ΜΕφΑθ 5965/2025 (τακτική διαδικασία)

Δικαστής: Τ. Αλέγρα, Εφέτης

Νομικές διατάξεις: άρθρα 4 ν. 3127/2003, 2 ν. 720/1977, 1 § 1 ν.δ. 31/1968, 974, 1042, 1045, 1051 ΑΚ, 179, 183, 495 § 3 ΚΠολΔ

Η διάταξη του άρθρου 4 ν. 3127/2003 (ειδική χρησικτησία επί ακινήτου ανήκοντος στο ελληνικό Δημόσιο) εφαρμόζεται αναλογικά και για τα ακίνητα που ανήκουν σε ΟΤΑ.

[…] Σύμφωνα με το άρθρο 4 §§ 1 και 2 του ν. 3127/2003, όπως ίσχυε πριν από την τροποποίησή του με το άρθρο 154 § 11 του ν. 4389/2016 ορίζονται τα εξής: «1. Σε ακίνητο που βρίσκεται μέσα σε σχέδιο πόλεως ή μέσα σε οικισμό που προϋφίσταται του έτους 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων, που έχει οριοθετηθεί, ο νομέας του θεωρείται κύριος έναντι του Δημοσίου, εφόσον α) νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, αδιαταράκτως για δέκα (10) έτη το ακίνητο, με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία, υπέρ του ίδιου ή του δικαιοπαρόχου του, που έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί μετά την 23.2.1945, εκτός εάν κατά τη κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη, ή β) νέμεται μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, το ακίνητο αδιαταράκτως για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη. Στο χρόνο νομής που ορίζεται στις περιπτώσεις α΄ και β΄ προσμετράται και ο χρόνος νομής των δικαιοπαρόχων που διανύθηκε με τις ίδιες προϋποθέσεις. Σε κακή πίστη βρίσκεται ο νομέας, εφόσον δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 1042 του ΑΚ. 2. Οι διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου εφαρμόζονται για ακίνητο εμβαδού μέχρι 2.000 τ.μ. Για ενιαίο ακίνητο εμβαδού μεγαλύτερου των 2.000 τ.μ. οι διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου εφαρμόζονται, μόνο εφόσον στο ακίνητο υφίσταται κατά την 31.12.2002 κτίσμα που καλύπτει ποσοστό τουλάχιστον τριάντα τοις εκατό (30%) του ισχύοντος συντελεστή δόμησης στην περιοχή».

Από την ως άνω σαφή διατύπωση των προπαρατεθεισών διατάξεων προκύπτει ότι οι απαιτούμενες προϋποθέσεις εφαρμογής τους είναι αθροιστικώς οι ακόλουθες: Α) Να πρόκειται για ακίνητο που βρίσκεται εντός σχεδίου πόλεως ή εντός προϋφιστάμενου του έτους 1923 οικισμού ή εντός οριοθετηθέντος οικισμού, ο πληθυσμός του οποίου σύμφωνα με την τελευταία (προ της ενάρξεως εφαρμογής του ως άνω νόμου) απογραφή δεν υπερβαίνει τους 2.000 κατοίκους, Β) Να πρόκειται για ακίνητο εμβαδού α) μέχρι 2.000 τετρ. μέτρων ή β) μεγαλυτέρου των 2.000 τετρ. μέτρων, εφόσον στο ακίνητο αυτό υπήρχε στις 31.12.2002 κτίσμα που καλύπτει ποσοστό τουλάχιστον 30% του ισχύοντος στην περιοχή συντελεστή δόμησης, Γ) Να έχει καταστεί το ακίνητο αντικείμενο αδιατάρακτης νομής μέχρι την έναρξη ισχύος του ως άνω νόμου α) επί δέκα έτη με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία υπέρ του ίδιου του νεμομένου ή νεμηθέντος ή υπέρ των δικαιοπαρόχων του, εφόσον ο νόμιμος αυτός τίτλος έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί μετά την 28.2.1945, εκτός εάν κατά τη κτήση της νομής ο επικαλούμενος κυριότητα ή οιοσδήποτε από τους δικαιοπαρόχους του ήταν κακής πίστεως, ή β) επί τριάντα έτη, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής ο επιληφθείς της νομής του ακινήτου ήταν κακής πίστεως, δηλαδή εφόσον δεν συνέτρεχαν κατά τον χρόνο κτήσεως της νομής οι προϋποθέσεις του άρθρου 1042 ΑΚ. Στο χρόνο νομής των ως άνω περιπτώσεων α΄ και β΄ προσμετράται και ο χρόνος νομής των δικαιοπαρόχων που διανύθηκε με τις ίδιες προϋποθέσεις (ΟλΑΠ 10/2022). Κατά δε τη διάταξη του άρθρου 1045 ΑΚ, εκείνος που έχει στη νομή του για μια εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο γίνεται κύριος αυτού με έκτακτη χρησικτησία, κατά δε το άρθρο 974 του ίδιου Κώδικα, όποιος απέκτησε τη φυσική εξουσία πάνω στο πράγμα (κατοχή) είναι νομέας, αν ασκεί την εξουσία αυτή με διάνοια κυρίου. Με τις διατάξεις αυτές, για την κτήση της κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία, απαιτείται άσκηση νομής επί συνεχή εικοσαετία, με τη δυνατότητα εκείνου που απέκτησε τη νομή του πράγματος με καθολική ή με ειδική διαδοχή να συνυπολογίσει στο χρόνο της δικής του νομής και το χρόνο νομής του δικαιοπαρόχου του, κατ' άρθρο 1051 ΑΚ.

