Γενική Κατοικία. Επιτρέπονται οι χρήσεις που προβλέπονται στο παραπάνω άρθρο 3 παρ. 1 α, β, παράγρ. 2α, β, γ, δ. Οι χρήσεις αυτές επιτρέπεται να καταλαμβάνουν μόνο το ισόγειο. Από τον 1ο όροφο και πάνω επιτρέπεται μόνο κατοικία. …”, στη συνέχεια δε ορίζονται οι χρήσεις όλων των ως άνω ζωνών σε όλα τα οικοδομικά τετράγωνα ή τμήματά τους. Εξάλλου, σύμφωνα με το άρθρο 8 του εν λόγω π.δ. ορίζεται ότι: “1. Για κάθε χρήση έχουν εφαρμογή εκτός από τις διατάξεις αυτού του π.δ/τος οι ειδικές γι’ αυτές διατάξεις καθώς και τα τυχόν ιδιαίτερα νομικά καθεστώτα. 2. Χρήσεις που υπήρχαν στην περιοχή Πλάκας μέχρι της 23.11.1982, ημέρα δημοσίευσης του π. δ/τος της 30.9.1982 "Καθορισμός ειδικών χρήσεων γης στην περιοχή της Πλάκας του ρυμοτομικού σχεδίου Αθηνών" (ΦΕΚ 561/Δ΄) και που δεν απαγορεύονται από την παρ. 5α του παρόντος άρθρου επιτρέπονται κατά παρέκκλιση από τις διατάξεις του άρθρου 7 του δ/τος αυτού, εφόσον λειτουργούν βάσει νόμιμης άδειας σε κατάλληλο γι` αυτές χώρο, όπως προβλέπεται από τις σχετικές πολεοδομικές και ειδικές διατάξεις και δεν αποτελούν πηγή όχλησης για το περιβάλλον της και ιδιαίτερα την κατοικία. 3. Ειδικότερα δεν επιτρέπεται η λειτουργία οποιασδήποτε χρήσης, που άσχετα από το είδος της, το μέγεθός της, τον αριθμό των καθισμάτων της ή την ονομασία της, αποτελεί πηγή όχλησης για το περιβάλλον της για οποιοδήποτε λόγο, και ιδιαίτερα τη νύχτα. Η απαγόρευση επιβάλλεται σε περίπτωση οποιασδήποτε όχλησης της κατοικίας ανεξάρτητα αν αυτή προκαλείται από τις εγκαταστάσεις των χώρων ή το προσωπικό ή την πελατεία (μεγάφωνα, μικρόφωνα, ενισχυτές, μουσικά συγκροτήματα, μετάδοση δίσκων ή ταινιών ή κασετών, φωνές, τραγούδια, προσέλευση ή αποχώρηση πελατών, κυκλοφοριακά προβλήματα, σκουπίδια) με τη διαδικασία των παρ. 10 και 11 του άρθρου αυτού. … 9. α) Δεν επιτρέπεται η λειτουργία νέων ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων οποιουδήποτε είδους ή κατηγορίας παρά μόνο στα κτίρια που λειτουργούν νομίμως προ της 23.11.1982. β) Δεν επιτρέπεται η λειτουργία ξενώνων νεότητος (Youth Hostels). …”.