Οι ενάγοντες και ήδη εκκαλούντες ισχυρίζονται με την αγωγή τους ότι η δικαιοπάροχος-μητέρα τους κατέστη με έκτακτη χρησικτησία κατ' άρθ. 4 § 1 β και 2 ν. 3127/2003 κυρία του περιγραφόμενου σε αυτή οικοπέδου, το οποίο απέκτησε δυνάμει άτυπης αγοράς το 1968. Ότι μετά την αγορά αυτού του οικοπέδου ανήγειρε επ' αυτού οικία 98 τ.μ. που χρησιμοποιήθηκε ως οικογενειακή στέγη των ιδίων και νομιμοποιήθηκε με τίτλο οριστικής μη κατεδάφισης αυθαιρέτου κτίσματος το 1978. Ότι το ακίνητο καταχωρήθηκε στα κτηματολογικά φύλλα με ΚΑΕΚ … και η δικαιοπάροχός τους ως κυρίας με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας. Ότι μετά το θάνατο της μητέρας τους το 2019, οι ίδιοι είναι αποκλειστικοί κύριοι του οικοπέδου ως μοναδικοί εξ αδιαθέτου κληρονόμοι αυτής και ότι, αν και είναι κύριοι του ακινήτου, δεν μπορούν να προβούν σε συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς, δεδομένου ότι ο εναγόμενος Δήμος δεν έχει καταχωρήσει το όνομα της μητέρας τους στον κτηματολογικό πίνακα που συνοδεύει την πράξη εφαρμογής του σχεδίου πόλεως και ότι σε σχετική αίτησή τους περί διόρθωσης της ανωτέρω πράξης, ζήτησε περισσότερα στοιχεία για να προβεί στη διόρθωση. Με βάση αυτό το ιστορικό ζητούν: α) να αναγνωρισθεί ότι η μητέρα τους είχε καταστεί κυρία του επίδικου ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία, β) να αναγνωρισθούν συγκύριοι του επίδικου ακινήτου οι ενάγοντες, ως εξ αδιαθέτου κληρονόμοι της μητέρας τους και γ) να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να προβεί στη σύνταξη νέας διορθωτικής πράξης της πρώτης πράξης εφαρμογής του εναγόμενου Δήμου με σκοπό να διορθωθούν τα ελλιπή στοιχεία, ώστε να εμφανίζεται ως κυρία αυτού η θανούσα μητέρα τους.

Το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο το οποίο δίκασε ερήμην του εναγομένου την αγωγή αυτή κατά την τακτική διαδικασία, με την οριστική απόφασή του με αριθμό 1734/2024 δέχθηκε την αγωγή ως ουσία βάσιμη, δυνάμει του τεκμηρίου ομολογίας του εναγομένου, αναγνώρισε την κυριότητα των εναγόντων και καταδίκασε τον εναγόμενο στα δικαστικά έξοδα των εναγόντων Ο ηττηθείς εναγόμενος Δήμος άσκησε την υπό κρίση έφεσή του εναντίον των εναγόντων με την οποία ζητεί, για τους λόγους που εκτίθενται ειδικότερα σε αυτή και ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου, να εξαφανιστεί η εκκαλούμενη απόφαση και στη συνέχεια να απορριφθεί η αγωγή στο σύνολό της.

Από όλα τα έγγραφα, τα οποία νόμιμα επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι και τα οποία (έγγραφα) λαμβάνονται υπόψη είτε για άμεση απόδειξη, είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Η Δ.Κ., μητέρα των εναγόντων, απεβίωσε την 10η.3.2019 και κληρονομήθηκε εξ αδιαθέτου από τα μοναδικά τέκνα της. Στις 26.5.1968, δυνάμει άτυπης αγοράς από τον Χ.Κ. και έναντι τιμήματος 25.000 δραχμών, απέκτησε ένα οικόπεδο στη Δημοτική Κοινότητα Γέρακα (…) στη θέση «...», επί της οδού …, αριθμός …, στο ΟΤ …, εμβαδού 291,10 τ.μ., άρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση, σύμφωνα με τις ισχύουσες σήμερα πολεοδομικές διατάξεις, με ΚΑΕΚ … του Κτηματολογικού Γραφείου Αττικής. Έκτοτε κατείχε και νέμονταν αυτό με διάνοια κυρίου ασκώντας πράξεις νομής και διακατοχής καλόπιστα και αδιατάρακτα, χωρίς ποτέ να αμφισβητηθεί το δικαίωμά της αυτό από κανέναν. Ειδικότερα, περιέφραξε το ακίνητο με συρμάτινη περίφραξη (συρματόπλεγμα) την οποία συντηρούσε και επισκεύαζε. Κατά τα πρώτα έτη καθάριζε συστηματικά το ακίνητο από ξερόχορτα, το εκχέρσωσε, προέβη σε εργασίες εκβραχισμού με χρήση ειδικού κρουστικού μηχανήματος και το 1970 ανήγειρε εντός αυτού ισόγειο κτίσμα (κατοικία) εμβαδού 98 τ.μ., αντικαθιστώστας την αρχική συρμάτινη περίφραξη με πετρόκτιστη μάντρα περιμετρικά αυτού και τοποθετώντας κάγκελα και μεταλλική εξώθυρα, διαμορφώνοντας την εσωτερική έμπροσθεν της οικίας αυλή και κατασκευάζοντας σκαλοπάτια έξωθεν της αυλόθυρας. Εν συνεχεία, την 24η.10.1978 ολοκληρώθηκε η διαδικασία νομιμοποιήσεως του άνω αυθαίρετου κτίσματος με την καταβολή της προβλεπόμενης κατ' άρθ. 2 του ν. 720/1977 χρηματικής εισφοράς, ποσού 9.734 δραχμών και τη χορήγηση τίτλου οριστικής μη κατεδάφισης αυθαιρέτου κτίσματος, ο οποίος ισοδυναμούσε με άδεια οικοδομής. Εν συνεχεία η παραπάνω κατοικία ηλεκτροδοτήθηκε, δηλώνονταν στο Ε9 της αποβιώσασας, καταβάλλονταν από αυτήν οι επιβαλλόμενοι φόροι ακίνητης περιουσίας (ΦΑΠ, ΕΝΦΙΑ), καθώς επίσης καταβάλλονταν τα δημοτικά τέλη. Επίσης, άσκησε εναντίον του προκατόχου της την από 12.6.2002 και με αρ. κατ. …/2002 αγωγή της, επί της οποίας εκδόθηκε η με αριθμό 4160/2003 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείο Αθηνών (ήδη αμετάκλητη), με την οποία αναγνωρίζονταν η κυριότητά της επί του επίδικου ακινήτου. Ωστόσο, ο εναγόμενος ΟΤΑ κατά την ένταξη της περιοχής στο σχέδιο πόλεως και δη στον κτηματολογικό πίνακα που συνοδεύει την πράξη εφαρμογής, το με αριθμό … οικόπεδο του ΟΤ …, δεν το είχε καταχωρήσει στο όνομα της θανούσας μητέρας των εναγόντων και εξακολούθησε να αρνείται την καταχώρησή του με το υπ' αριθ. …/29.12.2016 έγγραφό του. Συνεπώς, είναι προφανές το έννομο συμφέρον των εναγόντων στην άσκηση της υπό κρίση αγωγής, δεδομένου ότι αυτή η άρνηση του εναγομένου ως τη βεβαίωση της κυριότητας επί του επιδίκου ακινήτου της μητέρας τους δημιουργεί αντικειμενικά αβεβαιότητα που επάγεται αμέσως ή εμμέσως κινδύνους για τα συμφέροντά τους (ΑΠ 475/1991) και απορριπτέος τυγχάνει ο σχετικός πρώτος λόγος έφεσης.

Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι η δικαιοπάροχος-μητέρα των εναγόντων νέμονταν το επίδικο ακίνητο που βρίσκεται μέσα σε σχέδιο πόλεως μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού [δηλαδή μέχρι τις 19.3.2003 (άρθρο 9 του ν. 3127/2003)], αδιαταράκτως για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών, με καλή πίστη κατά το χρόνο κτήσης αυτού το 1968 (από άτυπη αγορά) και συνεπώς θεωρείται κυρία αυτού έναντι του Δημοσίου, καθόσον εφαρμόζεται στη συγκεκριμένη περίπτωση η διάταξη του άρθ. 4 ν. 3127/2003, ως ειδικότερη. Η εν λόγω διάταξη εφαρμόζεται αναλογικά και για τα ακίνητα που ανήκουν σε ΟΤΑ, καθώς κατά τη διάταξη του άρθρου 1 § 1 του ν.δ. 31/1968 «περί προστασίας της περιουσίας των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης», του οποίου η ισχύς άρχισε από 2.12.1968 (άρθ. 7) «αι διατάξεις των άρθρων 1 έως 24 του α.ν. 1539/1938 περί προστασίας των δημοσίων κτημάτων», ως αύται ισχύουν εκάστοτε και αι συναφείς προς αυτάς υπέρ του Δημοσίου διατάξεις εφαρμόζονται αναλόγως και επί των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοικήσεως διά την προστασία των κτημάτων αυτών...» (ΑΠ 723/2014, ΑΠ 76/2007, ΤΝΠ Νόμος). Συνεπώς, απορριπτέοι είναι οι συναφείς δεύτερος και τρίτος λόγος έφεσης. Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω και εφόσον δεν υπάρχουν προς έρευνα άλλοι λόγοι έφεσης, πρέπει να απορριφθεί η από 22.3.2024 (με αύξοντα αριθμό εκθέσεως καταθέσεως …/2024) έφεση κατά της υπ' αριθ. 1734/2024 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών και τα δικαστικά έξοδα των διαδίκων για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας πρέπει να συμψηφισθούν λόγω της ιδιαίτερης δυσχέρειας στην ερμηνεία των κανόνων δικαίου που εφαρμόστηκαν (άρθ. 179, 183 ΚΠολΔ· για τη δυνατότητα συμψηφισμού των δικαστικών εξόδων και στις δίκες, στις οποίες μετέχει ως διάδικος το Ελληνικό Δημόσιο: ΟλΑΠ 18/1993 ΕλλΔνη 1994.1245, 1248, ΕφΑθ 5384/2021 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Τέλος, λόγω του προνομίου της ατέλειας που απολαμβάνει το εκκαλούν ΝΠΔΔ, δεν υποχρεούται, κατ’ άρθρο 19 § 1 του ν.δ. της 26.6./10.7.1944, σε συνδυασμό με άρθρα 36 π.δ. 28/193 1 (ΦΕΚ Α΄ 239/1931) και 30 § 3 ν. 4038/2012, σε κατάθεση του προβλεπόμενου από το άρθρο 495 § 3 ΚΠολΔ παράβολου για την άσκηση έφεσης και δεν έχει κατατεθεί τέτοιο, ώστε να τίθεται θέμα αποδόσεώς του (ΑΠ 235/2023, ΤΝΠ Νόμος).