11. Επειδή, το ανωτέρω από 5.10/7.10.1993 π.δ., αποσκοπεί στη διαφύλαξη και ανάδειξη του παραδοσιακού χαρακτήρα της Πλάκας με τον καθορισμό ειδικών χρήσεων γης κατά περιοχές, ζώνες και θέσεις, προβλέπει δε ότι επιτρέπονται μόνο οικοδομικές εργασίες που εξυπηρετούν τις εν λόγω χρήσεις (ΣτΕ 192/2024 σκ. 7, 1943/2014 σκ. 6 κ.ά.). Ειδικότερα, με τις διατάξεις που παρατέθηκαν ως άνω, ορίσθηκαν οι ειδικές χρήσεις γης στην περιοχή της Πλάκας, στις οποίες δεν περιλαμβάνονται ξενοδοχεία αλλά μόνο ξενώνες (άρθρο 2 παρ. ΙΙ), ενώ με το άρθρο 8 ορίζεται ότι χρήσεις γης που υπήρχαν στην περιοχή της Πλάκας μέχρι την 23.11.1982 και που δεν απαγορεύονται από την παρ. 5α επιτρέπονται κατά παρέκκλιση, εφόσον λειτουργούν βάσει νόμιμης άδειας (παρ. 2). Δεν επιτρέπεται, εξάλλου, η ίδρυση νέων κέντρων διασκέδασης, ντισκοτέκ, καμπαρέ, μπαρ, χαρτοπαικτικών λεσχών και καταστημάτων με ηλεκτρονικά παιχνίδια (5α) ούτε η λειτουργία νέων ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων οποιουδήποτε είδους ή κατηγορίας παρά μόνο στα κτίρια που λειτουργούν νομίμως προ της 23.11.1982 (παρ. 9α) (ΣτΕ 2513/2009 σκ. 11, 188/2004 σκ. 9). Μεταξύ των μη επιτρεπομένων χρήσεων, όμως, δεν περιλαμβάνονται οι ξενώνες, οι οποίοι, σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 2 του ν. 2190/1993 που ίσχυε κατά το χρόνο που δημοσιεύθηκε το παραπάνω από 5.10/7.10.1993 π.δ., αποτελούσαν ξεχωριστή κατηγορία ξενοδοχείων, διακριτή και από τους ξενώνες φιλοξενίας νέων. Μειοψήφησαν ο Σύμβουλος Χ. Λιάκουρας και η Πάρεδρος Μ. Παπαδημήτρη κατά τη γνώμη των οποίων, σύμφωνα με την τουριστική νομοθεσία, κατά το χρόνο έκδοσης του από 5.10/7.10.1993 π.δ., δεν υφίστατο διάκριση μεταξύ ξενοδοχείων κλασσικού τύπου και ξενώνων και, συνεπώς, η ρύθμιση του π.δ. 5-7.10.1993 σύμφωνα με την οποία στην περιοχή της Πλάκας περιλαμβάνεται η ειδική χρήση γης “ξενώνες” καθίσταται ουσιαστικά, κενή περιεχομένου. Τούτο σε συνδυασμό με το γεγονός ότι, όταν εξειδικεύονται οι χρήσεις της περιοχής της Πλάκας ανά ζώνες, σε κανένα οικοδομικό της τετράγωνο δεν προβλέπεται ως χρήση της « Γενικής Κατοικίας» η ανωτέρω χρήση ε’ της Γενικής Κατοικίας, δηλαδή οι ξενώνες.

12. Επειδή, όπως προκύπτει από τα στοιχεία του φακέλου, το αιτούν σωματείο με την από 30.6.2023 αίτηση προς την Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αθηναίων (αρ. πρωτ. …/.../30.6.2023) ζήτησε κατ’ εφαρμογήν των διατάξεων του άρθρου 22 παρ. 5 του ν. 1650/1986 και της κ.υ.α. 44242/2361/1989 τη διενέργεια αυτοψίας και τη σφράγιση της παράνομης, κατά τους ισχυρισμούς του, αλλαγής χρήσης, από κατοικία σε τουριστικό κατάλυμα, του ακινήτου που βρίσκεται επί της οδού … στην Πλάκα του Δήμου Αθηναίων. Το εν λόγω ακίνητο βρίσκεται εντός του Ο.Τ. που περικλείεται από τις οδούς … - … - … - … - … και έχει χαρακτηριστεί ως Ζώνη ειδικής χρήσης γης Β2/72 - Γενική Κατοικία (βλ. το από 21.3.2025 μήνυμα ηλεκτρονικής αλληλογραφίας προς το Δικαστήριο του Προϊσταμένου Τμήματος Όρων Δόμησης του Δήμου Αθηναίων, αρ. πρωτ. ΣτΕ ΕΠ…/21.3.2025). Ειδικότερα, το αιτούν με την αίτησή του προέβαλε ότι η χρήση του ανωτέρω ακινήτου έχει μετατραπεί σε χρήση τουριστικού καταλύματος μέσω του συστήματος βραχυχρόνιας μίσθωσης στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού (airbnb) και ως εκ τούτου πρέπει να σφραγιστεί, διότι η εκ του νόμου επιτρεπόμενη χρήση στην περιοχή είναι αυτή της γενικής κατοικίας. Σε απάντηση της αίτησης αυτής εκδόθηκε η προσβαλλόμενη …/ 17.10.2023 πράξη της Διεύθυνσης Δόμησης του Δήμου Αθηναίων, με την οποία απορρίφθηκε κατ’ ουσίαν το ανωτέρω αίτημα, με την αιτιολογία ότι στην πολεοδομική και τουριστική νομοθεσία δεν ορίζεται ότι αποτελούν τουριστικά καταλύματα οι κατοικίες που μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016, ενώ όσον αφορά το συγκεκριμένο ακίνητο δεν βρέθηκε στο αρχείο της υπηρεσίας του Δήμου οικοδομική άδεια (βλ. και το …/15.11.2024 έγγραφο απόψεων του Δήμου Αθηναίων επί της αίτησης ακυρώσεως).