Παρατηρήσεις

Ειδική χρησικτησία (άρθ. 4 ν. 3127/2003) σε βάρος ακινήτων ΟΤΑ

1. Με αφορμή την ΟλΑΠ 10/2022[1] και ένα lapsus linguae αυτής σημειώναμε ότι το γνωμικό «γλώσσα λανθάνουσα τα αληθή λέγει»[2] έχει τύχει ευρείας επεξεργασίας στην ψυχανάλυση[3]. Στα νομικά, εντούτοις, και ιδίως στο κείμενο μιας δικαστικής απόφασης, το σχετικό ατόπημα ενδέχεται να σηματοδοτεί obiter dictum. Πόσω μάλλον όταν αυτό το obiter dictum αποτυπώνεται σε απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου. Η πλειοψηφούσα γνώμη στην ΟλΑΠ 10/2022 αποφάνθηκε ότι «τα ανήκοντα στο Ελληνικό Δημόσιο κοινόχρηστα πράγματα δεν καταλαμβάνονται από το ως άνω άρθρο 4 του ν. 3127/2003, αφού το άρθρο αυτό αναφέρεται στις προϋποθέσεις κτήσης κυριότητας ακινήτου ανήκοντος στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου ή Δήμου». Με άλλα λόγια, η ΟλΑΠ 10/2022 αποφαίνεται ότι είναι επιτρεπτή η χρησικτησία (υπό τις προϋποθέσεις του άρθρου 4 ν. 3127/2003) και επί ιδιωτικής περιουσίας Δήμου (ΟΤΑ).

2. Ως γνωστόν, δυνάμει του άρθ. 4 § 1 του ν. 3127/2003, που εισήχθη προκειμένου να αρθούν πρωτίστως οι αμφισβητήσεις που είχαν προκύψει κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης[4] επί διαφορών κυριότητας μεταξύ του ελληνικού Δημοσίου και των ιδιωτών σε ακίνητα που κατείχαν από πολλών ετών και αμφισβητούσε την κυριότητά τους το ελληνικό Δημόσιο. Με τις εν λόγω ρυθμίσεις αναγνωρίζεται πλέον σε ιδιώτες το δικαίωμα να επικαλεστούν ως τρόπο κτήσης κυριότητας την τακτική ή έκτακτη χρησικτησία σε βάρος του ελληνικού Δημοσίου, υπό τους ειδικούς όρους του εν λόγω άρθρου, κατ’ απόκλιση της γενικής αρχής ότι δεν χωρεί χρησικτησία σε βάρος του ελληνικού Δημοσίου, με διαφοροποίηση από το άρθρο 1045 ΑΚ κατά τους όρους προσμέτρησης νομής δικαιοπαρόχου, αφού σε κάθε περίπτωση απαιτείται η ύπαρξη καλής πίστης στο πρόσωπο του προκτήτορα[5].

Έτσι, κατ’ άρθ. 4 § 1 ν. 3127/2003 προβλέπεται ότι: «1. Σε ακίνητο που βρίσκεται μέσα σε σχέδιο πόλεως ή μέσα σε οικισμό που προϋφίσταται του έτους 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων, που έχει οριοθετηθεί, ο νομέας του θεωρείται κύριος έναντι του Δημοσίου εφόσον: α) νέμεται, μέχρι έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, αδιαταράκτως για δέκα (10) έτη το ακίνητο, με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία, υπέρ του ιδίου ή του δικαιοπαρόχου του, που έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί μετά την 23.2.1945, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη ή β) νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, το ακίνητο αδιαταράκτως για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη. Η διάταξη της περίπτωσης β΄ εφαρμόζεται για ακίνητο εμβαδού μέχρι 2.000 τ.μ.. Για ενιαίο ακίνητο εμβαδού μεγαλύτερου των 2.000 τ.μ., η διάταξη εφαρμόζεται, μόνο εφόσον στο ακίνητο υφίσταται κατά την 31η.12.2002 κτίσμα που καλύπτει ποσοστό τουλάχιστον τριάντα τοις εκατό (30%) του ισχύοντος συντελεστή δόμησης στην περιοχή. Στο χρόνο νομής που ορίζεται στις περιπτώσεις α΄ και β΄ προσμετράται και ο χρόνος νομής των δικαιοπαρόχων που διανύθηκε με τις ίδιες προϋποθέσεις. Σε κακή πίστη βρίσκεται ο νομέας, εφόσον δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 1042 του ΑΚ», ενώ στη § 2, όπως αντικαταστάθηκε με την § 11 του άρθρου 154 του ν. 4389/2016, ορίζει ότι: «2. Οι ρυθμίσεις της προηγούμενης παραγράφου δεν ισχύουν για εκτάσεις που στο σχέδιο πόλης ή στους οικισμούς αποτελούν κοινόχρηστους χώρους ή πάρκα και άλση».