13. Επειδή, προβάλλεται ότι η προσβαλλόμενη απόφαση είναι πλημμελώς αιτιολογημένη. Ειδικότερα το αιτούν προβάλλει ότι κατ’ εσφαλμένη ερμηνεία και πλημμελή εφαρμογή του ν. 4446/2016 περί βραχυχρόνιων μισθώσεων ο καθ’ ου Δήμος έκρινε ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις σφράγισης του επίμαχου ακινήτου, διότι η μίσθωση αυτού μέσω του συστήματος βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν καθιστά τη χρήση του τουριστική. Το αιτούν ισχυρίζεται ότι τόσο από τη συστηματική ερμηνεία του νομοθετικού πλαισίου περί βραχυχρόνιων μισθώσεων όσο και από την πραγματική χρήση (αλλαγή κλινοσκεπασμάτων, υπηρεσίες καθαριότητας, οικοσυσκευές, κάρτα για check in/out κλπ) που γίνεται επί του επίμαχου ακινήτου παρίσταται προφανής η τουριστική χρήση αυτού, η οποία δεν είναι επιτρεπτή στην περιοχή της Πλάκας. Ο λόγος αυτός πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος, δεδομένου ότι, όπως έγινε δεκτό παραπάνω στη σκέψη 9, η βραχυχρόνια μίσθωση ενός ακινήτου, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν. 4446/2016, δεν συνιστά άνευ άλλου τινός τουριστική χρήση, αλλά, προκειμένου να χαρακτηριστεί ως τουριστική απαιτείται να πληροί τις εκάστοτε νόμιμες προϋποθέσεις τις τουριστικής νομοθεσίας που διέπουν την μορφή και τη λειτουργία των τουριστικών καταλυμάτων. Μειοψήφησαν ο Σύμβουλος Χ. Λιάκουρας και η Πάρεδρος Μ. Παπαδημήτρη κατά τη γνώμη των οποίων ο λόγος αυτός προβάλλεται βασίμως, διότι η βραχυχρόνια μίσθωση συνιστά εν τοις πράγμασι τουριστική χρήση.

14. Επειδή, ο ν. 1650/1986 με τίτλο «Προστασία του Περιβάλλοντος» (Α΄ 160) ορίζει στο άρθρο 22 ότι: «… 5. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων, που εκδίδεται ύστερα από αιτιολογημένη έκθεση της αρμόδιας κεντρικής υπηρεσίας του Υπουργείου, μπορεί να ορίζονται, λόγω του ιδιαίτερου χαρακτήρα τους, περιοχές της Χώρας, οικισμοί ή τμήματα οικισμών στα οποία, σε περίπτωση χρήσεων των ακινήτων διαφορετικών από εκείνες που προβλέπονται από τις ισχύουσες στην περιοχή πολεοδομικές διατάξεις, επιβάλλεται η σφράγισή τους μέχρι ένα χρόνο και σε περίπτωση υποτροπής οριστικά πέραν από την επιβολή άλλων κυρώσεων που προβλέπουν οι εκάστοτε ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Στις πιο πάνω περιοχές για κάθε χρήση ή αλλαγή χρήσεως ακινήτου απαιτείται η βεβαίωση της οικείας πολεοδομικής υπηρεσίας ότι η συγκεκριμένη χρήση είναι σύμφωνη με τις προβλεπόμενες από τις ισχύουσες για την περιοχή χρήσεις. Η βεβαίωση αυτή είναι πέραν από τα τυχόν απαιτούμενα από άλλες διατάξεις σχετικά δικαιολογητικά. 6. Η σφράγιση επιβάλλεται με απόφαση της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας και εκτελείται με μέριμνα της οικείας αστυνομικής αρχής. … 8. Με απόφαση των Υπουργών Δημόσιας Τάξης και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων, καθορίζονται ο τρόπος και η διαδικασία διαπίστωσης της παράβασης, ο τρόπος και η διαδικασία σφράγισης του κτίσματος, η τυχόν υποβολή ενστάσεων κατά της απόφασης σφράγισης, η εκδίκασή τους, τα όργανα κρίσεως και κάθε σχετική λεπτομέρεια». Περαιτέρω, στο άρθρο 1 της 44242/2361/ 17.4.1989 κοινής απόφασης των Υπουργών Δημόσιας Τάξης και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων «Σφράγιση ακινήτων σε περίπτωση μεταβολής της χρήσεως» (Β΄ 380), η οποία εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση της ανωτέρω διάταξης, ορίζεται ότι: «Στις περιοχές, οικισμούς ή τμήματα οικισμών της χώρας, που ορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων σύμφωνα με την παράγραφο 5 του άρθρου 22 του ν. 1650/1986, επιβάλλεται, σύμφωνα με τα επόμενα άρθρα, η σφράγιση κάθε κτιρίου ή χώρου εντός του οποίου εγκαθίσταται νέα χρήση ή συνεχίζεται η παλαιά με νέο χρήστη, διαφορετική από εκείνη που προβλέπουν κάθε φορά οι πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στις πιο πάνω περιοχές, οικισμούς ή τμήματα οικισμών της χώρας». Στο δε άρθρο 2 της αυτής κ.υ.α. ορίζεται ότι «1. Η διαπίστωση της παράβασης γίνεται ύστερα από αυτοψία δύο (2) υπαλλήλων της κατά τόπον αρμοδίας πολεοδομικής υπηρεσίας που συντάσσουν σχετική έκθεση...». Εξάλλου, στο άρθρο μόνο της 53580/ 3531/1989 απόφασης του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων «Σφράγιση ακινήτων που βρίσκονται στην περιοχή Πλάκας της πόλης των Αθηνών σε περίπτωση χρήσεων αυτών διαφορετικών από εκείνες, που προβλέπονται από τις ισχύουσες στην περιοχή πολεοδομικές διατάξεις» ορίζεται ότι: «1. Επιβάλλεται η σφράγιση, σύμφωνα με την υπ` αριθμ. 44242/2361/17.4.89 (ΦΕΚ 38 Β) απόφαση, των ακινήτων που βρίσκονται στην περιοχή Πλάκας της πόλης των Αθηνών όπως η περιοχή προσδιορίζεται με το άρθρο 1 του από 2.9.1986 Π.Δ. "Καθορισμός ειδικών χρήσεων γης στην περιοχή της Πλάκας του ρυμοτομικού σχεδίου Αθηνών" (ΦΕΚ 875 Δ), όταν τα ακίνητα αυτά χρησιμοποιούνται διαφορετικά από τις χρήσεις οι οποίες καθορίζονται από τις πολεοδομικές διατάξεις, που ισχύουν κάθε φορά στην περιοχή. 2. Η ισχύς της παρούσας απόφασης αρχίζει από τη δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως».