3. Στη νομολογία, εντούτοις, επί του ανωτέρω ζητήματος ως κρατούσα διαμορφώνεται η εκδοχή, σύμφωνα με την οποία στο βεληνεκές της ρύθμισης του άρθρου 4 ν. 3127/2003 δεν υπάγονται και τα ακίνητα τα οποία στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφουν ως δικαιούχο OTA. Ειδικότερα, η επιχειρηματολογία που απαντά σε σωρεία δικαστικών αποφάσεων έχει ως ακολούθως: Η ρύθμιση του άρθρου 4 ν. 3127/2003 ως ειδική και εξαιρετική εφαρμόζεται μόνον επί ακινήτων του Δημοσίου, όχι όμως και επί ακινήτων ανηκόντων στην κυριότητα των ΟΤΑ, όπως αυτό προκύπτει από την αδιάστικτη γραμματική διατύπωση των διατάξεών της που αναφέρονται μόνον σε ακίνητα του Δημοσίου, κατ' αποκλεισμό άλλων νομικών προσώπων, όπως οι ΟΤΑ, αλλά και εκ του γενικότερου δικαιοπολιτικού σκοπού τους. Διασταλτική ερμηνεία των άνω ουσιαστικών διατάξεων κατά τρόπο, ώστε στο ρυθμιστικό αυτών πεδίο να εμπίπτουν και τα ακίνητα των ΟΤΑ δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή, διότι οι ρηθείσες διατάξεις, ως αποβλέπουσες στην κατάργηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων διά χρησικτησίας, είναι στενώς ερμηνευτέες, μη επιτρεπομένης της επεκτάσεως της εφαρμογής τους και σε άλλες περιπτώσεις, πλην της σε αυτή, ρητώς και ειδικώς, μνημονευομένης, ήτοι επί της ακινήτου περιουσίας του δημοσίου, οι οποίες περιπτώσεις κείνται εκτός της νομοθετικής βουλήσεως. Επιπροσθέτως, δεν είναι δυνατή η ανάλογη εφαρμογή τους και επί των ακινήτων των ΟΤΑ, διότι δεν υφίσταται σε αυτές γνήσιο κενό του νόμου, αλλά ηθελημένη υπό του νομοθέτη αρνητική ρύθμιση, υπό την έννοια ότι επί ακινήτων του δημοσίου και μόνον χωρεί η υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις κτητική παραγραφή. Ειδικότερα, από τις διατάξεις του άρθρου 1 § 1 ν.δ. 31/1968, του οποίου η ισχύς άρχισε από 2.12.1968, και του άρθρου 4 α.ν. 1539/1938 προκύπτει ότι, επί των ακινήτων των ΟΤΑ, εφαρμόζονται αναλόγως όλες εκείνες οι ουσιαστικές διατάξεις, που είναι προστατευτικές της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, όπως και εκείνες που απαγορεύουν τη χρησικτησία εις βάρος των ακινήτων του Δημοσίου, όχι όμως και άλλες τυχόν ουσιαστικές διατάξεις που αφορούν το ελληνικό Δημόσιο, των οποίων η εφαρμογή, κατ' εξαίρεση, οδηγεί στην κατάλυση εμπραγμάτων δικαιωμάτων των ΟΤΑ επί ακινήτων[6].

4. Ωστόσο, δεν ελλείπουν και δικαστικές αποφάσεις, οι οποίες προκρίνουν την αντίθετη εκδοχή, προκρίνοντας την εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 4 ν. 3127/2003 και στα ακίνητα των ΟΤΑ, χωρίς όμως να περιέχουν εμπεριστατωμένη αιτιολογία, περιοριζόμενες άλλοτε στην ευθεία[7] και άλλοτε στην αναλογική[8] εφαρμογή της ρύθμισης του άρθρου 4 ν. 3127/2003 και επί ΟΤΑ. Μάλιστα σε τρεις αποφάσεις του ο Άρειος Πάγος ήδη έκρινε τοιουτοτρόπως (ΑΠ 723/2014, ΑΠ 680/2016, ΑΠ 226/2017), ότι, δηλαδή, το επίμαχο άρθρο αναφέρεται στις προϋποθέσεις κτήσης κυριότητας ακινήτου ανήκοντος στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου ή Δήμου, όπως ακριβώς συνέβη και με την πλειοψηφούσα γνώμη της ΟλΑΠ 10/2022.

Σε αυτή την κατηγορία αποφάσεων, που δέχονται εφαρμογή της ρύθμισης του άρθρου 4 ν. 3127/2003 περί ειδικής χρησικτησίας και επί ακινήτων ΟΤΑ, συγκαταλέγεται και η δημοσιευόμενη εδώ απόφαση του Εφετείου Αθηνών, η οποία αιτιολογεί τη θέση της δεχόμενη ότι «[η] εν λόγω διάταξη εφαρμόζεται αναλογικά και για τα ακίνητα που ανήκουν σε ΟΤΑ, καθώς κατά τη διάταξη του άρθρου 1 § 1 του ν.δ. 31/1968 “περί προστασίας της περιουσίας των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης”, του οποίου η ισχύς άρχισε από 2.12.1968 (άρθ. 7) “αι διατάξεις των άρθρων 1 έως 24 του αν 1539/1938 περί προστασίας των δημοσίων κτημάτων”, ως αύται ισχύουν εκάστοτε και αι συναφείς προς αυτάς υπέρ του Δημοσίου διατάξεις εφαρμόζονται αναλόγως και επί των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοικήσεως διά την προστασία των κτημάτων αυτών...».

5. Είναι γεγονός ότι υπέρ της εφαρμογής της επίμαχης διάταξης και επί των ακινήτων των ΟΤΑ συντάσσεται ήδη η κρατούσα στη θεωρία ερμηνευτική αντίληψη, η οποία στηρίζει τα επιχειρήματά της κυρίως στο γεγονός ότι το σύνολο της νομοθεσίας που αφορά στα ακίνητα του Δημοσίου (άρα και η επίμαχη διάταξη) επεκτείνεται και σε αυτά των ΟΤΑ, ενώ προβαίνει και στην τελολογική προσέγγιση της ρύθμισης. Έτσι, επισημαίνεται ότι σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 §§ 1 και 2 ν.δ. 31/1968, που επαναλήφθηκαν στο άρθρο 178 § 4 του Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων (ν. 3463/2006), ο οποίος μάλιστα είναι μεταγενέστερος του ν. 3127/2003 και ως εκ τούτου, κατά τη θέσπισή του (του ν. 3463/2006) ο νομοθέτης είχε πλήρη γνώση της διάταξης του άρθρου 4 ν. 3127/2003[9], εφαρμόζεται στους ΟΤΑ το σύνολο της νομοθεσίας περί των ακινήτων του Δημοσίου, ως αυτή ισχύει και δεν είναι δυνατή η εξαίρεση από τη νομοθεσία αυτή ορισμένων μόνον διατάξεων. Εφόσον, λοιπόν, η ιδιωτική ακίνητη περιουσία του Δημοσίου επιτρεπτώς αποτελεί αντικείμενο χρησικτησίας υπό τους όρους του άρθρου 4 ν. 3127/2003, παρέπεται ότι με τις ίδιες προϋποθέσεις αποκτάται κυριότητα δυνάμει χρησικτησίας και επί των ακινήτων των ΟΤΑ, κατ' ευθεία εφαρμογή του εν λόγω άρθρου[10]. Σε κάθε περίπτωση, δεν είναι δυνατό να αποκλειστεί και η αναλογική εφαρμογή της διάταξης στα ακίνητα των ΟΤΑ, λόγω της ομοιότητας του συστήματος προστασίας των ακινήτων των ΟΤΑ με εκείνο των ακινήτων του Δημοσίου[11].

6. Προσέτι υπογραμμίζεται ότι η τελολογική ερμηνεία της διάταξης (άρθρου 4 ν. 3127/2003) επιβεβαιώνει πλήρως την άποψη που υποστηρίζει την εφαρμογή της υπό κρίση διάταξης και στους ΟΤΑ. Και τούτο διότι, όπως προκύπτει από την αιτιολογική έκθεση του νόμου και κυρίως από τη ratio της διάταξης, η θέσπισή της έλαβε χώρα για τη διαφύλαξη των αρχών της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης, της χρηστής διοίκησης, της αναλογικότητας και της εξ αυτής απορρέουσας αρχής της επιείκειας, που ευρίσκουν εφαρμογή και έναντι των ΟΤΑ[12]. Ο νομοθέτης, σταθμίζοντας αφενός τα συμφέροντα του Δημοσίου να προστατέψει την ακίνητη περιουσία του και αφετέρου του ιδιώτη, ο οποίος, εμπιστευόμενος μία παγιωμένη κατάσταση, προέβη σε συναλλαγές επί ακινήτων, θεωρεί το τελευταίο υπέρτερο. Οι ίδιες ανάγκες, ίσως και σε μεγαλύτερο βαθμό, ανακύπτουν και στην περίπτωση των ακινήτων των ΟΤΑ. Άλλωστε, η άποψη ότι η επίμαχη διάταξη δεν εφαρμόζεται επί των ακινήτων των ΟΤΑ καταλήγει στο, μετά βεβαιότητος μη σκοπούμενο από το νομοθέτη, αποτέλεσμα να επιφυλάσσεται για τα ακίνητα των ΟΤΑ μεγαλύτερη προστασία από αυτή που απολαμβάνουν τα ακίνητα του ελληνικού Δημοσίου[13].

7. Επιχείρημα υπέρ της ως ανωτέρω γνώμης, προσφέρει, επίσης, η προσθήκη, δυνάμει του άρθρου 154 § 11 ν. 4389/2016, της νέας δεύτερης παραγράφου για τους κοινόχρηστους χώρους, τα πάρκα και τα άλση. Με δεδομένο αφενός μεν, ότι στους ΟΤΑ (και κυρίως στους Δήμους) ανήκουν οι εντός των ορίων τους κοινόχρηστοι χώροι[14], αφετέρου δε, ότι το άρθρο 4 ν. 3127/2003 δεν έχει εφαρμογή επί των κοινοχρήστων πραγμάτων[15], η προαναφερθείσα προσθήκη δεν θα ήταν επιτακτική, εάν ο νομοθέτης θεωρούσε ότι δεν «κινδυνεύει» υπό τους όρους του άρθρου 4 ν. 3127/2003 η περιουσία των ΟΤΑ[16].

8. Να σημειωθεί, τέλος, ότι στη φαρέτρα των όπλων χάριν προστασίας των συμφερόντων ιδιωτών που χρησιδεσπόζουν ακίνητα του Δημοσίου ή των ΟΤΑ προστίθεται και η ένσταση καταχρηστικής ασκήσεως δικαιώματος του άρθρου 281 ΑΚ, υπό την ειδικότερη μορφή της αποδυνάμωσης του δικαιώματος κυριότητας, στις περιπτώσεις της μακρόχρονης αδράνειας του Δημοσίου ή των ΟΤΑ για την προστασία των ακινήτων τους[17]. Έτσι, στην περίπτωση που η κτηματολογική εγγραφή προκρίνει το δικαίωμα ιδιώτη και το Δημόσιο ή ο ΟΤΑ ασκήσει αγωγή, ο εναγόμενος-εγγεγραμμένος δικαιούχος μπορεί να προτείνει την ένσταση του 281 ΑΚ, υπό την ειδική έκφανση της αποδυνάμωσης εμπράγματου δικαιώματος, προκειμένου να αντικρούσει την αγωγή και να ζητήσει την απόρριψή της.