15. Επειδή, το ανωτέρω σύστημα κυρώσεων του άρθρου 22 ν. 1650/1986, θεσπίσθηκε, για την αποτελεσματική προστασία του οικιστικού περιβάλλοντος, ενόψει της ουσιώδους σημασίας των χρήσεων γης για τη συνταγματικά προστατευόμενη λειτουργικότητα των οικισμών και την εξασφάλιση των καλύτερων όρων διαβίωσης των κατοίκων (πρβλ. ΣτΕ Ολομ. 123/2007, 4528/2009 7/λούς). Ως εκ τούτου, όπως έχει κριθεί (ΣτΕ 2738/2014, 3351/2009, 3116/2005, 879/2004), η διαδικασία επιβολής της σφράγισης παράνομων χρήσεων είναι αυτοτελής και λειτουργεί ανεξαρτήτως της ύπαρξης σχετικής οικοδομικής άδειας ή άδειας λειτουργίας, κατά τις διατάξεις που διέπουν την οικεία δραστηριότητα. Υπέρ τούτου συνηγορεί και το ότι, θεσπίζοντας τη διάταξη αυτή, ο νομοθέτης δεν προέβλεψε την ανάκληση τυχόν χορηγηθεισών αδειών αντίθετων με τις ισχύουσες στην περιοχή χρήσεις, αλλά επέβαλε απ’ ευθείας τη σφράγιση, ως ύστατο μέτρο εξασφάλισης του καθεστώτος των χρήσεων της περιοχής. Η διάταξη δε αυτή, εφαρμοζόμενη στην περίπτωση που έχει ήδη χορηγηθεί σχετική οικοδομική άδεια ή άδεια λειτουργίας, δεν προσκρούει στη συνταγματική αρχή της προστατευόμενης εμπιστοσύνης που έχει δημιουργηθεί συνεπεία της χορήγησης των προαναφερόμενων αδειών, διότι η αρχή αυτή περιορίζεται εν προκειμένω από την συνταγματική αρχή της λειτουργικότητας των οικισμών. Περαιτέρω, από το συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων, συνάγεται ότι η διαπίστωση μη επιτρεπόμενης χρήσης κτιρίου που βρίσκεται εντός των ορίων της περιοχής της Πλάκας, στην οποία κατά περίπτωση προβαίνει, ύστερα από αυτοψία η αρμόδια κατά τόπο πολεοδομική αρχή, συνεπάγεται τη σφράγιση του ακινήτου. (πρβλ. ΣτΕ Ολομ. 123/2007, 4582/209, 4011/2008, 3116/2005 κ.ά.).

16. Επειδή, περαιτέρω, προβάλλεται ότι η προσβαλλόμενη απόφαση έχει εκδοθεί κατά παράβαση του ειδικού πολεοδομικού καθεστώτος που διέπει την περιοχή της Πλάκας, ήτοι του από 21.9.1979 π.δ. περί χαρακτηρισμού του Ιστορικού Κέντρου της Αθήνας ως παραδοσιακού οικισμού και του από 5.10.1993 π.δ. περί καθορισμού ειδικών χρήσεων γης για την περιοχή της Πλάκας. Ειδικότερα προβάλλεται ότι στην περιοχή αυτή οι χρήσεις που επιτρέπονται επί τη βάσει των ανωτέρω νομοθετημάτων είναι μόνο αυτές της γενικής κατοικίας, των λοιπών μεικτών χρήσεων, των κοινόχρηστων χώρων και των λοιπών ελεύθερων χώρων, όλως κατ’ εξαίρεση δε οι χρήσεις των θρησκευτικών χώρων, των χώρων συναθροίσεων του κοινού και των κτηρίων εκπαίδευσης επιτρέπονται σε συγκεκριμένα οικοδομικά τετράγωνα και ρητώς απαγορεύεται κάθε χρήση που αποτελεί πηγή όχλησης για το περιβάλλον της περιοχής, όπως οι ξενώνες νεότητας, τα τουριστικά καταλύματα, οι νέες ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις και οποιαδήποτε άλλης μορφής παροχή υπηρεσιών τουριστικής διαμονής. Με τα δεδομένα αυτά προβάλλεται ότι στην Πλάκα ορίζεται ως κύρια χρήση η χρήση της κατοικίας, και αποκλείεται κάθε άλλη οχληρή χρήση, ιδίως δε η τουριστική. Ως εκ τούτου η Διοίκηση όφειλε κατά τα προβαλλόμενα, να εξετάσει το αίτημα του αιτούντος και μετά από επιτόπιο έλεγχο να προβεί στη σφράγιση του επίδικου ακινήτου, που εκμισθώνεται μέσω του συστήματος βραχυχρόνιων μισθώσεων, λόγω παράνομης μεταβολής της χρήσης αυτού από κατοικία σε τουριστική. Προβάλλει δε ότι η προσβαλλόμενη πράξη πρέπει να ακυρωθεί και για τον επιπρόσθετο λόγο ότι με την παράλειψη σφράγισης η Διοίκηση συνέβαλε στη συνέχιση της παράνομης κατάστασης. Συναφώς, προβάλλεται ότι η προσβαλλόμενη απόφαση εκδόθηκε κατά παράβαση των διατάξεων των άρθρων 22 παρ. 5 και 8 του ν. 1650/1986 και 1 και 2 παρ. 1 της ΚΥΑ 44242/2361/1989, διότι η Υ.ΔΟΜ. αρνήθηκε τη σφράγιση του επίμαχου ακινήτου χωρίς προηγουμένως να διενεργήσει αυτοψία κατά τα οριζόμενα στο νόμο. Ειδικότερα, προβάλλεται ότι από τις ανωτέρω διατάξεις συνάγεται υποχρέωση της Διοίκησης, κατά δεσμία αρμοδιότητα, να διενεργήσει έλεγχο με αυτοψία και να σφραγίσει ακίνητο στο οποίο διαπιστώνεται παράνομη μεταβολή της χρήσης του, και τούτο ακόμη και σε περιπτώσεις όπου έχει χορηγηθεί οικοδομική άδεια. Προβάλλει δε ότι σε περιπτώσεις που μια περιοχή έχει χαρακτηριστεί ως παραδοσιακός οικισμός, όπως η επίδικη, είναι πιο επιτακτική η ανάγκη εφαρμογής του κυρωτικού κανόνα της σφράγισης.

17. Επειδή, το αιτούν σωματείο ζήτησε κατ’ εφαρμογήν των διατάξεων του άρθρου 22 παρ. 5 του ν. 1650/1986 και της κ.υ.α. 44242/ 2361/1989 τη διενέργεια αυτοψίας και τη σφράγιση της παράνομης, κατά τους ισχυρισμούς του, αλλαγής χρήσης, από κατοικία σε τουριστικό κατάλυμα, του επίδικου ακινήτου, το οποίο βρίσκεται στην περιοχή της Πλάκας εντός Ο.Τ. που περικλείεται από τις οδούς …-… - … - … - … και έχει χαρακτηριστεί ως Ζώνη ειδικής χρήσης γης Β2/72 - Γενική Κατοικία. Το αίτημα αυτό απορρίφθηκε με την προσβαλλόμενη …/17.10.2023 πράξη της Διεύθυνσης Δόμησης του Δήμου Αθηναίων, με την αιτιολογία ότι στην πολεοδομική και τουριστική νομοθεσία δεν ορίζεται ότι αποτελούν τουριστικά καταλύματα οι κατοικίες που μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016, και ότι όσον αφορά το επίδικο ακίνητο δεν βρέθηκε στο αρχείο της υπηρεσίας του Δήμου οικοδομική άδεια. Όπως, όμως, κρίθηκε ανωτέρω στη σκέψη 9, το ζήτημα εάν μια βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου συνιστά τουριστική χρήση ή όχι κατά την έννοια της πολεοδομικής νομοθεσίας είναι πραγματικό. Συνεπώς, η αρμόδια πολεοδομική αρχή οφείλει, είτε αυτεπαγγέλτως είτε ύστερα από σχετικό αίτημα, να διενεργήσει αυτοψία και σε περίπτωση διαπίστωσης εν τοις πράγμασι χρήσης του εν λόγω ακινήτου παρόμοιας με αυτής τουριστικού καταλύματος, εκτός του «ξενώνα», ανεξαρτήτως της ύπαρξης οικοδομικής άδειας και της μη προηγούμενης μεταβολής αυτής, να προβεί, υπό την προϋπόθεση ότι δεν λειτουργεί νομίμως προ της 23.11.1982, στις εκ του νόμου οριζόμενες ενέργειες για την αποκατάσταση της νομιμότητας, δηλαδή στη σφράγιση αυτού και στην απαγόρευση συνέχισης της παράνομης χρήσης. Με αυτά τα δεδομένα, η προσβαλλόμενη πράξη θα ήταν ακυρωτέα κατ’ αποδοχή των ανωτέρω προβαλλομένων λόγων, καθόσον η υπηρεσία δόμησης του Δήμου Αθηναίων, ύστερα από το υποβληθέν αίτημα του αιτούντος σωματείου, δεν προέβη σε αυτοψία στο επίδικο ακίνητο, αλλά απέρριψε την αίτηση στηριζόμενη στην πεποίθηση ότι δεν συνιστά, άνευ άλλου τινός, τουριστικό κατάλυμα μία κατοικία που μισθώνεται βραχυχρόνια δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 111 του ν. 4446/2016, προσθέτοντας δε, περαιτέρω ότι δεν ανευρέθηκε η οικοδομική άδεια του επίδικου ακινήτου. Το Δικαστήριο, όμως, εκτιμώντας τις συνθήκες της υπόθεσης και ειδικότερα το γεγονός ότι η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού αποτελεί καινοφανή δραστηριότητα με χαρακτηριστικά που άπτονται τόσο της μίσθωσης κατοικίας όσο και της τουριστικής διαμονής και την απουσία από τη δίκη του κατά τεκμήριο αρμοδίου επί του ζητήματος Υπουργείου Τουρισμού, κρίνει ότι πρέπει να αναβάλει την έκδοση οριστικής απόφασης προκειμένου, ύστερα από την κοινοποίηση της απόφασης αυτής και στον Υπουργό Τουρισμού, ώστε να εκφράσει και αυτός τις απόψεις του, να τηρηθεί από την Διοίκηση η ανωτέρω προβλεπόμενη στην 44242/2361/17.4.1989 κοινή απόφαση των Υπουργών Δημόσιας Τάξης και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων διαδικασία από την αρμόδια υπηρεσία δόμησης του Δήμου Αθηναίων επί του επίδικου ακινήτου και να διαπιστωθεί αιτιολογημένα αν η χρήση που ασκείται στο ακίνητο αυτό προσιδιάζει σε αυτήν του τουριστικού καταλύματος, όπως η έννοια αυτού δίδεται από την Τουριστική νομοθεσία. Κρίνει δε ότι προς τούτο πρέπει να χορηγηθεί προθεσμία έξι μηνών από την κοινοποίηση της παρούσας απόφασης, επιφυλασσόμενο να αποφασίσει οριστικά επί της υπό κρίση αιτήσεως μετά την συμπλήρωση της εν λόγω προθεσμίας. Ορίζει δε νέα δικάσιμο την 6η Μαΐου 2026.