Γεώργιος Ν. Διαμαντόπουλος

Καθηγητής Νομικής Σχολής ΑΠΘ

[1] Δημοσιευμένη σε ΕπΑκ 2023.644, με παρατ. Διαμαντόπουλου.

[2] Ή κατ’ άλλη διατύπωση: «Η γλώσσα αμαρτάνουσα τ’ αληθή λέγει» και συνδέεται με γνωμικό του Μενάνδρου (4ος αι. π.Χ.) σε βυζαντινά γνωμολόγια.

[3] Πρόκειται για το φροϋδικό ολίσθημα. Για τον Sigmund Freud, τον πατέρα της ψυχανάλυσης, δεν ήταν αρκετό να ακούει απλά τους θεραπευόμενούς του να λένε τι σκέφτονται. Οι αληθινές, βαθιές επιθυμίες τους, πίστευε, βρίσκονταν στα λάθη της γλώσσας. Αυτά τα λεκτικά ολισθήματα μπορούν να αποκαλύψουν απαγορευμένες και καταπιεσμένες επιθυμίες, οι οποίες είχαν απωθηθεί επιτυχώς (μέχρι εκείνη τη στιγμή) στο ασυνείδητο. Τα λεκτικά λάθη, λοιπόν σύμφωνα με τον Freud, δεν είναι καθόλου τυχαία· είναι σημαντικά κομμάτια του παζλ που μπορούν να μας αποκαλύψουν μια αλήθεια.

[4] Βλ. γνμδΝΣΚ 348/2004, sakkoulas-online, όπου ορθά επισημαίνεται ότι παρόλο που η διάταξη τέθηκε εν όψει της κτηματογράφησης, το βεληνεκές της δεν περιορίζεται αποκλειστικά στις υπό κτηματογράφηση περιοχές, αλλά αυτονοήτως καταλαμβάνει και ακίνητα σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου· ομοίως και Κουμάνης, Η χρησικτησία σε ακίνητα των δήμων κατά το άρθρο 4 του ν. 3127/2003, Αρμ 2013.671-676· Ζήτση, Η ένδικη προστασία της νομής επί των δημοσίων κτημάτων (2025) σ. 253 επ.

[5] Διαμαντόπουλος, Παρατηρήσεις υπό ΑΠ 1824/2014, ΕλλΔνη 2017.81.

[6] Βλ. αντί άλλων ΑΠ 987/2021, ΤΝΠ Ισοκράτης· ΑΠ 849/2021, ΤΝΠ Ισοκράτης· ΑΠ 184/2018, NoB 2018.1267 = ΕπΑκ 2019.118, με αντίθετες παρατηρήσεις Βλαδίκα· ΑΠ 1824/2014, Αρμ 2015.2065, με αντίθετες παρατηρήσεις Κουμάνη = ΕλλΔνη 2017.81, με σύμφωνες παρατηρήσεις Διαμαντόπουλου· ΤρΕφΘεσ 513/2022, ΤΝΠ Qualex· ΕφΠειρ 57/2020, ΤΝΠ Nόμος· ΜΕφΘεσ 2359/2019, ΤΝΠ Nόμος· ΤρΕφΠειρ 281/2018, www.efeteio-peir.gr· ΜΕφΠειρ 395/2016, ΤΝΠ Nόμος· ΜΕφΔωδ 4/2014, ΤΝΠ Nόμος· ΠΠρΗλ 6/2018, Αρμ 2018.1298· ΠΠρΡοδ 3/2017, ΤΝΠ Nόμος· ΠΠρΘεσ 32728/2011, Αρμ 2013.483· ΕιρΣερ 108/2012, Αρμ 2013.477· ΕιρΣερ 107/2012, ΤΝΠ Nόμος· πρόσθ. και Διαμαντόπουλο, Χρησικτησία εις βάρος ακίνητης περιουσίας ΟΤΑ ή ΝΠΔΔ, σε: Ερανισμοί και ανταποδόσεις Θέμιδος, τ. III (2019), σ. 634-636.

[7] ΑΠ 226/2017, ΤΝΠ Nόμος· ΑΠ 680/2016, ΤΝΠ Nόμος· ΑΠ 723/2014, ΤΝΠ Νόμος, οι οποίες, παρότι έκριναν ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 4 ν. 3127/2003, λόγω του κοινοχρήστου χαρακτήρα των εκεί επιδίκων ακινήτων, εντούτοις στο σκεπτικό τους περιλαμβάνουν την κρίση ότι στο εν λόγω άρθρο υπάγονται τα ακίνητα, τα οποία ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του δημοσίου ή Δήμου· ομοίως ΜΕφΠειρ 435/2016, www.efeteio-peir.gr· ΜΕφΠειρ 125/2015, www.efeteio-peir.gr· ΜΠρΠειρ 837/2012, ΤΝΠ Νόμος.

[8] ΠΠρΑθ 1411/2010, ΤΝΠ Nόμος· ΠΠρΑθ 1774/2010, ΤΝΠ Nόμος, οι οποίες αποφάνθηκαν ότι η διάταξη του άρθρου 4 v. 3127/2003 εφαρμόζεται αναλογικώς και επί των ΟΤΑ.

[9] Λανταβού, Χρησικτησία και δημόσια κτήματα. Συστηματική ερμηνευτική προσέγγιση του άρθρου 4 ν. 3127/2003, σ. 266 επ. (277). Στο ίδιο συμπέρασμα καταλήγουν και οι Ζήτση, ό.π. σημ. 4, σ. 47· Κουμάνης, ό.π. σημ. 4, Αρμ 2013.671 επ.