18. Επειδή η παρούσα απόφαση πρέπει να κοινοποιηθεί στους διαδίκους και στον Υπουργό Τουρισμού.

Διά ταύτα

Αναβάλλει την κρίση περί της νομιμότητας της …/17.10.2023 πράξης της Διεύθυνσης Δόμησης του Δήμου Αθηναίων.

Τάσσει στη Διοίκηση εξάμηνη προθεσμία από την κοινοποίηση της παρούσας απόφασης προκειμένου να τηρηθεί η διαδικασία της 44242/ 2361/17.4.1989 κοινής απόφασης των Υπουργών Δημόσιας Τάξης και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων. Ορίζει νέα δικάσιμο την 6η Μαΐου 2026.

Η διάσκεψη έγινε στην Αθήνα στις 25 Ιουνίου 2025

Ο Προεδρεύων Αντιπρόεδρος

Χρήστος Ντουχάνης

Η Γραμματέας

Γεωργία Σιμάτη

και η απόφαση δημοσιεύθηκε σε δημόσια συνεδρίαση της 22ας Οκτωβρίου 2025.

Ο Πρόεδρος του Ε´ Τμήματος

Χρήστος Ντουχάνης

Η Γραμματέας

Ειρήνη Κανάκη

[*] Όμοιες οι ΣτΕ 1900-1906/2025.