[10] Κουμάνης, ό.π. σημ. 4, Αρμ 2013.671 επ.· Βλαδίκα, Χρησικτησία σε βάρος ακινήτων ΟΤΑ, στον τόμο: Ο θεσμός της χρησικτησίας από το πεδίο του Εμπράγματου Δικαίου στο σύστημα του Εθνικού Κτηματολογίου (2024) σ. 515 επ. (526/527)· Ζήτση, ό.π. σημ. 4, σ. 45 επ.

[11] Έτσι Απ. Γεωργιάδης (-Κιτσαράς), ΣΕΑΚ ΙΙ (2013), σ. 202-203· Ζήτση, ό.π. σημ. 4, σ. 45 επ.· Κουμάνης, ό.π. σημ. 4, Αρμ 2013.675-676· ο ίδιος, Παρατηρήσεις υπό ΑΠ 1824/2014, Αρμ 2015.2065, οι οποίοι και επισημαίνουν ότι η εξαίρεση των ακινήτων των ΟΤΑ και των ΝΠΔΔ από το ρυθμιστικό βεληνεκές του άρθρου 4 ν. 3127/2003 δεν έχει τελολογική και συστηματική αυτοτέλεια, με συνέπεια και αυτά να πρέπει όπως καταλαμβάνονται από το πεδίο εφαρμογής της διάταξης αυτής, δοθέντος άλλωστε ότι η ίδια σκοπιμότητα που επιτρέπει τη χρησικτησία στα ακίνητα του Δημοσίου υφίσταται και ως προς τα ακίνητα των ΟΤΑ, ως προς τα οποία δεν είναι δυνατόν να ισχύσουν επιλεκτικά οι διατάξεις που διέπουν την προστασία των ακινήτων του Δημοσίου και δη μόνο εκείνες που θέτουν αυστηρότερους όρους προστασίας.

[12] Βλαδίκα, ό.π. σημ. 10, σ. 526 επ.· η ίδια, Η αξίωση επί αναγκαστική εκτελέσει υπό το πρίσμα της ΕΣΔΑ. Απόκτηση ακινήτων του δημοσίου με χρησικτησία (ν. 3127/2003) και νομολογιακή αντιμετώπιση του ζητήματος επί ακίνητης περιουσίας ΟΤΑ, Αρμ 2018.1255 επ.

[13] Βλαδίκα, ό.π. σημ. 10.

[14] Μάλιστα, όπως αναφέρει ο Κουμάνης, ό.π. σημ. 4, Αρμ 2013.671 επ.: «η ίδια σκοπιμότητα που επιτρέπει την χρησικτησία στα ακίνητα του δημοσίου υφίσταται και στα ακίνητα των δήμων. Εξάλλου κατά την ρητή προϋπόθεση του άρθ. 4 § 1 v. 3127/2003 η χρησικτησία αφορά τα ακίνητα εντός σχεδίου πόλεως, εντός των οικισμών προ του 1923 και των οριοθετημένων οικισμών κάτω από 2.000 κατοίκους. Τα ακίνητα αυτά είναι προφανώς οικόπεδα. Ως ενταγμένα σε οικιστικές περιοχές, στην πλειοψηφία τους ανήκουν στην κυριότητα των δήμων και όχι του δημοσίου. Συνεπώς η ίδια ανάγκη αναγνώρισης της κυριότητας υφίσταται και στα ακίνητα των δήμων και μάλιστα κατά μείζονα λόγο, αφού εντός των σχεδίων πόλεως ή των οικισμών τα ακίνητα του δήμου είναι συνήθως περισσότερα από εκείνα του Δημοσίου. Αντίστροφα· δεν υπάρχει κανένας λόγος για να εξαιρεθούν τα ακίνητα των δήμων από την ειδική μορφή χρησικτησίας. Άλλωστε από την πλευρά του φυσικού ή του νομικού προσώπου που χρησιδεσπόζει, είναι αδιάφορο αν το οικόπεδο φέρεται να ανήκει στον δήμο ή στο δημόσιο. Η ανάγκη προστασίας του είναι και στις δύο περιπτώσεις η ίδια».

[15] ΑΠ 23/2019, ΤΝΠ Nόμος· ΑΠ 1813/2017,ΤΝΠ Nόμος.

[16] Λανταβού, ό.π. σημ. 9, ΕπΑκ 2021.278· Ζήτση, ό.π. σημ. 4, σ. 45 επ.

[17] Βλ. προπάντων ΑΠ 747/2022, ΕπΑκ 2022.708· πρόσθ. επίσης Βλαδίκα, Εναλλακτικές δυνατότητες δικαστικής προστασίας του καλόπιστου νομέα στην περίπτωση μη ύπαρξης δυνατότητας αναλογικής εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 4 v. 3127/2003 στην ακίνητη περιουσία των ΟΤΑ, Αρμ 2019.210 επ.· Διαμαντόπουλο, Αποδυνάμωση εμπράγματου δικαιώματος. Προϋποθέσεις και συνέπειες, ΕπΑκ 2022.546 επ., 549 επ.· τον ίδιο, Πότε το αμετακλήτως ακυρωθέν πρωτόκολλο διοικητικής αποβολής από δημόσιο κτήμα δεν διαταράσσει τη νομή του καθού το πρωτόκολλο στο ρυθμιστικό πεδίο του άρθρου 4 ν. 3127/2003. Προϋποθέσεις και έννομες συνέπειες της αποδυνάμωσης εμπράγματου δικαιώματος στο πεδίο του Εθνικού Κτηματολογίου, 2022.297 επ., 307 επ., όπου και η πλούσια επί του θέματος νομολογία και βιβλιογραφία.